“惟楚有材，於斯為盛。”

人才輩出的楚國被洞庭湖劃為兩個省，湖之南謂為湖南，湖之北謂為湖北。

同屬雄楚大地，兩省的省會武漢與長沙，有不少如出一轍之處。

武漢有長江漢水，長沙有湘江瀏陽河。一方水土養一方人，武漢姑娘伢和長沙湘妹子都是水靈水靈的。

同為四大火爐，同食無辣不歡，同為中部崛起，同屬潛力巨大的新一線...

武漢和長沙有太多相似的地方，只是有個東西還真有點區別。那就是房價。

武漢18000的基本面和長沙11000的現狀差了太多。但武漢2018的人均收入是42133，長沙是44647，兩地民富程度和生活水平相差無幾的情況下，

房價，怎麼就差這麼多呢？

一.浮光掠影

說到長沙房價低，大多數人會想到兩個原因，一是限價嚴厲，堅決不讓商品房價格過高，調控供給端。二是政策嚴厲，堅決遏制炒房客進入，壓縮需求端。

的確，兩者都對長沙房價有一定程度上的控制作用。限價限購與限售，基本打擊了短期炒房套利的空間，使市場不會產生泡沫性價格。但 是，這些舉措也不至於把價格壓到脫離基本面。

先說限價，所謂的限價都是在可控範圍內壓薄開發商利潤，既要保障民生福祉，也要讓開發商有利可圖。不會說本來可以賣到18000的房子給你限到11000，也不會說讓整個城市出現嚴重的一二手房倒掛。

北辰三角洲和梅溪湖片區等熱門片區，二手房可能會比新房價格高出個三成甚至更多，但望城等普通片區，同小區的二手房照樣沒限價新房貴。

再談限購和限售，長沙的限購政策相對武漢是嚴厲不少的。長沙首套房需要落戶社保共兩年，而武漢首套只需落戶即可，且武漢的落戶已放開至所有大專基本無門檻。這種嚴格的限購，確實壓縮一部分房價，沒得說。

限售降低了房產的流動性，擠掉了房產中金融屬性的那部分價格，但同時也降低了二手房的供應量，增加了二手房房價。

所以，不管政策如何，對商品房的價格影響是有限的。長沙房價低的更深層原因，還得追究給市場，那便是當地購買力和房產價值。

二.抽絲剝繭

從平均收入看，長沙和武漢沒什麼區別，都是4萬多。但2018長沙的人均消費是32165元，武漢的卻只有26535元。

很顯然，在長沙這座曾十次獲得“中國最具幸福感城市”的幸福之城，生活的主旋律是消費而非還貸，可是沒多少人願意因房子而降低自己的生活質量！

兩地的購買力其實相差無幾，但分在房產支出的 意願卻大相徑庭。在長沙，用房產來保值自己財富的做法，簡直就是浪費生命。

武漢人掏空6個錢包，長沙人帶父母6國旅遊。

三.追本溯源

迴歸到價值，房產的溢價中有兩個很重要的部分，一是座城市未來城運的折現，二是城市目前可以享受到的各種資源，以長沙所展示的城市後勁，和目前的資源實力來說，的確不如武漢醒目。

◈ 1.城市規劃

1933年，舊金山金門大橋被設計為雙向6車道，正式開始建設。當時很多人都不理解，來往通行的車輛並不多，橋建那麼寬幹嘛？

20多年後的1957，中國第一座長江大橋通車，為雙向4車道。1968年，中國第一座自主建造的長江大橋在南京通車，還是4車道。當時人們覺得橋都好寬，竟然能走4輛解放牌巴士。

然而，隨著車流的增多，早年建設的橋樑慢慢顯現其寬度不夠的弊端，擁堵現象也隨之出現。

好在金門大橋有6車道，可以通過“4+2”或“2+4”的潮汐車道方式來緩解堵車，但武漢和南京，只能無奈限行了。

由此可見，城市規劃中道路寬度的設計，對未來是多麼重要。只有一座城市的路網暢通了，經濟也才能隨之一路暢通。

我們走在長沙的五一廣場附近，市中心夜晚的燈紅酒綠的確讓人感覺生活氣息滿滿，但叫個滴滴已近在咫尺卻要堵個十幾二十分鐘，就有點難受。

我們走在武漢的武昌火車站附近，破舊不堪的老安華酒店的確讓人覺得這是真老城區，但門口非要搞個雙向8車道，竟然讓我看到了舊城區充滿改造性的未來。

長沙黃興路解放西路路口▼

武漢中山路張之洞路路口▼

在長沙的絕對市中心五一一帶，你很難看到舒暢的車流與行人，狹窄的道路似乎已經沒有多少再擴寬的空間，侷促的人流只能在擁擠中摩肩接踵。

未來長沙若想有更多的人口承載力，只能把人口從河東老城區往河西新城區疏散。而缺乏歷史文化積澱、足夠就業崗位和成熟生活配套的河西想要完成這一任務，顯然是需要時間的。

在武漢的絕對老城黃鶴樓一帶，所有的街邊低矮建築被拆得一塌糊塗，能擴寬的地方堅決不吝惜道路旁的老街鋪。

儘管還有許多房子仍然是極具歷史特色的破舊，但從路網改造的力度來看，武漢在為未來的人口導入，下一盤很大的棋。

走在黃興路的繁華地段，一位老長沙朋友告訴我，這裡五年前就被圍擋起來，五年後圍擋內的上世紀建築還是一片繁茂，拆遷進度極慢。

走在武漢的老城區，綠色的軍運圍擋也遍地都是，但圍擋後的老房子大多已然被夷為平地。可以明顯感受到，武漢拆遷的速度和力度，在全國都是首屈一指的。

長沙在處理歷史遺留建築，和對道路規劃的前瞻性上面，確實和武漢有差距。當然，這也與城市的綜合財力有關，不能勉強。

不過這些城市交通網的建設，決定的可直接是一座城市未來的人口容納力，是城市規劃中非常重要的一環。這也是這年頭為什麼那麼喜歡搞TOD這個概念，畢竟“要想富，先修路！”

◈ 2.公共交通

談到TOD（以公共交通為導向的開發），就不得不聊聊公共交通。公共交通的發達程度，直接決定了經濟活動中的通勤成本，和交通出行的方便程度，也間接影響人才留下的意願。

都知道武漢地鐵的318KM比長沙多102KM多，但真正決定方便與否並不是比誰地鐵長，而是地鐵密度。

長沙的建成區是435平方公里，武漢為864平方公里。據此可推算出長沙的地鐵密度為0.23KM/平方公里，而武漢為0.37KM/平方公里。這麼看其實長沙並沒有落後武漢那麼多，地鐵便利程度只是稍遜一籌而已。

可是，長沙的快速路太少了。

據不完全統計，目前長沙城內建成快速路有二環56公里，人民路25公里，嶽麓大道18公里，萬家麗17公里等共約126公里的無紅綠燈封閉快速路。

而武漢則有二環48公里，江北快速29公里，東風大道20公里，東湖通道12公里等加起來近400公里的城市快速路。

武漢遍地的高架路▼

完善的公共交通系統極大提升了武漢市民的出行體驗，也順便拉動了一波房價。

長沙一棟又一棟耀眼的高樓大廈的確非常氣派，但與民生息息相關的公共交通，還得再加把力氣呀。

◈ 3.自然資源

說個實話，我是覺得武漢長江的風景，是完全不如長沙湘江的。

因為長江邊有很多歷史遺留下來的老樓，那種年代感極強的土綠色幕牆，令整條長江都彷彿老了幾歲。

但湘江邊的房子大多是二十一世紀的新樓，現代的建築風格與藍天白雲象徵的活力融為一體，給人一種很年輕的感覺。

武漢長江▼

長沙湘江▼

可惜的是，這種大自然賜予的美景，長沙並不多。

除了湘江、瀏陽河、鬆雅湖等等，長沙沒有多少可以依水而居的住宅。

但武漢在這方面，就有點優勢了。

武漢市的湖泊面積佔到武漢國土面積的25.01％，遍地可以是一線望湖的湖景房。無論來自於全國哪個城市，在這裡置業一套湖濱豪宅，都能有愜意的居住體驗。

當我站在東湖邊，想象著對面住宅樓裡的業主們能和我一起欣賞這夕陽西下的美景時，還是很羨慕的。

這種得天獨厚的自然資源勢必會產生巨幅的房產溢價，就像深圳20萬一方的海景房，廣州10萬一方的江景房和鄭州5萬一方的湖景房。蹭大自然的景觀，是最值錢的。

◈ 4.經濟預期

2019上半年，武漢GDP為7475億，長沙5538億，所以武漢房價比長沙貴50%。

照這個邏輯，1萬GDP的重慶，房價要到2萬3，1萬2的GDP的深圳，房價只能到2萬5。

很顯然，並不能這麼比。武漢與長沙經濟對比，並不在現有的GDP上面。

經濟反映在城市房價上，不看經濟“大不大”，而要看這個城市的經濟“新不新”。

就像北京上海三產佔比分別是8成與7成，深圳房地產依賴度僅10.6%，這些反映經濟活力的數據，都是其他城市難以企及的。

走在長沙的街頭，你更多看到的是一些工業園和工業基地，發達的重工業造就了長沙第二產業的強盛。

走在武漢街頭，你慢慢可以看到一些生物谷這樣的東西，近年來光谷高新的發展，並不是紙上談兵。

武漢的高新企業是3527家，高新產業增加值同比增長率為16.1%，長沙是2300家，增加值同比增長率為14.3%。武漢的經濟，比長沙“新”那麼一點點。

這些高新技術，直接與未來城市經濟活力和人均收入漲幅掛鉤。就像20年前內陸的城市都還在搞鋼鐵建材小汽車，深圳的騰訊華為已經開始慢慢孕育互聯網信息了。

四.結

1. 長沙的調控力度的確比武漢大，對房價有一定影響。但武漢的樓市基本面也比長沙好，城市規劃、公共交通、自然資源、經濟活力等因素直接表現在房價上，貴也是貴的有道理的。

2. 中國現在的新一線城市已經橫盤一年半，該擠的泡沫已被擠的差不多，該補漲的地區也補漲到位，房價基本可以反映出一座城市該有的價值。比如蘇州南京杭州的人均購買力強，房屋質量高，房價就是高。比如河南整個省的購買能力強於四川，所以鄭州就是比成都高一點點。

3. 樓市已經進入分化時期，靠投機炒作把房價捧起來的時代已經過去，未來房價走勢將直接與城市的發展水平呈正相關，選對一座潛力滿滿的新一線城市，房產將把城市發展的價值，兌現為價格。