近日，姜山一套二手房掛賣中，標價竟然高達29552元/㎡，這一下就刷新了姜山在我認知中的價格梯度。
▲房天下二手房頻道
姜山的房價都這樣了？買房人直呼買不起了……
01
姜山的底氣何在?
>>>人口<<<
姜山素來被人們稱為“鄞南重鎮”，工業和農業並重，是鄞州區人口數量最多、經濟總量最大的鎮。
“據2018年鄞州區統計局數據顯示，姜山全鎮區域面積達87.8平方公里，地區生產總值約114億元，同比增長18.25%。戶籍人口8.04萬，外來人口約10萬，擁有規模企業200餘家。”
>>>地鐵<<<
姜山作為寧波中心城近郊城鎮，是中心城區向南外溢的首選，作為鄞南片區的交通樞紐，姜山北與南商接壤，南接奉化，輻射南部寧海、象山二縣，堪稱咽喉之地，地理位置特殊。
這也致使奉化撤市設區之後的快速發展，及2015年開工建設的寧波至奉化城際鐵路，建成後與寧波軌道交通3號線無縫對接，都會對姜山發展產生很好的聯動效果。
>>>商業<<<
姜山有嘉悅·生活廣場、寧波海港城等大型購物廣場，利時江山一品後續也將打造近5000方的商業配套。下半年的土地出讓計劃中，還有一塊核心2號商業B地塊待推，面積不大，土地性質為商務金融。
強健的經濟實力，穩步的人口流入，優越的地理位置等成就了姜山跨越式發展的現實基礎。
02
深化改革，規劃發展可期
鄞南片區作為寧波南部門戶區，對寧波未來統籌發展起著關鍵作用，是鄞州區的重點打造方向。
>>>計劃投資206億元，實施86個項目<<<
2018年7月《姜山鎮深化改革加快衛星城市發展的試點方案》獲正式批覆。由此，姜山成為寧波市繼集士港、慈城、溪口、泗門、周巷、觀海衛、西店、石浦之後的第9個衛星城。
>>>姜山組團面積最大，佔生態走廊核心<<<
同年12月，鄞南片分區規劃公佈，將姜山歸為城鎮組團中心之一，立志於依託軌道交通建設，推進產業轉型升級，打造寧波產業轉型創新先行區。在這份規劃中，規劃形成“城田融合，四廊三組團”的空間結構。
▲鄞南片分區規劃空間結構圖
>>>六大新空間拓展藍圖<<<
今年2月底舉辦的“2019鄞州城市發展論壇”上，鄞州宣佈了今後三到五年要重點發展的六大城市新空間，在寧波“擁江攬湖濱海”新的戰略方位下，鄞州城區由江向湖向海拓展方向進一步明確，沿江、環湖、濱海區域將是鄞州區啟動新一輪發展的“爆發點”。
由此，“一帶、一廊、一灘、一城、一區、一圈”六大新空間拓展藍圖應運而生。
▲六大新空間分佈圖
衛星城市的發展試點有利於：
緩解鄞州中心城區的諸多壓力，承接外溢的城市功能和人口、資源；
營造更加優良的就業和經商環境，吸引更多優質的人才、資金等向姜山聚合；
支撐鄞州區強區建設。
03
地價破15000元/㎡，房價要翻倍？
6月初，姜山兩塊相鄰宅地出讓，一場激烈競爭後，姜山迎來了新地王的誕生。
奧克斯以15300元/㎡拿下西側的B地塊，成交價格刷新姜山史上最高成交地價。景瑞則以14500元/㎡拿下了東側的A地塊。
▲地塊衛星圖示意
15300元/㎡，這個地價貴不貴？
要知道2017年，姜山地價堪堪破萬就讓人驚訝不已。而如今，不過時隔兩年，姜山地塊再出讓，起拍價就已輕鬆過萬，封頂價變成了20750元/㎡。
▲土拍公告
地價漲，房價也順勢漲一波，簡直是市場慣性了。
結果出來，圍觀群眾就開始感慨房價要飆到3萬+了，擔憂起會不會未來連姜山的房子也買不起了！（當然，以地價兩倍來計算房價是不合理的，房價畢竟還有很多因素影響，2.5萬希望很大）
04
全面突破2.5萬/㎡？真實房價是這樣的
為了更加直觀地瞭解姜山的房價到底如何，特對該區域內小區房價進行了統計。
因為2018年沒有涉宅土地出讓，姜山地新盤稀缺。
從整體上來看，姜山2019年與2017年房價對比，漲幅最快的高達97.25%，即使平攤至24個月，每月增幅也要達到4.05%。
目前姜山的次新二手房價格都穩定在2.3萬/㎡左右，掛牌2.5萬/㎡以上主要是前幾名的熱門樓盤，如景瑞紅翎臺、景瑞望府等。安置房價格主要徘徊在1.9萬/㎡上下。
在整理中，發現2.9萬、3萬+的房源也偶爾出現，佔據世人的眼球。據中介人員介紹，有少許業主將價格掛得超出市場平均水平，但因為價格虛高，往往這類房源也會無人問津。
新房市場目前是一枝獨秀，僅利時江山一品在售，主打40年公寓和商業別墅，戶型比較複雜，公寓20-80㎡不等，別墅面積約148-165㎡，今年3月底開售的，目前均價約18000元/㎡。
2018年開盤的景瑞金地御江山月前已售罄。
另外還未開盤的有合能的楓丹江寧項目，主打122-140㎡洋房。恰逢地價升級，恐怕開盤價也不會低。
姜山的板塊價值是有目共睹的，鄞州城區的快速向南擴張，廣德湖高架的南延、寧南路的南拓、剛剛開通的地鐵三號線一期、寧奉城際鐵路首通段，都在幫助姜山加速融入主城的步伐，使得首南板塊與姜山板塊逐漸形成“一體化”。
可以說：
寧波向南的決心有多大，姜山未來的發展就有多大。
— 完 —
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