「論道寧波」姜山為什麼地價可以到15000？奉甬新城為啥這麼火？
PART.1 姜山15300土拍揭祕 到底貴在哪裡
大姜山最高地價15300元/平。這個地價貴嗎？如果只看地塊本身啥也看不出來。真的要了解一塊地的價值，其祕訣就是做到三件事：第一，打開地圖，拉得越遠看得越清晰；第二，打開規劃，對照當下。第三，對過往的地塊歷史有一定認知。最後一件需要大量的經驗和信息獲取，更見真功夫。以上三點如果不能做到其中兩點，切勿妄言對地塊有多瞭解，還差很遠。
現在回到姜山土拍。奧克斯拿下了最高的一塊，景瑞拿下了第二塊，為什麼是奧克斯和景瑞？
第一件事先看地圖。
地塊西側就是奧克斯的一座巨大的工業園。所以地球上恐怕找不到一家比奧克斯更瞭解這塊地的企業。奧克斯的員工或許也比任何人更渴望住到這個地塊上，而不計較它些微不如意的小環境。
此外，奧克斯近來大舉招兵買馬，可能將象當年的祥生和華鴻一樣，展開一輪激進的擴張。
為什麼還有景瑞呢？
“姜山王”這個名號不是白叫的。
那麼15000左右的地價貴不貴呢？其實還可以問一個問題：還有人認為姜山是一個孤懸於寧波之外的小鎮嗎？
繼續打開地圖。
方案1的道路是去年就全部貫通的寧南南路延伸段，從南部商務區一直延伸到姜山鎮中心。筆者親測過，從農業銀行姜山支行出發，平均60碼，沒多少紅燈，幾個油門就到了環球銀泰城，再幾個油門就到了南部商務區，無比暢通。
這條路貫通後，姜山就正式歸屬於南部商務區板塊內，也將是南部商務區龐大白領群體的新家園。
這是基礎路況
然而姜山抵達市中心還有更便捷的通勤方式，一個是眾所周知的城際，就在姜山鎮的西環。
另一條是早已規劃的廣德湖快速路（有高架有隧道），從長豐一直連通到姜山。
從環城南路到姜山全長估計8公里左右。也就意味著以60碼的速度從姜山出發，10分鐘左右就到了舟宿夜江。請問這是什麼概念？你住姜山，你朋友住天一，你們相約在舟宿夜江浪一下，兩人同時開車出發，結果你抵達目的地，單也點好了，他還堵在長豐橋懷疑人生。
所以即使在老三區上班，家搬到姜山也將是一個重要選項。未來唯一的問題是廣德湖快速路會不會和當下的機場高架一樣堵。
這裡已經講到規劃了，因為規劃必須和地圖連起來看才能看出門道。
所以繼續看規劃。
在去年發佈的鄞南片區規劃中，姜山是和奉化的方橋、鄞州濱海、中交未來城等等打包在一起規劃的。如此一來整個鄞南就是以姜山為中心展開。
一句話：姜山就是鄞南的中心！
不但是鄞南的中心。
姜山已經成為寧波向南擴張的重要節點區！
眼下生命科學城和中交未來城都是紅得發紫的新城，而主城區通往這兩座新城，姜山是兩大必經之路之一（另一條是在建的機場快速路南延）。
姜山也是奉化新城組團通往東錢湖新城的必經之路。和國家級的臨空經濟示範區也很近。姜山的朝陽組團和生命科學城，以及臨空港無縫對接，形成寧波工業轉型鐵三角！
此外，根據鄞州區最新規劃，姜山是與東外灘、東錢湖並列的六大新空間之一！未來是作為衛星城市和田園城市，納入主城的功能區中。
一句話：寧波要向南，姜山是關鍵！
寧波向南的動力有多大，姜山的未來就越有空間。因此廣德湖高架的南延，寧南路的南拓，都只是這幕發展大戲的縮影。
PART.2 奉甬新城的潛力，比想象的更驚人
最近奉甬新城有個最新消息。就是新城西側的復旦科技園浙江創新中心正式在奉化開園！開園儀式上，還有達190億元的項目被簽約，這些項目包括：中財基金項目、澳大利亞威秀項目、新能源整車製造項目、深蘭科技AI城市產業基地項目、ERCM技術項目等。
復旦科技園浙江創新中心去年開始建，分創新中心、復旦科創園、復旦產業園、復旦大學附屬學校四期，總投資超120億元！重點導入新能源新材料、車聯網、人工智能、信息技術、醫學科技等產業和研究機構。
根據公開資料，這個科技園將大舉融合復旦大學強大的科研實力、孵化能力、資本資源等綜合優勢，與奉化的產業、交通與環境等優勢結合，搭建政、產、學、研、資、用等高端創新資源集聚平臺，加快滬奉之間科研成果轉移轉化，支撐奉化乃至寧波全市產業創新轉型發展具有重要的意義。其定位是：長三角的一流科技創新、成果轉化和科技產業集聚平臺。
孤立的看這個消息意義不大，新聞要連起來看。
就在這個重量級科技園開園不久前，還有幾個和奉甬新城有關的大消息。
第一是奉化高鐵站擴建。將從現有2920平方米站房擴建至10000平方米，站房設計融入桃花的元素，與奉化“桃花盛開的地方”城市名片相契合。該項目建成後，站臺從現有2站5線增至4臺11線。
而接入的原因是甬金鐵路將途經於此。從此寧波將和義務連接的更緊密！
接下來的問題是，寧波會不會圍繞高鐵站打造一個高大上的高鐵新城？因為按照城市發展慣例，都是如此。而實際上，寧波也確實有此計劃！
看下圖：
早在去年這個計劃就露出端倪，寧波市規劃局奉化分局寧波南部交通樞紐(奉化火車站)規劃研究採購結果出爐。我們說得通俗點，就是：有機構接手了奉化高鐵站一帶的城市規劃。
而且這個規劃規格相當之高！
首先是定位：“寧波南部交通樞紐”，寧波目前只有一個樞紐，即國家級別的臨空經濟示範區！而奉化高鐵站是第二個正式命名的樞紐，還是整個寧波南部的交通樞紐！
其次是設計單位級別高。哪家呢？就是國內設計界的泰山北斗，粵港澳大灣區規劃主刀手之一的深圳市城市交通規劃設計研究中心！
奉化高鐵新城並非憑空建起，它所在的尚橋本就是奉化著名的工業發展區。根據此前透露的規劃，尚橋片區的發展方向是：大力培育引進以清潔生態工業和新裝備、新材料、節能環保、電子信息技術、創意設計等新興產業為主。
而結合高鐵站，以及現代城市規劃，尚橋片區大概率會形成新的高鐵新城！
不過接下來還要解決一個問題。這個高鐵新城能否和奉甬新城實現軌道交通直連？因為現在城際只建到金海路，這是這條城際的終點嗎？
我們能想到的，規劃部門怎會不想到？根據本號掌握的信息，城際通高鐵的方案也已經在規劃中。今年3月的問政頻道已經透露了一些信息。
“兩項目建成後會貫通運營”，這句話雖短，卻可謂一錘定音！
最後一個問題也被解決，奉甬新城的真實版圖至此破局。
你對奉甬新城的真實力量一無所知
奉甬新城被老城區、多個研發平臺、高速樞紐，以及高鐵新城包圍。她不再是城市的邊緣，而是一座寧波南部新城的核心C位！發揮起強大的城市樞紐功能，和人才、資金、技術集聚的平臺。
甬臺合作區又名叫“甬臺眾創小鎮”，也是奉化接下來的產業重點區。
甬臺眾創小鎮效果圖
這個小鎮從大成路一帶一直建設到金海路附近，未來也將接納大量白領和創業人士，與復旦科技園可以形成頻繁的互動。
未來，復旦大學和科技園的大量科研成果在此直接轉化，輻射到寧波各大產業園。
城際鐵路直接連通擴建和升級中的尚田高鐵新城，使奉甬新城加速融入杭州灣大灣區和長三角經濟圈。
奉甬新城+尚橋高鐵城，即TOD+高鐵新城。
因交通通暢，便捷了各類人才的通勤往來，將使滬、甬、臺三地的合作交流更加順暢，產業、技術和創意互通。未來很有可能發展成為長三角重要產業基地，以及科技成果研發和轉化基地！
又因為高層級人才的匯聚，這個片區將一如東京的品川、多摩等新城區，繼續拓展未來寧波城市的想象空間！
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