這是魔都財觀的第245篇原創文章
做房地產自媒體的，文章自然是寫的不少的。
我經常會給大家分析各種利弊。但說實在的，碼字碼的多了，很容易讓自己忘記房子本來的面目。
對於大部分人來說，房子不應該是房價報告裡那一個個枯燥的數字。它應該是那個看得見、摸得著的家，是售樓處里人流湧動、血脈賁張的興奮，是明知道房價已經很高，但更怕錯過的糾結。
所以我每週都會搞線下活動，就是想知道，這個每年成交十幾萬億的市場，映射到我們身邊，到底又在發生什麼。
上個雙休日，我接待了第十期精品課程的二十個同學。我們一邊上課，一邊交流。我在講述買房經驗的同時，也從同學們那裡瞭解到不少只有在第一線才會知道的故事。
讓人有幾分意外的是，在樓市嚴厲調控的大環境下，我沒有看到退縮，更多的是買房人的倔強。
昨晚我回憶整理了一下這兩天的交流，現在把他們都寫出來，希望對你有用。
01
第一個要告訴大家的是，儘管現在的樓市不熱，但是買房人都很樂觀。
這一輪牛市從2017年見頂，調整到現在已經有兩年了，不少城市的房價都有回撤。
按照以往的經驗，在這種靜淡市中後期，大家的情緒應該是很低落才對。
但事實不是這樣的。
我上課接觸下來的感受是，大家的心氣越來越高。
我記得去年課程上大家最關心的問題，是房價到底還能不能漲。最近幾個月來問的都是，怎麼能買到更多。這次甚至有好幾個同學明確表態，就是奔著想買到6套的目標，才來上課的。
這次的同學裡，還有一個大三在讀的學生，也刷新了學員年齡的下限。他上課的小心願，就是為了能夠早點學會實操技術，加入買房大軍。
很多跡象表明，這一輪大牛市會成為中國樓市歷史上的里程碑。
我說的不是房價，而是人心。
這幾年，很多人都親眼見證了房產造富的神話，這種眼見為實的震撼已經深遠地影響到後來人。
現在也許依然有人不相信房價還能暴漲，但再也沒人相信房價會暴跌。大家都明白，每一次房價回撤，都是更好的買入機會。
這意味著，房價折讓的空間其實很小，但凡有那麼一點回調，很快就會被樂觀的買房人填滿。樓市也許不會很快就漲，但底部的確是每個月都在抬高。
所以我們也要改變。
以前我們常用的看到房價大漲之後再買入，側重趨勢的右側交易方法，正在逐漸轉變成，逢低買入側重價值的左側交易方法。
因為真正的底部深度折扣的機會窗口其實是越來越短，等不及你看到反轉。
02
這種人心思動的內在變化，也反映在買房人的風險偏好上。
大家都知道，我對中國樓市長線是非常看好的。
在課程上，我給同學們的預期是，未來10到20年，一線城市至少還有2倍以上的漲幅，期間伴隨著單次10-20%的回撤。二線城市有3到5倍的漲幅，每次大漲後可能有20-30%的回撤。我們正在考察的風險投資房產項目大概有10倍的漲幅，但可能有50%以上的損失。
我原以為同學們都會求穩，不考慮異地，但其實大夥的魄力還是很大的。
每個人不約而同的想法都是先在居住地買滿，然後躍躍欲試去更高收益的地方，碰碰運氣。
我上課時看著大夥興奮的眼神，心想到底是什麼造就了買房人的勇氣。
聊得多了，才慢慢明白，在樓市裡，的確已經有一批人先富起來，他們有更多的購買力溢出。
就像我課程裡給的建議那樣，先在一個房價8萬的城市構建你的基本盤，然後在一個房價2萬的城市博暴擊機會。如果還有餘力，再上更高風險高收益的項目。
厲害的買房人，不會去賭博，但都很有賭性。
03
接下來給大家說說來自市場前沿的一些小趨勢。
我們每次課程都有很多外地同學， 這次也吸引了北京等地的朋友過來坐坐。
來自杭州、蘇州和西安的同學告訴我，在當地依然有很多限價房機會。
蘇州的房姐課間給我翻了一下當地的房價地圖。雖然我內心早有準備，但真的看到了園區的新房二手房倒掛的機會，還是很吃驚的。
園區湖東的唐寧府，二手房賣到了6.5萬，旁邊待開盤的住宅項目限價4萬。這不只是個案，在園區，動輒8折的限價機會遍地都是。
看完這些，我忽然一下子明白了，為什麼那麼多城市的二手房成交量低迷，但是價格卻是非常穩定，土拍也在回暖。
因為當地有大量的限價新房，這種買到就能賺到的機會，人為地限制了二手房的需求。不是沒有接盤俠，而是接盤俠都在等搖號。
在限價之下，我們以前一直用的新房、二手房成交量數據指標都變得失真，大量真實購買需求被隱藏緩釋，市場的熱度其實比預想中的要好得多。
除非是像上海這樣沒限價盤，二手成交量真實的城市，很多城市的房價週期都需要再評估。
04
好，那我們就來看看各個城市房價週期。
我在去年8月份第一次上課的時候，就給大家分析過上一輪大牛市的全國各城市輪動週期。
下圖是我當時的課件，現在一樣管用，大家重點關注每一波上漲的代表城市。輪動規律基本上是自東向西，從高能級城市到低能級城市。
看完之後，不知道大家有沒有發現，當下全國樓市裡率先回暖的城市，幾乎就是上一輪牛市第一波啟動上漲的城市。其中蘇州已經漲完，上海、深圳、合肥、武漢成交量持續回暖中。
也就是說，城市輪動的規律依然存在，那些在上一輪率先上漲，房價回撤調整完畢的城市，大概率會是下一個大漲週期的領漲城市。
樓市依然遵從著嚴格的週期和輪動規律，你要做的就是弄明白要買的房子在哪一波趨勢裡，然後等待前一波的城市上漲發出明確的信號。
05
最後想和大家聊聊我在課程上忽然劃過內心的一道想法：
買房這件事，我們到底要變得多專業？
我有注意到來參加課程的學員，大多不是新手。你想想，一個願意放棄雙休日來學習買房技術的同學，肯定是對買房很有追求的，自身多少都有那麼一點買房經驗。在現場，我甚至發現有幾個同學買第一套房的時間都早過我。
但是很遺憾，他們在隨後的年份裡，要麼賣在大漲前夜，要麼買在週期頂部，還有的買了不少商鋪。高開低走，很可惜。
那到底是什麼樣的認知才是一個成熟的買房人需要的呢？或者說拉開大家之間的差距的呢。
我昨天晚上想了很久很久，反覆翻了自己的課件，得到的結論是，如果這個世界上有一門學科叫做買房學的話，那它的優秀畢業生應該包括以下幾個素質。
第一個是發自內心的相信，相信中國的房地產會越變越好。
事實上，我認識的所有出色的買房人，包括我自己，都對房產有一種近乎信仰的熱愛。
我知道，只要一說到信仰，大家就會覺得很玄乎。
但我要告訴大家的是，在2008年金融危機的時候，2014年房價下跌的時候，在那些政策打壓、內憂外患的時刻，就是這股熱情和這份相信，幫助那些買房人扛下來，才等到一年後的大行情。說實話，現在的靜淡市又讓我找回了當年熟悉的感覺。
很多人不喜歡路徑依賴這個詞，我倒覺得這個詞挺好。
你先要相信一件事，才能做得好，而這件事做好了之後，得到的成果，會讓你更看清這件事的真相和本質，讓你更相信當時的決定，堅定地走下去了。
06
除了熱情外，第二個需要的是更大的宏觀視野和格局觀。
房價已經走過了那種閉著隨便買的時期了，至少五年的一個輪迴，會讓買錯時機的朋友，浪費大量時間和金錢。
所以我們心裡一定要有一個週期意識，要知道房價處於什麼階段。這不是要求你每次都買在大漲前夜，但至少不要買在牛市頂部。
坦率地說，這需要一些經濟和金融知識，不是每個人都能做到。但我可以告訴大家個小技巧。
你識不了勢，但可以識人。
你就找那些在上輪牛市已經被驗證過的專家，最好是那些自己買過不少房子的實戰派，跟著他們共進退就好了。
07
第三個是落地上最重要的事情——信貸融資。
我們每次上課都要花費大量的時間精力給大家講信貸。
因為我發現大部分人的短板，就是卡在信貸融資上。
決定一個人能不能買到房子，不是看他工資多少，而是看他能借到多少。
根據我的觀察，全國各個城市都在做金融創新，有大量的創新融資方式可以支撐買房。
這也是我們課程和每週茶話會的重點。
事實上，每個人至少都應該認識一到兩個銀行信貸經理，最好還有一到兩個信貸顧問，它能幫你解決臨門一腳。如果你不明白我們在說什麼，歡迎到我們的微信群裡來交流。
好了，我想說的大概就是這些。
其實不管是每一次的線下活動，還是每一次給大家寫文章，我內心都備受鼓舞，因為我知道自己馬上又要和一群想要買房，努力改善生活的人對話。從大家身上，我經常能看到當年的自己。我會堅持寫下去，也希望大家堅持買下去。
最後送一句我自己很喜歡的話給大家：
努力真的是一件很好的事情，
因為不論最後的結果如何，
你都會心滿意足。
倔強的買房人，請保重。
以上是正文。
原創不易，感謝支持。
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