隨著城鎮化的快速推進，以北上廣深為首的大型都市即將面臨無地可用的困局。相比在拍賣場上角逐地王，越來越多房企選擇奔向下一個風口：城市更新。
與傳統開發模式相比，城市更新更像一條動態造血中樞。改造理念、溝通效率、設計風格、建築質量乃至對城市文化的尊重與理解，每一個細節，都決定了城市更新的最終面貌。如何在新舊之中取得平衡？如何為城市更新賦予文化內涵？新浪樂居對話珠光集團助理總裁、設計管理中心總經理謝振輝，被業內譽為“城市更新專家”的珠光集團，對此有獨特的答案。
有情懷：尊重土地是最基本的改造態度
耕耘二十載，以“厚積薄發”形容珠光集團的城市改造能力，再恰當不過。
據悉，珠光旗下擁有大量土地儲備項目。早期的珠光擅長“點石成金”，諸多爛尾樓在珠光的改造運營後煥然一新，其中不乏南沙御景、海聯大廈、流溪御景等知名項目。它們逐漸內化為珠光豐富的改造經驗，自廣州提出“三舊改造”概念後，珠光的改造經驗漸成體系，成功操盤潭村城中村、瀝滘村、黃沙珠光·御景壹號等大型城市更新項目，在驅動城市未來發展中成就卓著。
是什麼讓珠光成為了城市更新的領跑者？謝振輝表示：一切源於態度。
“尊重每一塊土地，尊重它的歷史和文化沉澱。在這個大前提下進行改造，是珠光對城市更新的基本態度。”
謝振輝告訴新浪樂居，珠光在對地塊進行改造之前，會查閱大量資料去了解土地歷史。在珠光看來，城市發展是一個漫長的時間軸，改造者需要了解土地和城市發展需求的共通點，秉承對社會負責和可持續發展的理念，對其進行保留。謝振輝透露，有的地塊或覆蓋水系損毀嚴重，典籍中明明有所記載，現實中卻早已不見，珠光甚至會重新整理地塊的原有脈絡，將它“再創造”出來。
濃厚的人文情懷，讓珠光成為了一個“非典型開發商”。以瀝滘項目為例，珠光在控制性詳細規劃中保留了將近13公頃的自然村落，不僅保留並修復了祠堂、古樹、砂岩駁岸等歷史印記，還將延續瀝滘湧水系及傳統街巷尺度，改造後的自然村落可以讓居民繼續使用，只為了給村民留下一個有記憶的場所。
“開發不是紅線一圈，充耳不聞，自己造自己的樓。”謝振輝說，“如果完全以市場為導向，我們當然更希望建築量能夠完全佔有整個地塊，然而這樣難免會跟歷史遺存的保留產生衝突。我們要在尊重土地、尊重歷史的前提下進行城市改造更新，有時候退讓和妥協是必要的。”
在呵護歷史的同時，珠光也為項目注入了大量未來符號，從而達到新與舊的平衡。同是瀝滘村，這裡也有灣區經濟、創新產業、水岸文化、前沿藝術和新的城市交通體系，使傳統的改造項目為城市帶來新的活力。“城市更新中，新與舊往往是並存的，這也是我們的城市改造理念。”謝振輝說。
懂溝通：前期注重公眾參與 後期不忘兌現承諾
與傳統的開發模式相比，城市更新複雜得多——政府、開發商、改造主體三者聚焦於一點，需求各不相同，矛盾就此產生。
謝振輝認為，經過長年參與城市更新，珠光一方面熟練掌握了溝通技巧，更容易與原土地使用方、所有者達成一致；另一方面根據高度的戰略視野及專業資源，也更容易瞭解城市管理者的指導思想，因此能夠在兩者之間取得平衡，獲取多贏。
“城市更新是一個漫長的過程，漫長在於不斷地溝通、協調、達成共識。我們的方法很簡單：瞭解需求，不斷做出階段性的方案，並保持溝通頻次。”謝振輝介紹，珠光會派出工作人員不斷拿著方案去宣講、挨家挨戶地進行訪談，完整、精確地把握土地擁有者的需求。“比如說，很多項目改造前條件很差，消防、衛生、教育、安保都不到位，他們希望改造後怎麼生活？”彙集所有需求後，珠光會代表改造主體與城市管理部門對接，不斷取得共識。
這看似簡單基礎的環節，卻攔住了大批開發商——廣州舊村動輒有上萬戶人，工作量極大，數據收集、文化保留成本高昂，更有許多開發商無法兌現對村民的承諾。“你不能因為成本不去兌現承諾，這樣的合作沒有未來。這不僅是因為社會責任感，也是因為在商言商。”儘管付出了巨大的投入，但項目的未來發展運營可以帶來更大的經濟增量。在珠光看來，可持續的利益，前提在於可持續的信任。
好產品：改造項目遍地開花 珠光·御景壹號成廣州高端標杆
存量開發時代，珠光憑藉多年累積的城市更新經驗，在競爭梯隊中佔據了先發優勢。目前，由珠光操刀的城市更新項目遍佈廣州及周邊地區。其中，31.95萬平米的潭村城中村改造項目早已完工；瀝滘村舊改項目面積相當於2/3個珠江新城；最受關注的黃沙廣州南站項目則開發為珠光·御景壹號，已成為廣州高端樓盤的新標杆。
這些項目刷新了廣州諸多區域的城市面貌，更蘊藏著珠光對“工匠精神”的理解。珠光將廣州濃厚的歷史文化注入城市更新項目，僅珠光·御景壹號項目的設計方案就調整了40多次，不僅保留了候車月臺、鐵軌、船栓、鐵路文化博物館、詹天佑紀念館等廣鐵特色元素，更延續了騎樓、巷道、古樹等嶺南文化風格。此外，豐順湯坑項目也受“蟹形古寨”啟發調整了20餘次，對項目的安防與公共活動區域進行重點設計，以低密度低層住宅及合院式產品為主。
“在珠光看來，工匠精神就是結合客戶使用需求，堅持將產品價值最大化。，持續創新並用心經營。”
謝振輝表示，珠光在產品研發和後續運營方面已經形成了一套完整體系，並固化了品質衡量指標。今年，珠光還提出“品質提升年”，將對產品進行硬設施和軟環境的雙重提升，包括補充配套、改善產品結構、延伸功能區、提升物業管理、引進創新技術等等。
據悉，在城市更新領域，“微改造”將成為珠光發展結構的一個補充，引進複合產業、社區養老、康養小鎮等產品。
珠光集團助理總裁、設計管理中心總經理謝振輝
珠光集團助理總裁、設計管理中心總經理謝振輝