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2016年年底，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是來炒的”，並在此後的經濟工作會議和政府工作報告中不斷強調和明確。與房地產相關的部門也相繼出臺了與之配套的政策，涉及一城一策、房企融資、購房者限制等。在“房住不炒、因城施策“的國家宏觀管控背景下，如何進對城市、拿對地成為房企日益關注的話題。
從企業可持續發展的角度，又如何做到長期趨勢與短期市場相結合，形成合理的投資佈局和開發節奏，從而實現公司規模快速擴張和利潤合理增長？很多房企雖有思考，但不得其法。本文試圖通過對城市的研究分析，為迷茫的房企提供一種城市研究的思路和方法。
只有洞悉房地產本質的人，才能把握未來的趨勢。從實物現象看，房地產是由建築物與土地共同構成，但是其本質又是金融關係。房地產作為商品，需要有購買力的人購買，又極大地受政策影響。因此，我們可以從與房地產息息相關的“錢、地、人、房、策”五個維度來進行城市研究，幫助判斷城市等級和城市進入的優先級。
錢
城市有盛衰
城市GDP決定了城市創造的價值，人均GDP決定了城市人口的價值創造能力。從這兩個指標看出城市經濟增長及創新速度，從而判斷出城市是資源枯竭型、生態增長型城市或其他，並從城市產業結構中把握該城市的產業佈局、支柱產業情況等。
人均可支配收入，從統計局的對其的定義來看，包括人均可支配支出及儲蓄的總和，對應人均消費支出及居民儲蓄額兩個指標。
從國家統計局2018年的數據來看，我國居民支出最多的，除了吃飯，就是房產消費：我國居住人均支出為4647元，佔消費總支出的23.4%。那麼，在城市研判工作中，可以更聚焦具體某個城市的相關指標及數據表現。
2018年全國居民人均消費支出及構成
數據來源：國家統計局
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名隨土地貴
首先，我們要看城市總體規劃和土地利用總體規劃，確定城市的發展方向、規模和建設標準，城市用地的功能分區和各項建設的總體佈局；確定城市土地利用結構和佈局、政府對城市土地的宏觀控制和計劃管理，判斷城市區域內地塊當前價值和潛力價值。
其次，看城市發展速度和擴展規模，我們可以通過對人口密度的研究來判斷城市市區面積是否向外擴張，從而指導城市區域佈局工作。人口密度（常住人口/市區面積）決定著城市對人口的承載力，按照國家對城市擴張的要求，只有滿足1000人/平方公里的城市，才可申報通過國家對其市區面積擴張的批覆。
最後，看城市的土地供求及溢價率，通過城市近幾年的土地供應量、土地成交量及土地溢價率，由此判斷一個城市的土地供應模式和供應特徵。根據城市土地供應量、成交量及溢價率，判斷該城市土地市場處於解凍、復甦、活躍、蕭條哪個階段，並比較分析其他企業在該城市的投資佈局及土地儲備。這些，構成是否進入該城市的判斷標準。
城市住宅用地成交總價及溢價率變化
（2015年1月—2019年5月）
數據來源：CRIS中指數據
舉個例子，從成都市住宅用地成交總價和溢價率來看，我們可以看到，在2017年9月、2019年1月，該城市住宅用地交易量和溢價率迅速走高，該時間段屬於成交活躍期，表明成都受同行關注激增，而對應時段的投資拓展難度較高、更要警惕地價過熱的風險。
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眾裡尋她千百度
人口增長和政府行為呈現正相關關係。面對人口紅利逐漸趨緩的預期，好的政府行為通過城市再定位、發展經濟和重塑社會文化等手段，實現產業聚集、資源再分配，最終形成對人才的吸引。
圖片來源：博志成
伴隨著城市人口的增長，我們需要撥雲見日，來選取哪個人口增長指標最有價值。從各機構研究成果來看，最有價值的人口增長指標包括小學生在校人數，因為我國的“小學生”幾乎集中了家庭的大部分資源，學區房概念和交易事實也由此而來。所以，實現“小學生增量”的城市，可以說是最有希望的城市。
同時，還要關注勞動力人口。這兩年全國城市人口爭奪戰火爆，從人才吸引政策的年齡條件來看，各城市人才引進的年齡門檻以40歲或45歲以下為主，而這類人群往往被期望著不僅為城市帶來創新力和消費力，更為城市帶來生命力。
房
安得廣廈千萬間
我們一般採用商品房銷售額或銷售面積來判斷城市房地產市場容量及增長速度。2018年，全國商品房銷售額149973億元，同比增長12.2%，說明整個房地產市場依然處於較好的增長區間。通過對城市層面的房地產銷售數據的分析，更準確地把握該城市各區域板塊熱度、各房企市佔率、各戶型佔比率等。
通過房地產的去化週期數據，判斷城市商品房庫存和去化能力，提高城市進入的決策水平。《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作通知》明確規定：對消化週期在36個月以上的，應停止供地;36至18個月的，要減少供地;12至6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。
策
春江水暖須自識
在把握國家宏觀政策的前提下，也要對單個城市的房地產政策做到心中有數。一是看收緊或放鬆政策，比如城市是否頒佈限購、限貸、限價、限商、限售等房地產限制性政策；二我們看政策的時效性，一般來說限購限貸時間大部分為2年左右，限售時間從購買到出售時間多為5年左右。此外，還有城市對報批報建政策、棚改政策等，在此不一一贅述。只有把握住城市政策面，才能領會城市政府對房地產產業持什麼樣的態度，才能制定相應的應對舉措。
另類數據
息息相關的生活場景
房地產另類數據可以定義為與房地產開發“錢、地、人、房、策”相關的非傳統性數據，比如消費者信息、汽車數據、房屋租賃數據等。
圖片來源：摩根大通
比如汽車數據研究，共享出行和即將到來的無人駕駛都會減少客群對交通樞紐或停車位的需求，這些給依靠交通樞紐的商業地產和住宅將會失去“地利”，也將為房企的設計單元帶來新的影響。
一年四季春夏秋冬，四通八達阡陌縱橫。房企如何把企業戰略和城市戰略形成交集，把企業發展落位於城市發展？我們認為城市研究是房企開疆拓城或城市聚焦的重要決策依據。從當前“一城一策”與行業發展趨勢來看，只有做好城市研究，才能在房地產產業鏈的高價值區做出更好的、更優的城市佈局和投資佈局，這就是正確的事。
來源：“博志成地產觀”