最近房地產又是LPR又是降準，很多小白可能已經暈頭轉向不知所以然。好在日前有機構發佈了《中國城市投資價值與地產企業佈局趨勢》白皮書，從“人口+產業+交通”3大維度對中國內地298個城市潛在價值、投資潛力進行考量。這次站長以北京、上海、廣州、武漢為大家重點分析，一起看看吧。

此次分析，我們從業內流行的標準分析框架“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”入手。首先從人口分析來看，北京、上海人口增長有較大潛力。過去歷次人口控制目標不斷被突破的根本原因就在於忽視市場機制作用，雖然在近期嚴厲人口調控的政策下，北京、上海常住人口增長放緩，甚至轉負。

但是，當前北京、上海的經濟-人口比值高達1.9以上，在邁向國際都市或全球城市的路上，經濟-人口分佈平衡法則將驅動北京、上海未來人口還有一定的增長空間，從土地資源看仍有較大空間。

從資源配套看，北京是當之無愧的第一，8所雙一流、985高校，26所211高校，是全中國高校最密集的地方，也是世界五百強中國總部、國家部委和國有企業總部、互聯網企業密度最高的地方。

就產業看，北京有中關村，高科技企業雲集。而金融市場是上海金融的優勢。由銀行間市場、外匯市場、上證所、中金所、上期所、黃金交易所、清算所等共同構成的金融市場體系，是上海之外任何城市沒有的優勢。

就地區發展水平和薪酬水平而言，2018年夏季，北京、上海、深圳的平均薪酬超過9000元，佔據榜單前三位，而北京更是以10531元的薪酬水平領跑其他城市。2018年上海和北京GDP已超過3萬億元，領先優勢明顯，吸引了全國各地的人才。

長期來看，大城市落戶門檻進一步放寬是主流趨勢，同等落戶條件下，產業優勢大、高校數量多、大學生集中的一二線城市，高知人口吸附力相對更強，城市競爭力強，對住房的需求更多，所以北京上海這樣的大城市位列白皮書前2位。

而粵港澳大灣區的核心城市——深圳、廣州，因為經濟起步早、先發優勢明顯，人口吸引力也位居前列，是人口流入較為集中的區域。近8年來年均常住人口增量始終保持在30萬左右，並且人口流入速度與上個10年基本相當。

從房地產市場規模分析城市投資價值，長三角城市群規模最大，房地產開發投資額超過2.5萬億元，商品房銷售面積超2.5億平方米；粵港澳大灣區投資熱度持續高漲，2018年房地產開發投資額同比增長17%，達到1.1萬億元。

從城市群中各個城市的價值可見，粵港澳大灣區的深圳、廣州這樣在白皮書排名三、四位的城市，發展強勁，潛力非常突出。

此外，長江中游、成渝商品房銷售面積2018年也分別達到1.9億平方米和1.8億平方米，市場容量突出。山東半島、海西城市群基礎強，中原城市群區位優勢好、規劃能級高，也具備較好的發展潛力。

而排名第6的武漢，人口規模大、增長快，得益於人才政策，2018年常住人口較上年增長18.8萬，內生需求旺盛。人口的增長直接帶動住房需求的快速增長。產業方面，武漢服務業佔比已超過50%，帶來更多的就業崗位並帶動收入水平提升，對房地產市場的支撐度也更大。

就交通配套而言，武漢是全國重要的綜合交通樞紐，未來將建成“米字型”高鐵中心，集聚更多人流、物流的同時，帶動城市潛力進一步提升。2016-2018年武漢年均住宅銷售面積超過3000萬平方平，僅次於重慶位列全國第二，新房市場容量大、增長快。所以武漢在白皮書中排名第6，也有一定的投資潛力。

此外，城市群內普通地級市如嘉興、常州、紹興、南通、金華、佛山、東莞、珠海、惠州等城市受益於核心城市的人口、產業外溢和交通一體化，投資潛力較高。

地產大佬佈局一二線

就調查分析而言，地產大佬們的佈局城市對小白也有一定的參考意義。《白皮書》顯示，地產大佬房企的投資策略總體變化不大，以一二線為重點，三四線機遇性佈局。根據CREIS中指數據統計，20家代表房企在一線城市拿地樓面價同比上升98.0%；在二線城市同比上升33.2%；三四線城市則同比微降1.2%。一二線城市土地成交市場回溫，三四線佈局力度下調。

房地產行業政策打壓不斷，金九銀十前期預熱數據並不理想，即使多地爆發降價潮來吸引用戶，甚至各大房企全員賣房，但效果和以前相比並不理想，整體價格在不斷走低。而有些習慣了追漲殺跌的投資者可能會搖擺不定，其實這種觀念是錯誤的。

因為據專家分析我國還需要至少15年的時間城鎮化才能達到70%，樓市的發展還任重而道遠，預計房地產支柱作用還有15-20年左右。雖然短期暴漲不太可能，但長期看還是有一定的投資潛力。房價降低，其實給投資，特別是剛需購房者抄底的好機會，而全國如此多城市，如何選擇區域就成了重中之重。

從國家戰略發展規劃上分析，長三角、粵港澳、京津冀、長江中游以及成渝五大城市群以11%的國土面積創造了54%的經濟規模，成為我國經濟增長的重要引擎和新房開發的核心區域，有望成為中國最具發展潛力的區域。

而隨著粵港澳大灣區、長三角一體化、京津冀協同發展等重大戰略規劃帶動紅利釋放，三大城市群的主要城市的投資吸引力則更顯領先優勢。聚焦核心的城市群，順勢而為，當然會順風順水。