關於近期樓市冷熱，對於買房的人來說，還是比較關注。但面對媒體一會說漲，一會說跌，他們已無力吐槽，特別是在這樣一個樓市漲跌都不太明顯的階段，以至於很難辨別後面房地產市場的走向，對於老百姓來說，那就是房價到底是漲還是跌？

如果說單一的政策或者局部的樓市冷暖不足以判斷出房地產市場方向的話，那麼綜合的市場反應和樓市政策就是可以反應樓市的全貌，特別是後期樓市的走向、房價趨勢。長期關注樓市的朋友一定會發現，近期樓市或者與樓市相關的3件事，基本可以洞察出2019年，甚至未來兩年房價的方向。我們一起來看看到底是哪3件事吧。

第一件事：落實人地掛鉤政策，供需失衡狀態將得到顯著改善

自去年下半年樓市進入調整期，加之人口出生率下降和老齡化社會到來，很多人認為我們樓市將進入漫漫熊途，當然，這肯定不是國家願意看到的，最理想的狀態就是保持房地產市場的平穩健康發展，於國於民都是有益的。不可否認的是，長期以來，我們的住宅土地供應都是按照年度既定出讓計劃執行，但我們有的城市人口是淨流出，而有的城市人口是淨流入，如果按照相同的尺度去供應土地，勢必造成部分城市住房供不應求，而部分城市住房供大於求，形成庫存堆積。

這一點將得到根本改變，本月上旬，國家發改委發佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知，文件明確要求“新增建設用地規模與新增轉移落戶人口掛鉤”。什麼意思呢？由於我國執行嚴格的耕地保護制度，以後我們的住宅土地供應將根據上一年新增的城市數量來供應土地。同樣，對那些人口淨流出的城市將減少土地供應。這項政策有利於緩解人地矛盾，避免住房供應失衡，房價的大起大落。

第二件事：M2創13個月新高，樓市貨幣金融風險基本釋放

根據央行公佈的數據顯示，3月份M2貨幣供應同比增長8.6%，不僅遠高於預期（8.2%），還創出13個月以來新高。我們知道2018年全年的M2貨幣供應為8.1%，3月份這個數據已大幅超過2018年增速。事實上，早在2月份，國泰報告就認為在2019年流動性預期偏鬆的大環境下，預計2019年M2同比增速將一定程度上恢復到8.6%，這個增速要比2018年高出0.5%。

M2，是反映貨幣供應量的重要指標，既反映了現實購買力，也預示著潛在購買力。如果M2增速快，則投資市場活躍。M2貨幣供應增長超預期，對於樓市顯然是利好。M2在自2017年和2018年觸底後開始出現回升，雖然說資金主要引導流向是實體經濟，但從開發商開年以來的融資成本大幅降低來看，M2貨幣供應快速回升，樓市前期的貨幣金融風險基本解除，資金面上，開發商的日子相比2018年要好過。

第三件事：樓市調控依然堅決，樓市苗頭被提前摁住

最近，相信大家看到土拍市場比較火熱的現象，比如安徽多城土地價格持續上揚，更是讓當地不少購房者坐立不安。這一切還會放任自流嗎？答案是否定的。省會合肥濱湖新區居住用地最高樓面價被限制在1.71萬/平米，要知道此前同區域最高樓面價為2.2萬/平米，地價相當於下降5千/平米。這是對樓市政策已經全面放鬆預期群體的重重一擊，這說明樓市調控仍然在，而且堅決。

不僅如此，在這前些時候，樓市回暖較快的深圳和合肥都出臺了樓市調控的相關政策。比如深圳住建局印發《深圳市住房和建設局開展房地產市場領域“樓霸”專項整治工作的方案》通知，重點整治投機炒作行為。而合肥市則就進一步規範商品房銷售行為發佈了緊急通知，明確要求加大房地產市場亂象查處力度，特別是對開發商捂盤惜售、哄抬房價、價外加價等行為加大查處。

通過以上最近樓市新發生的3件事，我們基本可以洞察出2019年及未來兩年房價方向

這3個事件，表面看不似一體，但實為一脈相承，總體上就是穩定樓市。不僅作為2019年，而且大概率作為未來兩年樓市的基本管理思路。比如說國家發改委的人地掛鉤政策，只要做到住宅供需平衡，房價要想大漲的概率大幅下降，當然，住房供應未大幅超預期的情況下，房價也難有大幅下降的基礎。住建部也在2019年工作中提出了“穩地價穩房價穩預期”的三穩目標。多個主管部門行動一致出奇一致，2019年樓市整體上處於穩定基本上沒有多大懸念。

筆者認為，不僅如此，在房產稅未出臺之前，特別是最近兩年，房價在一個相對高位的狀態下，樓市管控思路還會延續，不能說局部地區的絕對漲跌都一致，但整體上難再出現2015-2018年這波樓市“牛市”，筆者預計，樓市底蘊好的城市還會有一定幅度上揚，但幅度有限。對於買房來說，除去自住改善的購房者根據實際情況購買和置換外，而對於非全款購房的投資客來說，短期的賬面上不會有多少浮贏，還是慎重為好。

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