未來15年的樓市輪廓已初步形成，“持房”還是“持幣”終有方向和答案了

無論樓市冷熱，房子的問題都會是焦點。這不，4年未變的房貸利率從10月8日起將迎來調整，引眾多大佬們的解讀，吃瓜群眾們直呼看不懂。其實，對於這個問題，我們不用過多解讀。對於本次房貸利率調整，可以歸納為兩點：一是這僅是一次利率改革，並非主動調整，房貸利率不過是適應這種新機制而已；二是房貸利率還是受樓市調控約束，自身不會什麼變化，短期看，房貸利率基本維持當前利率水平，長期看，還是要根據樓市發展狀況來定，這不是現階段買不購房的參考依據。

除了利率外，普通老百姓更關注未來樓市和房價怎麼走？這個問題確實應該引起重視，一方面，房子是大多數人一生中最大的問題，是解決不少家庭大事的基礎；另一方面，房子作為普通家庭最大的資產，是漲是跌關係到財富多寡；還有一方面，長期以來，房價漲多跌少，成為很多人投資工具，在貨幣不斷貶值和投資渠道匱乏的階段，我們未來還能依靠房產保值增值嗎？今天，我們就帶著這些個疑問來看看未來15年中國樓市輪廓，以做到心中有數。

為什麼是未來15年？

在19大報告中提出，中國從2020年到2035年，在全面成小康社會的基礎上，再奮鬥15年，基本實現社會主義現代會。到2035年，預計我們的城市化率起碼達到70%以上，完成了主要的農村人口向城市轉移過程，中國城市化建設基本趨於穩定。

三個方面勾畫出未來15年中國樓市，輪廓已初步形成

第一，未來住房制度已確立，四類住房構成供應體系，各取所需

在紀念住房制度改革20週年研討會上，住建部政策研究中心秦虹主任透露，建立住房保障體系和市場體系並重，包括保障體系下的公共租賃房和共有產權房，以及市場體系下的租賃房和商品房四類住房供應體系。換句話說，未來中國的住房市場就是這四類住房，這也是自1998年住房商品化改革以來長達20年的探索經驗總結，確定了中國未來的住房制度，未來我們的住房需求就存在於這四類住房裡。那麼，這四類住房是如何對應的呢？

秦主任表示，這四類住房在一二線城市都會存在，公租房、共有產權房、租賃房供應比例要擴大，目前用於建設租賃房的集體土地入市正在18個城市試點，根據住建部文件要求，到2020年，將摸索出一套全國推廣的方式。此外，共有產權房和租賃也在熱點代表城市逐步試點，待經驗成熟後推廣。三四五線城市重點完善公共租賃房和商品房，相當部分城市不需要建設共有產權房和租賃房。在可以預見的未來，能買得起商品房的可以買商品房，買不起或者不願意買商品房的群體，可以選擇購買共有產權房，或者選擇長期租房，確保人人住有所居是大方向。

第二，城市化進入下半場，住房由量到質轉變，住房需求將逐步縮小

無論是官方還是民間，都在不同場合提出了城市化下半場這一說法。城市化下半場有兩個顯著特徵，一是農村進入城市的人由高速轉為中速，二是部分城市人口面臨流出，城市群和都市圈人口持續增加。國務院參事仇保興在參事講堂提到，我國有近兩百個城市出現了人口持續減少情況，而三大領頭羊城市群的人口將會持續增加，大多數省份人均住房面積已經達到法國、日本水平，未來住房需求將逐步縮小。很明顯，未來住房將由量到質轉變。

今年以來，國家發改委發佈過兩份文件，可以看出下半場城市化的重點和方向。一份是關於培育現代化都市圈的指導意見，文件中指出，建設現代化都市圈是推進新型城鎮化的重要手段，有利於優化人口和經濟結構，激發投資和消費需求，增加內生髮展動力；另一份文件是關於將更好發揮城市群對促進區域協調發展的重要作用，發改委政策研究室副主任孟瑋指出，下一步將深入推進城市群發展，著力提升城市群功能，推動大小城市協調發展，重點提到了國家規劃的十多個城市群。

第三，房地產經濟進入穩定發展階段，不會過度刺激

在過去僅20年，房地產在國民經濟中的作用有目共睹，為城市化建設和中國經濟發展起到了至關重要的作用，成為國民經濟的支柱產業。住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，房地產對國民經濟貢獻率為16%，外加上下游關聯行業，貢獻率在36%左右。但隨著房地產在經濟中的副作用顯現，預計房地產在經濟中的比重不會繼續擴大。

中國社科院發佈的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關係國與家》報告中提到，去年房地產對經濟的綜合貢獻由正轉負，研究發現，房地產與經濟增長存在倒“U”關係，房價水平低對經濟貢獻有正向拉動作用，房價過高則對經濟擠出效應超過拉動作用，對經濟拉動作用為負，這個臨界點就是房價收入比為9時，2018年房價收入比為9.3，已經超過臨界點，因此，2018年是中國房地產對經濟貢獻由正轉負的拐點。在730會議上，國家首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，也宣告了房地產可以是經濟的穩定器，但不會再過度刺激，房地產將進入穩定發展階段。

未來15年，是持房還是持幣？

之所以有此一問，主要有兩個原因：一是因為在過去N年，房價不斷大幅上漲，早購房的人已賺得盆滿缽滿，但隨著房價進入一個階段性高點，人口因素、貨幣因素放緩，未來會不會回調？二是因為大家之所以購房，無非就是在抗通脹的大環境下，無其他靠譜的可投資渠道。對於未來15年，是持房還是持幣？主要體現在3個方面：

1.黃金時代已過，白銀時代房子將呈現“蘿蔔價”與“鑽石價”並存。

在過去，大城市房價基本是3-5年翻一倍，小城市雖然漲不了這麼多，但跑贏存款收益還是沒問題的。隨著房價基數升高，樓市去庫存逐步完成，棚改貨幣化逐步縮減，房子增值的黃金時代已過去，現在處在的白銀時代有一個顯著特徵，那就是城市樓市分化或進入漫漫長路，房子蘿蔔價與鑽石價並存。

正如上文提到，城市群和都市圈是城市化下半場重點，這些地方隨著交通改善，經濟一體化發展，人口還會持續流入，群內和圈內的房產受益於城市化還有持續的增值空間，易漲難跌。此長彼消，產業轉型困難，就業吸引力不足，人口淨流出的城市和地區，樓市將迎來滯漲，即使不是真蘿蔔價，但多半面臨有一定價格但難轉手也不好出租的情況。

2.購房不一定賺錢，但存錢註定不划算。

正是由於樓市分化，很多地方購房賺錢可能變得不那麼容易，因為少漲或者不漲就意味著虧損。同時，存錢註定不划算，在國際金融貨幣大寬鬆環境下，根據有關專家預測，在全球經濟萎靡之時，未來還會存在金融進一步寬鬆預期。在我國，雖然由於樓市調控需要，樓市資金並未實現寬鬆，但我們也在通過各種方式釋放寬鬆預期，為經濟發展釋放動能，貨幣面臨貶值壓力，現金購買力可能進一步下降，相比不高的利息收入，存錢顯然不划算。

3.有房、沒房群體對待房產的態度應進行調整

對於剛需群體來說，如果不是抱著租房一生的態度，購房還是要趁早，在錢不值錢的時代，持幣不明智，用租金衝抵部分月供還是划算的買賣；對於有多套房的群體來說，在住房步入由量到質轉變時代，房子在“精”不在多，原因在於有房產稅預期和住房總量過剩預期。對地段好、品質好、學區好、物業好的房源可以優先保留，若什麼都不沾邊的房源，還是應早調整，多年後，你能看到它們的差距。