回顧2019年房地產市場的上半場，最明顯的樓市變化可能就是從三四月份的“小陽春”到五六月份快速“退燒”的轉變，其中值得注意的是，住建部一個月左右的時間內兩次對熱點城市進行了預警提示，這無疑再次拉開了2019年樓市政策再次收緊的帷幕。那麼，告別了上半場，迎來了下半場，2019年下半年樓市會繼續降溫嗎？下半年購房者可以買房了嗎？這應該是很多購房者都關心的話題。筆者認為，在當前房地產調控從緊基調不發生改變和樓市穩字當頭的大背景下，根據上半年樓市的發展軌跡來看，下半年的房地產可能會出現4大趨勢。

第一，樓市調控方式從“全國嚴控”向“因城施策”進一步轉變。

為了控制樓市熱度和瘋漲的房價，2016年930調控新政出臺，號稱史上最嚴調控。時至今日，在限售、限價、限貸等傳統調控措施下，全國樓市已普遍降溫，房價也告別了普漲模式。眾所周知，房地產行業與國民經濟關聯很深，而且也是每個家庭的痛點，所以健康平穩的樓市既需要防止房價過快上漲也需要防止房價過度下跌。

在這樣的背景下，“全國嚴控”模式到了適當調整和退出的時候，其實從去年開始，一城一策的調控方式就開始了，最明顯的特點就是樓市調控的主體變成了各地方，而且樓市調控更加強調精準，從一城一策到一縣一策甚至一鎮一策。筆者認為，對於2019年下半年的房地產市場來說，樓市調控政策會進一步從“全國嚴控”到“因城施策”轉變。

第二，樓市調控政策從控制房價層面向調控土地和金融等更深層次轉變。

過去這兩三年時間裡，為了控制樓市熱度和房價，各地限購、限價、限售等調控“組合拳”頻頻發佈，政策不斷加碼，房地產市場降溫明顯。但筆者認為，這些調控“組合拳”往往都是直接作用於房價層面，而且都是短期內快速見效，一旦放鬆了調控，房價依然有非理性反彈的可能。不過，隨著樓市調控的目標從堅決遏制房價上漲向“穩地價、穩房價、穩預期”轉變，調控政策也開始從直接控制房價層面向調控土地市場熱度，加強金融監管等更深層次作出轉變，從而從根本上解決高房價問題，實現房價長期穩定。

第三，不同城市的房地產市場出現分化，但整體穩定、小幅波動將成為主流。

由於不同城市的房地產發展基礎和發展環境不同，在一城一策的精準調控方式下，出現分化是不可避免的趨勢。筆者認為，未來樓市發展的最大紅利或許就是城鎮化的繼續推進，無論是一二線城市還是三四線城市或多或少都會從中受益，因為未來剛需和改善的住房需求依然大量存在著。

筆者認為，一二線城市的住房潛力就不用說了，就拿目前討論熱度和爭議比較高的三四線城市來看，部分城市的城區人口比重顯然較低，所以越來越多的村鎮人口、縣城人口正在向三四線湧入，未來也會帶來可觀的住房需求量。因此，筆者認為，雖然不同城市的房地產市場會出現分化，但樓市整體會趨於穩定，房價波動幅度整體可控。

第四，樓市調控繼續收緊概率較高，房企或從被動觀望向主動降價促銷轉變。

影響購房者是否入市的因素有很多，筆者認為，房價在其中起著決定性因素。經過了近三年的樓市調控以後，對於房企而言，如今的日子並不太好過：其一，購房意願大幅下滑，房子變得越來越不好賣，開盤售罄早已成為過去時，而且不少樓盤開盤去化低於50%也已成為常見現象；其二，房企面臨著全年銷售的業績壓力，在剛剛過去的上半年，超過6成房企銷售目標完成率不到一半，所以當前不少房企採取精裝變毛坯，一口價，贈送車位和麵積等方式變相降價。筆者認為，從管控房企拿地，到限制房企融資，下半年調控政策繼續收緊的概率較高，所以，房企面臨的市場環境或會使得其從被動觀望向主動降價促銷轉變。

不過，退一步來說，儘管下半年的房地產市場可能會出現以上4個趨勢，但歸根結底來說，無論樓市如何變化，都離不開“穩”字，而且從更深層次來看，穩樓市就是防範金融風險。近日，人民日報海外版發表評論稱，中國房地產市場拒絕“大起大落”，在“房住不炒”成為社會共識的背景下，在各地因城施策的調控措施下，未來中國房地產市場保持平穩有序將是大概率事件。

對此，筆者認為，在經歷了近3個年頭的樓市調控以後，樓市格局基本明確了，如今房價長期平穩的走向也正變得越來越清晰，這也給一度糾結和觀望的購房者吃下了定心丸。此外，隨著“房住不炒”觀念深入人心，房子的居住屬性日益凸顯，所以盲目買房正變得越來越不明智，對購房者而言，買房既要看準房企實力和城市潛力，同時更應該注意不要將資產過度配置於房子上。