一季度政治局會議釋放新信號，實行預期調控
尹中立
榮盛發展首席經濟學家 尹中立
近日，中央政治局召開會議專門分析和研究一季度經濟形勢，從會議公報看，相對於去年第四季度的形勢分析會，這次有不少新的提法和判斷，尤其是對房地產市場而言，去年第四季度沒有強調“房住不炒”，而這次再次被提起。有分析人士認為，這是房地產政策拐點的信號。股市裡的房地產板塊在4月21日的交易中集體出現大跌，龍頭股萬科等均下跌超過5%。
我們認為，房地產政策只是根據市場形勢進行了微調，是對3月份以來市場上瀰漫的過度樂觀心理的糾偏。
一、釋放新信號
4月19日，中共中央政治局召開會議，會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
“房住不炒”最早於2016年年底的中央經濟工作會議提出，2017年至2018年7月，歷次重要會議均反覆重申該基調，為了落實該政策定位，有關部門先後出臺了多項遏制房地產炒作和房地產投機的政策措施，限購、限貸、限售等政策措施就是典型代表。然而，隨著房地產市場出現趨勢性調整，以及宏觀經濟下行壓力，2018年10月底和12月13日兩次中央政治局會議，都隻字未提房地產，2019年政府工作報告都沒有再重申“房住不炒”。
此次政治局會議再提“房住不炒”，說明中央對房地產市場的形勢判斷出現了新的變化，對房地產市場的政策基調出現了調整。這次會議認為，宏觀經濟運行好於預期，也正因為如此，去年提出的“六個穩定”政策這次沒有再提。
從最近幾個季度的政治局會議的精神看，決策層對房地產市場的政策取向是隨著市場的變化而變化的，是典型的相機決策。傳遞出中央關於房地產市場的政策思路是：維護市場穩定運行，不允許市場出現大幅度波動，既不會容忍市場出現過熱，也不允許市場出現趨勢性下跌。
二、房地產市場回暖，多項指標走勢超預期
中央之所以再次強調房住不炒，最重要的原因是房地產市場在今年一季度出現了明顯的變化，按照市場人士的說法，樓市出現了“小陽春”行情。
去年第四季度房地產市場已經出現趨勢性下滑，因此，有關部門放鬆了對房地產市場的限制性政策，2019年一季度，政策環境相對寬鬆，市場預期隨之發生變化。在一系列的政策變化中，起關鍵性作用的是房地產金融政策的變化。2018年前三季度的按揭貸款控制是相當嚴格的，但今年一季度各家銀行辦理按揭貸款的速度大大加快。信貸環境顯著改善使開發企業的資金緊張得以緩解。另外，減稅降費、股市回升等等因素都對樓市回暖起到了一定作用。
從今年一季度的市場傳導看，首先是信貸放鬆，由於按揭貸款加快，開發商資金來源增加，再傳導到土地市場逐步回暖，土地市場價格上升刺激了住宅（包括一手房和二手房市場）出現價量齊漲的狀況。數據如下：
融資環境寬鬆，房地產開發企業到位資金顯著改善。2019年一季度社會融資規模增量累計為8.18萬億元，比上年同期多2.34萬億元，其中3月份社會融資規模增量為2.86萬億元，比上年同期多1.28萬億元。一季度的金融數據屬歷史天量。
在總體融資環境寬鬆的背景下，房地產企業的資金狀況明顯改善。1-3月份，房地產開發企業到位資金38948億元，同比增長5.9%，增速比1-2月份提高3.8個百分點，較去年同期提高2.8個百分點。企業開發貸和購房貸款明顯改善，國內貸款同比增長2.5%，較去年同期增長1.6個百分點，個人按揭貸款同比增長9.4%。
部分城市住宅用地交易回暖，住宅用地交易溢價率顯著回升。1-3月份，一、二線城市住宅用地成交面積同比實現上漲。進入3月份，二線城市土地市場顯著回暖，杭州、武漢、成都、天津等城市土地成交規模實現大幅增長。各類城市土地交易平均溢價率環比均有所提升，3月二、三線城市土地交易平均溢價率分別達到25.6%、23.7%。（詳見圖1）
房地產開發投資增速持續較快增長。一季度，全國房地產開發投資23803億元，同比增長11.8%，增速環比提高0.2個百分點。其中建安投資增速4.75%，同比上升5.6個百分點。其中，住宅投資17256億元，增長17.3%，增速回落0.7個百分點。
新房和二手房交易價格均上漲，部分城市交易放量。1-3月份，商品住宅銷售面積同比下降0.6%，降幅收窄2.6個百分點。3月當月住宅銷售面積已出現小幅增長，一線城市住宅成交顯著回升，上海和深圳同比分別增長19.8%和22.6%。3月份70個大中城市中，二手房價格上漲城市數量明顯增加，二線城市二手房價止跌反彈，一線和三線城市二手房價格漲幅擴大。1-3月份，北京市、上海市、成都市二手房交易量同比增長12%、45.2%、60.5%。（詳見圖2）
三、房地產市場將整體保持平穩運行
2019年，房地產市場調控的總體目標是穩健增長，特別是新中國成立70週年之際，更要求市場平穩，不能過熱也不能過冷。當市場預期出現過度樂觀的苗頭時，中央勢必出手進行預期管理。從而熨平市場波動，實現穩地價、穩房價、穩預期的發展目標。
4月初起，各大主流媒體均刊文以期引導社會輿論。4月8日，央行旗下的金融時報刊文：切忌炒作樓市“小陽春”；4月15日，中國經營報刊文：一線城市樓市小陽春炒作應休矣；4月17日，前央行統計司官員盛鬆成在新華社旗下經濟參考報發表文章，嚴厲指出：“應堅持房地產調控不動搖，謹防新一輪房價上漲。
在落實一城一策要求下，中央對地方採取預警提示。4月19日，新華社報道指出，按照穩妥實施房地產長效機制方案確定的月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉建設部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
從過往經驗看，需重點關注信貸政策變化及對市場的影響。2018年四季度，為防止市場出現整體下滑，中央通過放鬆銀根，特別是信貸政策進行逆週期調節。一季度樓市各項數據超預期增長就是市場對此作出的正常反應。4月12日，北京國管公積金中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款政策進一步優化服務有關問題的通知》明確對二套房貸款實行“認房又認貸”，北京房貸政策將全面收緊。這一政策的出臺，可以看作是中央對信貸政策調控方向的指引。因此，對後市走勢的判斷需要高度關注房地產企業開發貸款、個人購房貸款的發放力度和放款進度等關鍵指標。
從金融運行環境看，物價的擾動因素開始增多，這是貨幣政策需要關注的。在中東地緣政治的影響下，石油價格近期不斷上漲，紐約原油期貨價格已經從年初的40多美元/桶，上漲到目前的65美元/桶，石油價格對工業品價格的影響較大。另外，受非洲豬瘟的影響，我們存欄的生豬數量銳減約一半，豬肉價格估計會大幅度上漲（農業部的專家估計會漲70%）。4月第一週，全國的活豬價格進一步上漲至15.15元/公斤，環比上漲了17.4%，同比上漲幅度更是達到了36%。按照以往的經驗，豬肉價格對消費品價格的影響很大。
當物價走高，金融政策易緊難鬆，房地產企業現金流管理的重要性將再度凸顯。
來源：21世紀經濟報道
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