全國首家京東超級店竟擇址寸灘，會讓這個重慶樓盤一飛沖天嗎？

​如果要在重慶主城評選出一條“魔鬼路”，估計江北區的海爾路大概率榜上有名。這條永遠在修的主幹道常年大貨車橫行車禍不斷，噪音大灰塵也多，讓人望而生畏，連帶這裡的房價也一直萎靡不振。

2013年，如日中天的綠地集團以2000多元的樓面價拿下了海爾路寸灘地塊，準備建成一個112萬方的地標性城市綜合體，打造成海爾路沿線的一顆明珠。資料顯示，綠地在上海、武漢、成都等多個城市建設了城市地標性建築，有豐富的商業物業開發經驗。

武漢的綠地中心，規劃建設高度636米，準備衝刺中國第一高樓，不料建設中途被航道限高，最後定格在475米；

可誰也沒想到，接下來的路會是如此的曲折。

2014年，第一期寫字樓盛大開盤，定價15000元/㎡，各種營銷推廣精彩紛呈。然而5年後的現在，這一期的8棟寫字樓仍然在售，價格降到了13000元/㎡，但依然是不溫不火。

眼見寫字樓去化困難重重，開發商又打起了商鋪的主意。2016年12月，籌備兩年的進口食品城（又名普泰廣場）隆重開業，入場的人們驚奇的發現整個商場商家寥寥，裝修也是能省則省，開業熱鬧了三天後消費者便無影無蹤。偌大的商場陷入了沉寂，只剩商鋪投資者和開發商繼續鬥智鬥勇。

普泰廣場實景，圖片攝於2016年12月24日；

隨後，開發商又開發了第三期的4棟LOFT公寓項目。從2016年底開盤，藉著這一波牛市的東風和各路分銷大軍的神勇，歷時兩年半才接近清盤，據說仍剩幾套尾房。

在百度上輸入綠地保稅中心即可自動跳出其市場分析的詞條，可以找到150萬個搜索結果，可見有一定的代表性；

深陷“魔鬼路”的綠地保稅中心，下一步該駛向何方？

京東化身白馬騎士

京東一直是中國互聯網電商的標杆性企業，2018年的銷售額高達1.3萬億，與淘寶並稱兩大剁手神器。雖然京東年年虧損，仍一直屹立不倒，還從容挺進了世界500強，堪稱商界奇蹟。

京東創始人與奶茶妹妹兩人的勵志故事一直是世人美談，圖為兩人在澳洲大堡礁的婚禮圖；

然而從2018年開始，京東的日子便開始難過了。由於連續虧損10年，累計虧損金額已達到了188億，納斯達克的股東們已經頗不耐煩了；而中國的互聯網人口紅利期已達到頂峰，增長神話難以為繼，京東股票開始大幅下跌。

而電商市場並不平靜，拼多多這兩年的強勢崛起，引起了淘寶和京東的巨大恐慌。剛從“X侵門”中脫身的東哥趕緊拉好了拉鍊，帶嬌妻去馬爸爸的河馬鮮生體驗了一碗重慶小面，終於想出了一招：去山城開京東超級體驗店！

自古英雄難過美人關

規劃的京東超級體驗店總計5萬平米，是涵蓋智能家電、手機通訊、IT數碼、居家生活、日用百貨、餐飲娛樂等一體的綜合型賣場；

而這個全國第一家超級體驗店，就設在綠地保稅中心普泰廣場，本文的主角—新裡櫻園的樓下。它剛剛接房了，小樹決定去現場一探究竟、

新裡櫻園周邊情況

新裡櫻園其實是綠地保稅中心的第四期住宅，2017年推出市場後大受歡迎，由於離主城近定價也不貴，10個月的時間便順利清盤。在市場最熱的去年6月，甚至還傳出購房需要X水費。

新裡櫻園位於江北區寸灘，雖然離江北嘴CBD僅4公里，但由於靠近海爾路，周邊的環境目前還稱不上多好。碼頭、倉庫、鐵路和還建房目前將它緊緊包圍，大貨車依然隨處可見。

目前新裡櫻園離地鐵保稅港站約800米，聯通四/九號線（在建）；待1A出口開通後僅步行100米，2021年7月開通；

京東超級體驗店處在裝修階段，外立面也正在進行改造，預計今年國慶節開業；

金渝大道對面的物流倉庫規模龐大，大貨車密集，短期內不會搬遷；

小區西邊300米有幾個還建房和集資房小區，有一些基本的生活配套；購物娛樂目前到兩公里外的奧特萊斯是最近的選擇；

離小區100米處有個保稅商品展示交易中心（又名奇柯世界匯），常年店員比購物者多，不過價格倒時常有驚喜；

小區東邊有大片的倉庫、空地和汽車超市店，短期內不會有變化；展示交易中心後面的露天停車場將建設二期，計劃明年動工；

小區南面空地為綠地後期寫字樓地塊，寸灘碼頭規劃變身遊輪母港；中間的海爾路後期將頂部加蓋，將整個區域連成一體；

新裡櫻園實景

小區主入口實景，採用石材和鋁板立面並結合地面水景，整個底商據稱將由政府統一規劃打造；

小區步道廣泛採用了吸水磚，其貌不揚但勝在實用，夜光跑道採用了紅色的透水混凝土；但每棟門口的消防登高場地採用了大片的橘黃色吸水磚，不耐髒也顯單調，美觀度稍差；

8棟高層將整個小區圍合成了一個20000多平的大中庭，建設了遊樂園、籃球場等設施，綠化區域多種植物搭配結合地形高低起伏，巧妙運用海綿原理將雨水彙集；

8棟一樓設著了小區鄰里活動室，適合兒童嬉耍，值得一提的是，服務小區的是龍湖物業；

樓棟內部情況

入戶門頭採用石材和鋁板幹掛；外牆立面早期施工時採用平面塗料，小樹認為存在一定缺陷，在徵求業主意見後與開發商進行了溝通，改成了更適合重慶氣候的質感塗料；

入戶大堂空間比較緊湊，軟裝稍顯單調，建議頂部增掛吊燈；

樓道牆面內全部貼磚，設計也有點單調不夠溫馨，建議牆面貼畫；入戶門鎖採用了特斯聯的密碼鎖，算是跟上了時代；

相對而言，地下車庫部分存在的問題較為明顯，為此小樹選擇了當時售價相近且都是近期交付的剛需盤項目進行對比：

車庫地面採用了環氧樹脂地坪漆，但頂部混凝土裸露，顯得比較簡陋，建議粉刷塗料；承重柱顏色單一，建議局部塗彩色漆；

車庫入戶大廳的通道，裝修簡陋管道刺眼，頂部應配置格珊遮擋管道，牆面應裝飾並設置標識；

總體來說新裡櫻園整體建築質量還算良好，但在局部設計和軟裝細節上仍有優化空間，小樹已將改進意見送交綠工程部和物業，相信很快就有進展；

區域未來展望

綠地保稅中心靠近宜奧商圈和汽博中心，聯通機場大道、內環高速等多條快速路和地鐵站，區位其實並不差。但經過這6年來的開發，其發展仍一直比較緩慢。其箇中的原因比較複雜，周邊倉庫眾多、社區較少居住氛圍不濃、重慶寫字樓及商業物業過剩都是原因之一。

京東超級店的入駐當然是件好事，但重慶北區商業競爭慘烈，想在“魔鬼路”邊打造一個全新業態的商業項目談何容易。至少目前而言，周邊的人氣和商業氛圍仍然很差，需要很長的時間和投入來逐步克服，甚至京東自己也做好了超級店短期不能盈利的準備，來打一場必須贏得的持久戰。

東哥正全力再造一個線下京東

但其實ZF還是很重視這個區域發展的：寸灘港搬遷規劃、海爾路拓寬、京東入駐，金山片區改造打造自貿商圈等等無不驗證了這一點。一旦寸灘港實現搬遷，周邊的物流園區也將勢必搬遷，這塊市中心隱匿多年的土地終將展現它應有的價值。

一個類似上海前灘的全新板塊或將從此誕生。

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