文/李俊慧

現在房產銷售中最大的痛點是什麼？

一手房交易開發商交房延遲或房屋質量差，二手房交易中介稅費總額太高。

日前，京東業務版圖再次擴展，宣佈正式進軍房地產市場。首期上線的京東房產頻道已經有82家開發商和35家服務商入駐，涉及2027個項目，覆蓋超過20個城市，並且已經與國內最大的房地產企業碧桂園等眾多開發商達成合作。

事實上，這不是第一家電商平臺介入房產交易市場服務了，那麼， 這些打著“新零售”或“無界零售”旗號的電商平臺能解決房產交易中的痛點問題嗎？作為一股新力量，它們能給房產交易服務市場帶來哪些變化？

房產交易市場轉變：從以銷售為重到以服務為重

“房是用來住的，不是用來炒的。”這個論述或定調，決定了未來幾年房產市場的最大重心不再是銷售，而是服務，包括租賃、裝修等。

當前，很多城市都在推進“租購同權”、“共有產權”等政策，其結果是，告知熱衷炒作的資金未來無利可圖，以將堆積在房產市場中的天量資金驅趕到其他領域。

因此，面對這一變化或變革，一方面，未購房用戶的居住需求會得以多樣化的方式予以填補；另一方面，房產市場的重心可能確實不再是直接交易，而是運營或服務，不是賺一把就跑，而需要長期經營。

誠如京東集團副總裁、京東商城居家生活事業部總裁辛利軍所言，國內房地產行業正在面臨拐點，正在到來的大地產時代，房地產企業面臨的挑戰不再是銷售，而是運營。

簡單說，未來有房無房的概念不一定是擁有完整的所有權，而是是否擁有穩定的長期居住權。

對於廣大用戶或民眾來說，是購房還是租房，買商品房還是共有產權房，不是重點所在，居住是否便利，能否滿足其更多的生活需求才是核心所在。

對房產機構來說，不論是開發商，抑或房產經紀機構，找到對的用戶，提供更好的產品和服務，將是未來競爭焦點所在。

房產服務需求巨大：傳統模式陷阱多有待"互聯網+"改善

當前，不論是二手房中介業務，抑或是房屋裝修環節，其中的陷阱或痛點眾多。

以北京地區的實創裝飾為例，雖然廣告“88800元，精裝搬回家”或“88800元，全屋定製家裝搬回家”打的鋪天蓋地，但在實際服務過程中，存在眾多涉嫌侵害消費者權益的問題。

簽單前，銷售人員會以“優惠截止本週”為由，誘導用戶儘快簽約。但實際情況是，幾乎每週都有類似的“優惠”。

簽單環節，雖然簽單用的合同文本是相關部門提供的格式範本，但是，對於原本屬於雙方協商確定部分，比如付款週期、頻次及額度等，卻以公司規定為由強迫用戶統一簽署。

值得一提的是，在正式簽訂合同之日，需繳納80%的合同金額，明顯不太公平，增加了用戶資金風險及用戶對裝修施工質量把控難度。

收費項目方面，實創裝飾只是給用戶測量了下房屋面積尺寸等，並未提供任何設計服務，也未提供任何設計效果圖，但要收取用戶2000元-3000元不等的設計費。

此外，在合同總額之外，還額外收取一定比例的所謂管理費和稅金。

而在進場施工環節，此前以設計師名義、實際為銷售人員與用戶洽談、簽單的人員，部分人員責任心很差，對施工進度、事前選定的方案、材料等，基本持“事不關已高高掛起”心態。

而在用戶投訴環節，個別用戶微博、電話投訴，無人跟進處理，只能線下到其總部辦公場所，找專門的投訴部門當面投訴。

可以說，雖然很多裝修或裝飾公司打著“互聯網+裝修”的旗號，但是，依舊是傳統銷售思路，服務意識或管理比較差，用戶體驗不太理想，有待“互聯網+”平臺介入後持續改善。

京東等平臺如何賦能房產市場：沆瀣一氣？還是破除頑疾？

目前，京東房產已上線京東商城，消費者也可以通過京東瞭解到眾多開發商推出的房源。值得一提的是，部分城市入駐的企業主要以房地產經紀公司為主。

這意味著，以京東房產等平臺的上線，首當其衝會受到衝擊的可能是一線傳統的房產垂直網站或平臺，比如安居客或鏈家等。

按照京東的說法，但這只是冰山露出水面的部分，藉助京東的平臺，京東房產將促使開發商與消費者間建立起站內站外，線上線下的全渠道連接。

京東房產業務負責人曾伏虎表示，京東建立起的連接絕非簡單的信息告知，而是通過整合京東營銷、服務、供應鏈等能力，為購房者打造的一站式體驗。

顯然，京東想要介入房產市場的深度並非僅限於為房地產開發公司、房產經紀公司與用戶建立連接，而是希望以用戶為中心，以房產為紐帶，建立起用戶與企業或商品更加立體的交互關係，從買房賣房到租賃出租，從裝修裝飾到家居傢俱，從居住到生活 ，從線下電商到線下智慧便利店等等。

可以說，對京東、阿里等電商平臺來說，用戶付費只是服務的開始，但是，對於線下很多業態來說，收款意味著服務終結或賠笑結束。

因此，京東等電商平臺介入房產市場，是會帶來一股清流，讓市場迴歸服務本性，還是會掉進染缸，與傳統業態沆瀣一氣，將會成為用戶未來關注的重點所在。

(中國政法大學知識產權研究中心特約研究員李俊慧，長期關注互聯網、知識產權及電子商務等相關政策、法律及監管問題。郵箱：lijunhui0602#163.com，微信號：lijunhui0602，微信公號：lijunhui0507)