土拍又現火爆，投資客如春水般湧來，二手房尤其是學區房回暖、落戶政策放鬆即將給杭州帶來了一波“新韭菜”……
可憐的剛需！焦慮的剛需！
還記得杭州房叔的第一篇文章嗎？那是一個購房者搖號的故事：《八連敗搖號剛需客：半輩子的賭局》。為購房者寫故事一直是房叔的初心。
其實房叔也知道，每一個諮詢背後都是一個故事。加房叔hangzhoufs，把你的故事，或悲傷或喜悅，都講給房叔聽吧。
房叔會挑其中有代表性的故事和大家分享。
土拍、落戶新政、噪聲問題是最近大量購房者詢問的。
關於土拍，上一期的“房叔問答”中已經答了一波：《不要過於信任開發商的“理智”|房叔問答No.22》
在此再統一答覆，供各位參考。本期問答還涉及最近登記的幾個樓盤點評。
01
關於土拍
近期市場有些躁動，土地市場的持續走熱也確實讓購房者心煩意燥。蕭山市北、喬司、祥符、市中心等地持續拍出高地價，肯定會促進周邊房源的去化加快，畢竟對漲價的擔憂肯定是很現實的。
關於開發商的選擇，無可厚非，杭州是區域內乃至全國值得看好的城市，現在主城區供應的土地量非常小，總庫存也偏小，造成房價下行空間的狹窄，換而言之，杭州是一個對開發商來說非常“安全”的城市，在地方政府給予“新拍地限價適度放鬆”信號的情況下，僧多粥少，爭搶主城區土地的狀況實屬正常。
但是同樣可以放心的是，本輪調控的持續時間肯定會延續下去，房價連續暴漲的危害性政府管理部門是非常清楚的。相對來說，後續穩中走漲是主基調，但是也不至於暴漲。因此，在原有土地尚有存量的情況下，並不用過於著急，至少選擇購買的時間空間還有。
02
關於落戶
落戶放開是一個長期利好，搶人！對後續的城市發展肯定非常有利。
對樓市來說，短期沒有直接的購買力促動，但是確實會促動市場走好。
原因在於，一是增強市場信心，二是促進開發商拿地的積極性。在市場信息增強，後市看好的情況下，土地市場再走好，肯定會加快市場的走好。
所以，確實會讓市場走熱。包括一手新房和二手市場，甚至租賃市場。
03
關於噪聲
噪聲測評推出後，購房者關注度很高，房叔的工作量更是大增。
有很多購房者詢問房叔得出這些數據的依據是什麼，也有購房者諮詢尾氣汙染等。
這麼說吧，噪聲問題是杭州房叔聯合某985大學教授及其研究團隊，用了很長時間建設模型、實地勘察、實地測評、數據修正才得出來的測評模型。
簡單說呢，直面高架大致需要200米以上，噪聲才會較大幅度地衰減；如果中間有間隔樓幢，間隔兩幢，噪聲就會大幅衰減。
噪聲評測模擬，是按樓盤的樓幢圖建模，實際居住過程中但房間的牆面、玻璃以及低樓層室外綠化都會使噪聲帶來衰減。
尾氣更為複雜，涉及到氣壓氣流測評難度極大。簡單理解可以大致認同為跟噪聲同步。
壹
關鍵詞：
中南君奧時代
問：房叔，中南君奧4棟搖號2xx（此處隱去序號），有1樓2樓和頂樓，買了頂樓。家裡人都在噴我，很不好受，說不如直接放棄，不知道這個決定對於自住或者後續好出手麼。家裡天天唸叨，自己也有點後悔了。房叔幫忙分析下。最近都要睡不著了，上班也沒有很好的狀態。畢竟把家裡錢都拿來了。
杭州房叔：我很不贊同你家裡人的看法。首先，君奧現在的價格是非常具備投資價值的，放棄實在可惜；其次，一二樓和頂樓之間，房叔會毫不猶豫選擇頂樓。生命在於陽光，個人在有選擇的情況下極其不建議日照不足的選擇。頂樓除了漏水擔憂（實際發生的概率也極小）和等候電梯時間偏長外，傳統的“太熱”擔憂在空調時代早已不復存在，拿這些來換取陽光、視野和買房時的價格優惠，個人認為是值得的。無論自住還是未來出手，你的選擇都完全沒有錯！說服家人，別睡不著。
貳
關鍵詞：
錦粼府
問：房叔，市北西拍出了25000的地，自持22%。 對市北東影響怎麼樣。 不知道開發商後續會不會漲價。庫存好像不少。按目前情況。錦粼府2.8還是可搖可不搖嗎？
杭州房叔：錦粼府2.8萬/㎡的毛坯，大致還是原先的觀點，處於可買可不買的狀態，價格還是完全可以接受的，周邊的城市界面略弱一點點，鐵路飛機有一點影響。兩個開發商合作倒是不至於出現問題，尤其是有濱江在。蕭山城市向東是趨勢，這個位置周邊的供應量也有限，後續的市場還是值得看好的。個人建議偏重自住可以入手，偏重投資就是可買可不買。不好意思，就是這個模稜兩可的回答。市北拍地對後續的價格會有影響，中線看漲。
叄
關鍵詞：
御江南、擁潮府、錦宸
問：你好！房叔。我想問問御江南，擁潮府，新希望錦宸，性價比哪個更好些，剛需。
杭州房叔：御江南成熟一些，臨近蕭山新中心，近享配套，地鐵也不遠，短線性價比最高；擁潮府所在區域未來還有發展空間，地鐵口，中線看好；錦宸預計價格會比擁潮府上一個臺階，在具體價格未出的情況下無法判斷，區位不錯。
肆
關鍵詞：
閒林買房
問：你好，問一下，剛需買房。最近在看閒林老餘杭這代的，預算200w左右，原本想搖東海閒湖城的，但是不知道什麼時候會開盤。閒林山水這邊感覺沒什麼發展前景，而且學校在老餘杭裡不咋樣。看了爵士風情的房子，房齡有點大了，基本是10年以上的。看了綠城桃源小鎮，感覺很裡面，出行不方便。中泰又覺得太裡面了，而且因為垃圾場事件。最近看上了庭院深深的二手房。不知道房叔有什麼推薦的，最近看房看得想吐。
杭州房叔：這個位置玉屏藍灣和悅青藍是性價比最高的，就像你說的，不敢保證中籤呀。個人建議先搖號玉屏藍灣和悅青藍。最近市場有走熱的趨勢，不放心的話同時看二手房。就怕你看得更加想吐。看二手房毫無辦法，只能多跑多看多砍價。九峰山垃圾焚燒廠實地考察過，對閒林影響不大，可以忽略。如果關心老餘杭、中泰的樓盤不妨參考下最近的推文：《真相：老餘杭四盤流搖了三個，賣了幾套？附四盤優劣評測》。
伍
關鍵詞：
投資大江東
問：想投資大江東可否給點意見？
杭州房叔：大江東是杭州未來的製造業基地，也是杭州向東發展的末端，長線來看是值得看好的。未來的產業導入、人才導入，都將促進大江東的成長。目前大江東的現狀是，上一輪的房價上漲有點快，僅僅憑藉目前的產業基礎和人口並不足以支撐，多少有點提前透支的味道，影響了大部分項目的投資性價比。從目前面市的項目來看，江與城是最好的，但如果價格繼續上漲，其投資價值也會隨之下降。
陸
關鍵詞：
銀城雲谷天境
問：銀城雲谷天境，投資可行嗎？倒掛有嗎？和陽光城未來悅，和光塵樾之間，怎麼排序？麻煩您百忙之中抽出時間給我指點一下，謝謝.
杭州房叔：雲谷天境還可以的，近3.5的價格，倒掛是少了，但是區域前景可以。也可以等等雲和湖還有一次搖號機會。這三個項目中，排序：未來悅、和光塵樾、雲谷天境。
柒
關鍵詞：
崇賢、臨平山北
問：叔，請問崇賢和臨平北，選哪邊呢？
杭州房叔：崇賢和臨平北價格相對接近。臨平山北大體是個臥城，好處是發展時間較早，配套較為成熟，對於自住客來說，城市界面、宜居性和舒適度都不錯；崇賢是杭州向北發展的重點區域，運河新城康橋崇賢一帶未來的拆改力度較大，中長線前景看好，目前由於周邊環境較弱，城市界面和宜居性要差一些。同時，由於這一波房價上漲較多，使得其綜合性價比有所下降。簡單說，自住客、注重短期的選臨平北；偏投資客、注重中遠期的選崇賢。
捌
關鍵詞：
貸款年限
問：房叔，貸款20年比30年月供貴1600多，但利息少36萬，請問我該如何選擇？
杭州房叔：這麼說吧，主要還是取決於你自己的經濟狀況和資金需求情況。大致有三種情況：
1.如果經濟上比較寬裕，或者收入穩定而且比較高，自己又對資金的需求（用來投資或者週轉）又不太高，建議選擇短期貸款，畢竟時間越短利息越少，總支出能節約不少；
2.如果經濟雖然寬裕，但是對資金的需求比較大，或者說自己認為完全有能力跑贏貸款利率，那麼還是選擇較長的期限，一則是自身需求，二則資金利用好了可能增值更多，畢竟按揭利率總體還是偏低的；
3.如果經濟上不是特別寬裕，那麼還是選擇較長期限，保證生活還是必須的，而且資金上寬裕了以後還有機會選擇提前還貸。
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作者/房叔 編輯/大花姐
本文僅代表作者個人觀點。
本文相關內容不排除因政府相關規劃、規定及開發商未能控制的原因發生變化。