“小產權房”，並不是一個法律上的概念，只是人們在實踐過程中約定俗成的稱呼。具體是指在農村集體土地上建設的房屋，這類房子沒有繳納土地出讓金等費用，房產證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，也稱“鄉產權房”。因為不受法律保護，小產權房可能面臨法律效力、政策、房產轉讓和監管缺失4種風險。
一、什麼是“小產權房”？
“小產權”其實就是“鄉產權”、“集體產權”，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。2011年11月，《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》政策（2011年國土資發178號）發佈，明確指出小產權房不得登記發證。總結來說，“小產權房”就是三無產品：
1.沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，買賣合同的效力一般認定為無效。
2.購房合同在國土房管局不會給予備案。
3.只有使用權，沒有所有權。所謂的房產證也不是真正合法有效的房產證。
二、“小產權房”有什麼不好？
1.法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
1)對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效；
2)對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效；
3)對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
2.房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。根據《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會頒佈）的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
3.政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
4.監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位連資質都沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
購買“小產權房”有極大風險，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續，所以不建議買賣。
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