前有多個城市房地產調控，後有銀根收緊，加息聲音不絕於耳，對於粵港澳大灣區的各個城市的房地產業來說，房地產發展還是否存在機會？5月17日，中原地產主席施永青接受南都記者採訪時指出，除了深中通道等交通硬件外，粵港澳大灣區各區域只有打破各種層面的壁壘才能實現軟件上的融合；對於粵港澳大灣區的房地產，他認為需要追溯到區域之間的經濟發展與合作交流，只有產業升級轉型成功才能帶動區域內的房地產發展，否則，房地產業將會徘徊一段時間。
點評：
三大城市群，粵港澳灣區發展潛力最大
在各地政府調控下，大灣區房地產市場依舊有作為。5月17日，中原地產舉辦“大融合·超預測———2017年粵港澳區域融合高峰會”，被譽為地產教父的中原地產創辦人、中原集團主席兼總裁施永青，及中原地產大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智均現身。
施永青在演講中表示，中國三大城市群當中，粵港澳灣區的發展潛力最大，現在國家提出融合，只有打破戶籍、貿易壁壘，才能使粵港澳大灣區的融合更完美。而粵港澳灣區應當實現人才共享，自由流動，去到哪個城市都能享受同樣的戶籍福利待遇；企業拓展業務在多市落地開花，企業可以在粵港澳其他城市活動經營。例如做房地產的，在中山拿到了資質，深圳也認可，其他城市都認可。
同時，他現場表示，今年第一季度中國經濟運行良好，預計本次房地產調控不會短時間內就結束。他指出，本輪樓市調控始於去年10月，與以往略有不同的是，今年一季度中國G D P增長勢頭良好，根據國家統計局初步核算，一季度國內生產總值180683億元，按可比價格計算，同比增長6.9%。“以往扶持房地產市場是因為經濟下行的壓力，國家並不希望看到社會資源過度流入房地產市場，希望其他實體經濟獲得更多的資源投入，得到更好的發展”，他稱，只有中國經濟順利轉型，房地產才有後繼發展的動力。
數據：
GDP發展高於合格線，房地產增速加快
的確，南都記者統計發現，近期珠三角多個城市的G D P“成績單”公佈，均高於6.9%的合格線，為經濟轉型打下基礎。據相關數據顯示，珠三角9市第一季度的生產總值合計約1.59萬億元，佔了廣東省G D P總額的81.7%。其中，廣州、深圳的經濟總量穩居第一梯隊，分別為4692.36億元、4584.27億元，佔到了超過58%的份額。其次是佛山、東莞為第二梯隊，第三梯隊中G D P總量從高到低依次是惠州、中山、江門、珠海、肇慶。
珠三角內部“冷熱不均”、中山G D P還未出現大跨越，但房地產開發投資卻在珠三角城市中排前列。一季度，廣東房地產開發投資2004 .11億元，佔廣東固定資產投資(不含農戶)5679.23億元的35%。在珠三角9市中，房地產開發投資在固投中所佔比重，有7市都超過廣東省平均水平，其中，中山市的一季度固投中，房地產投資佔比達61.1%，同比增長23.6%，拉動中山固投達到17.5%的增速，超過了廣東省的平均水平。房地產投資成為了中山市投資的主要支撐點，但與此同時，其工業投資的增速同比回落了11個百分點，總量上只有房地產投資的一半不到。
有分析指出，2014-2016年期間，中山的房地產開發投資佔固投的比重都在五成以下，今年一季度房地產投資的猛增，與去年底以來一系列政策利好不無關係，尤其是討論多年的深中通道，去年底終於正式動工，中山成為最直接的受益者。
隱憂：
無使用價值支撐，樓價就可能下降
對於目前像中山等城市出現房價有下降的可能，施永青在接受南都記者專訪時指出，只有未來的經濟產業轉型升級成功，才能讓房地產市場健康發展。房地產是經濟發展的“果”，而不是“因”。
“而現在的房價已經遠遠超過這片土地生產力的提升了”，他指出，一個區域對房地產有多大的溢價，與土地的生產力是緊密相關的，要想中山房價上升，就要中山的產業順利轉型，產業產值需要上升。“這才是名副其實的房價上漲。以前可能生產力上升，但房價沒有完全反映，現在則是反映過度了，所以中央政府並不希望經濟脫實向虛”，他稱，僅僅只有交換價值，沒有使用價值進行支撐，樓價就會缺乏支撐，就會有可能下降。
實際上，4月份的中山樓市成交數據首次出現輕微下滑的跡象。同時據部分業內人士反映，目前中山樓盤報備價格及網籤價格全面“卡死”，過高的樓盤一律不給網籤，市場也開始逐漸冷卻。同時，惠州的G DP超過了中山，但樓價還是低於中山。此外，中山的工業投資增速也在回落。
解決之道：
交通打通，吸引外市客戶“用起來”
除了亟須轉型的經濟以外，利用地理優勢接管外地購房者定居中山是其中一個解決之道。中原地產大陸區副總裁兼華南區總裁李耀智表示，深圳、廣州的客戶比較喜歡買中山的房子，是看好中山的未來潛力，沒有多少人會過來住，現在的空置率只是從開發商手上轉移到市民手上，仍然很高。如果一個城市，只依靠投資客過來買，無法解決空置率的問題的話會很危險，但如果能解決交通問題，這就不一樣了。
“雖然中山房價漲得很厲害，但深圳也漲得很厲害，目前仍有3倍多的差距。如果時間交通成本減少，不排除未來會有深圳的人過來中山居住。深圳目前已經有2000萬人口，中山目前300多萬人口，粵港澳大灣區概念就是部分城市人口容納不了，需要外移”，他舉例道，目前很多深圳人把小孩、老婆，安頓在惠陽，自己在深圳住個小房，週末回去。相同的，未來中山也有機會憑藉深中通道等交通硬件的助力成為深圳人的第二居所。
“從周邊城市的限購週期可以發現，限購在一個地方是持久的政策。限購的背後代表政府不希望大家過分地投資，房子還是用來住的”，他表示，中山的房價未來發展一定要看政策，他認為最終讓步的還是開發商。因為開發商的經營成本是很大的，目前銀行對房地產的支持已經在減慢。同時他認為，未來房價將會回調的，回落的過程也是一個博弈的過程，個別開發商的突破口出來後，其他開發商也會跟著有所動作。
但是，李耀智認為最大壓力不是今年，是明年。“整個廣東去年出了很多地王，按照開發商週期一年多的時間，明年就是多宗地王推出的高峰期”，他分析，拿地的時候沒有說以後賣房有指導價，開發商高價拿地，但市場繼續限價不能賣，這時候的壓力才是最大的。
對話
施永青：GDP排位靠後的，未來反而是大灣區發展得益者
在中原地產舉辦的粵港澳區域融合高峰會上，被譽為地產教父的中原地產創辦人、中原集團主席兼總裁施永青接受了南都記者的專訪。
獨佔港澳優勢是大灣區的進步助力器
南都：大灣區的概念最近很熱，在中國有長三角和珠三角兩大經濟沿海城市群。請問粵港澳大灣區與長三角城市群有什麼不同？你認為哪個發展會更好？
施永青：中國在改革開放之後發展很快，不僅只有一個城市群，有珠三角、長三角、環渤海等，但珠三角有一個特色是其他城市群沒有的，就是珠三角有港澳區域。
我們經常說融合，其實地區除了融合之外，還有差異。有差異才有衝突、才有刺激、才有變異，這是進步的基礎。港澳跟內地城市既有互相支持，也有互相補充，有些地方互相競爭，這就是初級變化。進步也是一種變化，沒有變化就沒有進步。我認為珠三角大灣區最不一樣的地方就是區域間相互刺激、相互進步。
其實在經濟發展初期，港澳地區對珠三角有著較大的刺激作用。一開始大家(珠三角城市)都是低級發展狀態，生產方向集中在來料加工，但也為市場資本及與外來市場的連接等都帶來了進步。但現在，這些做法的價值已經很低。現在中國在這方面的工業生產已經遠超過當時香港能夠帶進來的。
但是，香港依舊還有可取之處，主要在軟件方面。有些人會問，為什麼交易量那麼大的上海深圳金融市場的多元化程度、參與國際化的程度還是比不上香港？香港在法制方面為金融市場提供支持，但內地在這方面還有待進步。合同法、合約的履行、產生糾紛的處理判決等都是金融交易的基礎。
現在珠三角的經濟發展要更上一層樓、除了工業生產的含金量要上升一層樓，在服務業中，政府提供的交易平臺，是否足夠透明，這是香港值得借鑑的地方。
所以，這就是港珠澳大灣區的最大不同。港澳截然不同的制度反而能刺激到火花。縱觀人類歷史上，發展最快的地方，往往是兩種不同文明的交織點。我相信粵港澳大灣區有兩種文明交織點的火花，從人才、物流、知識、文化等，可以對經濟產生很大的進步。
迴歸生產力
只有經濟轉型房地產才能發展
南都：那麼你認為在本輪粵港澳大灣區經濟崛起中，房地產會受到怎樣的影響？
施永青：經濟對房地產的影響是最基本的。一個區域對房地產有多大的溢價，與土地的生產力緊密相關。我上世紀60年代到珠三角，這裡基本都是綠油油的農田，很漂亮。但土地僅僅用來耕種農作物，它能有多大的產出呢？那時候說的是畝產千斤，也就是說農民吃完飯後收租才幾毛錢，那你說當時這些土地值錢嗎？農業只能靠太陽光靠雨水，可以轉化的生產力實在太低。等到建工廠的時候，生產力就上來了，地價也開始上升了。經濟活動也多了，隨後新的寫字樓、新的商鋪等的需求就隨之上來。
因此，對於以後的房價，我想說的是，經濟有本事就轉型，房價有本事就能上升。剛才聽到中山的房地產商說，中山的房價要降了。為什麼降呢？因為現在的房價已經遠遠超過這片土地生產力的提升了，這都是虛的。
因此，要中山的房價上升，就要中山產業轉型，產業的產值上升。到那個時候，才是名副其實的房價上漲。以前可能生產力上升，但房價沒有完全反應，現在則是反應過度了，所以中央就叫你不要搞這麼虛的東西。
中國的房價應該是需求帶動、生產力上升帶動，最好有人用，用的人也匹配適當能力，這才是合理的。
現在的價格是比較出來的價格，不是從底部推上去的。底部推上去是人口增加、人口不再種田、人口從事工業活動、做專業服務、金融服務，這是收入提升、負擔能力提升、需求上升所推動的樓價。這樣上來的樓價，政府看到會很開心，不會要求限價。
因為買的人很多都是投資用的，只產生交換價值，卻缺乏使用價值支持。若有使用價值，即使有交換價值的存在也不用擔心，總有人用總有人買。但現在不是從底部推上去而是從頂部掉下來———大家覺得你可以賣那麼高我也可以賣那麼高，是互相比試而來的。原來的高成交可能是頭腦發昏，大家以此為基礎推高房價，但一旦掉下來就沒有支持了。所以我覺得調控房地產是有道理的。
短期內政府會透過房地產的放鬆來帶動經濟。在2-3年前其實政府採取降息降準的寬鬆貨幣政策。這使得老百姓樂意去購房，開發商資金回籠後又去做新的投資，那麼鋼材水泥家電裝修等一系列的相關產業都有提升，這是一個拯救經濟的權宜措施。但我們不能夠把這一權宜措施看成是一個永久持續不斷的做法。兩年前我說過，經濟一好，房地產就“瘦”。為什麼？因為經濟火車頭不在房地產，應該是經濟好了房地產好，而不應該反過來。房地產應該是經濟好的後果。
你看全國今年第一季度經濟增長6 .9%，比預期的6 .7-6 .8%要好。另外，出口也增長了，外匯儲備也恢復正增長。實體經濟形勢相對好了，房地產調控則越來越緊。現在幻想限購限貸限價會放寬，不切實際。
落後區域的市場將被“拉平”得益
南都：對於粵港澳灣區，哪個城市將獲益更多？
施永青：如果變成一個城市群，應該是越落後的，得益越多，因為基本的經濟要素會被“拉平”，應該是越落後的會被拉近一點。
你看中國、印尼、土耳其、墨西哥他們的工資上升。以前中國工作與否都是36元/月，現在已經3600元/月，增長100倍了，上升過快。但你看發達國家和地區，美國、歐洲、香港，這段時間的工資很難上升。經濟學上叫做“Factor priceequalization”(要素均化論)，基本要素價格就會拉平。所以，落後的區域可以拉近一些。
但是要做到這一點，要做到這個並不是口頭說說就可以的，需要通車、通信、物聯網的流通，譬如深中通道的開建。但這個是硬件方面的，還需要軟件方面的流通，譬如人才的流通。
另外就是公司的轉移。華南要搞大灣區，地方的法律要統一，譬如，深圳的公司到中山來，深圳批准了中山也同步批准，這樣就可以降低成本，把自己區裡的門檻取消掉。公司、資金、信息的流通，自由度的流通，這樣交流創意才能充分發揮，才能達到拉平的效果，這是一個區的遠見需要打造的。
目前中山、惠州等城市的G D P排後面，反而它會是未來大灣區發展的得益者。
香港樓市較特殊
國內房價或“徘徊”
南都：香港最近拍出中環地王，該地王高達5.05萬港元/平方尺，請問中國此輪調控也會出現這樣的情況嗎？
施永青：前面已經提到，房地產是不應該成為經濟的火車頭，但個別城市是例外。現在香港是流通的，香港政府應該想辦法保證香港當地居民首次置業的需求，應該出臺相應的政策。
在上世紀80年代日本經濟向好的時候，不少日本人到美國購房。洛克菲勒大廈也被買了，當時不少美國人並不開心，但美國政府當時並沒有限制日本人買房。他們認為，這些被買下的房子是不動產，不能轉移，要買就讓他買，還是美國人在用。
我認為，商業樓宇升就升，香港政府可以置之不理。現在整個中國富起來的人都想到其他地方投資，這麼多人過來香港購房，那麼樓價一定升。
我相信中國房地產應該要調控到合理水平，經濟實現轉型后土地生產力跟上後，房地產才能繼續發展。而這需要時間，未來房地產業有可能徘徊一段時間。
採寫/攝影：南都記者 蕭倩苑
粵港澳大灣區信息中樞，南都智庫產品
數據來源：陽光家緣、佛山市建局、中原地產、東莞市統計局、中山市國土局、江門市住建局