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第655篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--咚咖房學院
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8月26日(週六）上午10:30-12:30，第56期咚咖房學院在布吉萬科麓山生活館，如期舉行。天氣炎熱，但網友聽課熱情高漲，現場座無虛席。
本期咚咖房學院邀請到鳳凰樹老師、咚咚專家牛浩思以及咚咚金服大聖。鳳凰樹老師從健康角度來闡明如何健康換房；咚咚牛浩思會告訴你改善型換房如何選擇；咚咚金服大聖則會教你改善置業的金融方法。現在精彩觀點不斷，具體一起來看看。
鳳凰樹：
今天我講的內容有三部分：一、為健康，而換房；二、換房要換精裝房；三、市場平穩期，適宜換房季。今天我講的是換房，就意味著是一買一賣。
一
為健康，而換房
我們講的健康指的是身體健康，深圳房地產這麼發達，為什麼沒有養老社區？老人住在大社區，有老有小，其樂融融，心理就健康了，堅持鍛鍊，養成習慣，身體自然很好。如果換房，你一定要考慮時間充足，為自己、為將來而買房。
二
換房，要換精裝房
沒有賣過房的人可能會買毛坯房，但買過幾次房的人再也不願意為裝修而折騰，我們沒有時間裝修，沒有精力裝修，也沒有經驗，即便有經驗，你的經驗就是換房要換精裝房，因為國外全都是精裝房，國內的上海、北京也都是精裝房，但深圳總是推行不下去，毛坯房是市場博弈的結果，對開發商要求更高。
深圳銷售精裝房（非毛坯）項目57個，佔在售項目160個，約1/3。換房要換精裝房，實際上這個市場上的選擇就1/3，而且非毛坯精裝房，第一、大多數是豪宅項目，豪宅一平米1.5萬、一平米1萬，豪宅用精裝是可以理解的，超高層如果是毛坯房交給你的話，嚇死你，牆400、300厚，如果精裝房的話，掩蓋起來，你感覺不出來，所以超高層往往是精裝。
如果剛需、中產買精裝房，選擇餘地並不是特別大，剛才說換房要換精裝房，實際上真正的選擇餘地並不多。
三
市場平穩期，適宜換房季
所謂換房，即是一買一賣，是先買後賣？還是先賣後買？在不同時期應該採取不同策略，如果樓市上行，房價一路上漲，先買後賣，如06-07年；樓市下行，房價一路下跌，先賣後買，如08、09年。
樓市平穩期分兩種情況：一是樓市高平臺，這時可以從容入市，不管買房賣房，大多數樓盤房子多得是，不要急，這個時候可以從容賣出，價格變化不大。二是樓市低平臺，要先買進後賣出，因為不好賣，在最低潮的時候要降15%-20%才能賣得出。高平臺比低平臺好一點，買和賣的差價少一點，低平臺差價更大，低潮的時候要降很多才能賣出去，從這個意義上來講，最佳換房期是高平臺。
不同的樓市週期，採取不同的買賣策略，房價走勢長、平、跌、平、漲，樓市的規律是漲多跌少，房價上漲時，先買後賣；房價下跌，先賣後買。
咚咚牛浩思：
今天跟大家介紹“改善性置業應該如何選擇”，分四個方面介紹。
一
需求如何決定選擇
剛需首次置業，經濟條件會限制我們的需求，它會決定我們買多大房子，在關內還是關外置業，有的時候還會受到工作地點的限制，會在距離地鐵線近的方向選擇置業。
二
改善型物業分為哪幾類
改善型物業大概分為三個類別，高端改善、環境改善和剛需改善。高端改善主要是指別墅或CBD高端住宅，這類住宅的房產價值比較高，總房價在千萬以上，處於核心地段，比較追求高品質生活和圈層，缺點是在市場方面去化率比較低，也是因為限購政策，很多人沒有房票，再加上高總價的限制，去化率較低。環境改善一般是位於景區或旅遊性質的地產，從自住角度來講，很多人都是用於養老或作為度假房產。從自住角度來講，這類房產一般偏離市區，需要開車出行。
三
改善型物業需要具備哪些條件
剛需是從生存的角度來講，改善是從追求品質的角度來講。首先是空間改善方面，剛需追求實用性，要求空間的實用率更大，而改善型物業追求的是空間的舒適度，不僅僅要求大面積房產。
改善型物業需要注意的幾點：一是衡量自己的經濟能力，二是清晰自己的改善需求，三是不要盲目追求十全十美，十全十美的物業一般價格也會比較“十全十美”。
四
2017年新盤中有哪些改善型物業
2017年受政策調控的影響，1-6月份住宅市場只有17個新盤入市，但7、8月入市住宅項目已經達到17個，兩個月的體量相當於整個上半年入市的體量。一方面是受到政策調控的影響，另一方面是開發商在觀望，等待合適的入市時機。但進入下半年以來，調控依然在慢慢收緊，又面臨著年終銷售和回款壓力，所以7、8這兩個月入市的樓盤項目較多。
從區域推盤的角度來看，龍華、寶安、龍崗的推盤量最大，屬於熱點推盤區域，而南山、福田、羅湖的新盤最少，但因多以改善性的高端住宅產品為主，在價格方面定價略高。
核心地段，利好疊加。價格較為理性，去年10月以來，新房價格這一塊，開發商定價趨於理性，目前樓市調控意圖依舊比較明顯，純投資客離場後，目前的房價相對穩定的時期換房是比較合適的。
咚咚金服大聖則從換房的金融陷阱與風險；夫妻、直系親屬減稅過戶、貸款方法詳解；如果能快速批貸還能利率優惠三個方面給網友講解改善置業的金融方法。
