土市降溫，低價地頻現便是最好的佐證。

從“地王”一再易主到低溢價成交，近幾年，廈門地價回調明顯，尤其是去年以來，廈門新房市場低價地佔比相當“強勢”。

這裡所說的“低價地”，簡單來說就是地價相比於同片區高峰期銳減，甚至“跌幅”過半的地塊。

NO.1

據本網統計，在去年至今出讓的23幅商住地中，就有18幅低價地，佔比近8成。

這些地塊均比同片區最高地價低1萬/㎡以上。這個差距，足以讓這些低價地項目建立較大的成本優勢，甚至直接關係到開發商在項目上的盈虧。

這類項目有哪些特點？我們簡單列舉幾個比較有代表性的項目，從中窺探一二。

世茂璀璨天宸

拿地時間：2018.04.25

開盤時間：2018.12.30

地價：20009元/㎡

售價：總價約220萬起

在售情況：約71㎡三房在售，帶裝修。

項目位置：翔安新圩片區

項目於2018年4月25日拿地，樓面價20009元/㎡。同年7月，項目對外面市，並在12月底迎來首次開盤。

從拿地到面市僅用時3個月，從面市到開盤用時5個月，開發節奏相當快。

世茂璀璨天宸效果圖

馬鑾灣1號

拿地時間：2018.06.01

開盤時間：2019.06.05

售價：均價約3.6萬/㎡

地價：25105.5元/㎡

在售情況：5#、7#樓約86-128㎡三至四房在售，帶裝修

項目位置：馬鑾灣新城核心區

項目由華潤、金地、國貿三家房企聯合開發，於去年6月1日拿地，樓面價25105.5元/㎡（區域最高地價3.85萬/㎡）。

該項目於今年3月首次面市，6月初迎來首開，進展也是比較快的。

馬鑾灣1號效果圖

中央公園

拿地時間：2018.06.01

開盤時間：2019.06.04

地價：25086.2元/㎡

售價：約3.38萬/㎡起

在售情況：約77-122㎡三至四房在售，簡裝交付

項目位置：馬鑾灣新城核心區

項目與馬鑾灣1號同處馬鑾灣新城核心區，也是去年6月1日拿的地，樓面價25086.2元/㎡。

該項目由保利、世茂、聯發、中駿四家房企聯合開發，於今年1月首次面市，開盤時間比馬鑾灣1號早一天，售價、戶型面積、位置、裝修情況及品牌實力均與馬鑾灣1號相當。

中央公園效果圖

前海灣

拿地時間：2018.07.02

開盤時間：2019.07.28

地價：18950元/㎡

售價：均價約3.3萬/㎡

在售情況：約88、104㎡三房，約117㎡四房在售，帶裝修

項目位置：翔安南部新城

前海灣項目由國貿、金地、華潤三家房企聯合拿地並開發，地塊於去年7月2日成交，樓面價僅18950元/㎡，而周邊最高地價達3.83萬/㎡，價差近2萬元/㎡。

該項目今年3月初面市，7月底首次開盤。本網日前踩盤發現，項目當前高層、洋房、疊墅基本封頂，部分樓棟外立面已開始落架。

前海灣最新工程進度

廈門紫雲府

拿地時間：2018.07.02

開盤時間：2019.07.20

地價：17014元/㎡

售價：均價約2.55萬/㎡

在售情況：2#樓89㎡三房、109㎡四房在售

項目位置：同安城北片區

該項目是華潤在廈門獨立開發的第二個住宅項目。於去年7月2日拿地，樓面價僅17014元/㎡。

今年3月，項目首次面市，並於7月首開，項目定價相對較低。

廈門紫雲府效果圖

中南九錦臺

拿地時間：2019.03.22

開盤時間：待定

地價：26211元/㎡

售價：待定

在售情況：待售，湖裡萬達城市展廳已開放

項目位置：翔安南部新城核心區

2019年廈門首場土拍，中南以9.2億元總價拿地首進廈門，樓面價為26211元/㎡，比“翔安地王”要便宜1.2萬元/㎡。

該項目於8月初首次面市，從拿地到面市僅用了4個月。

據瞭解，項目規劃89m²高層、145m²疊墅產品，目前開盤價格和時間待定。從本網日前踩盤的情況來看，項目多棟樓已建至6層左右，進展神速。

中南九錦臺最新工程進度

NO.2

透過以上幾個低價地項目不難發現，這兩年廈門地價的確有明顯下滑，同片區出讓的地塊，最高價差甚至逼近2萬元/㎡。

總得來說，這些低價地項目普遍具有以下幾個特點。

01 開發節奏更快

與高價地項目相比，這些低價地項目的開發進度普遍較快，從拿地到開盤，大多在1年左右，短的甚至只要幾個月。

當然，這裡面也包含一些市場的因素，尤其是年初出現的“小陽春”行情，讓不少低價地、高價地項目動作頻頻，開發節奏明顯提速。

02 拿地時機“很準”

廈門本輪地價下行期是從2017年“6.21土拍”開始的，主要是受“一次性公開銷售”政策影響，地價重回“2”字頭。

而去年至今，疊加樓市的持續低迷，廈門地價進一步回調。

這期間，不少新老面孔在土拍中“壕”擲千金，拿地時機把握十分準確。

近五年廈門商住地成交均價一覽

03 定價並不便宜

從多個已開盤項目來看，即便地價要比高價地項目便宜1-2萬/㎡，但它們的售價卻並不便宜。低地價≠低房價。

04 地段影響價值

細數這兩年廈門出讓的低價地項目，明顯可以看出，區域核心區地價相對堅挺，普遍在2.5萬/㎡左右，如翔安南部新城、馬鑾灣新城及集美新城核心區。

反觀同安老城區、城北片區，以及翔安新圩、蓮河片區，地價則普遍低於2萬/㎡，不少地塊更是直接底價成交，印證了“一分錢一分貨”的道理。

翔安南部新城核心區航拍實景

不難看出，所謂的“低價地”項目，絕大多數也不便宜。

由於拿地時以區域地價/房價作為參考，實際開盤後的價格又與周邊項目相當，因此利潤空間有限。一旦區域房價整體回調，這些項目的利潤空間也將隨之縮減。

此外，部分地段相對一般的項目，雖然地價放在整個廈門來看並不高，但理想的開盤價格往往超出所在片區絕大多數人的承受水平，項目定價壓力不小。

說到底，低價地項目雖然有著天然的成本優勢，但這種優勢並不能保證開發商的盈利空間，也很難出現購房者所期望的“低房價”，一切還是要根據市場來看。

主編丨謝康 文丨偉鵬