2018年，房價看來是管住了，樓市交易已無往日的瘋狂。
數據顯示，50個城市11月新建商品住宅成交2338萬平方米，同比下降13%，自今年3月以來，已經連續9個月同比下滑。
我們知道，歷次調控，一旦開發商哭哭窮，專家吹吹風，市場加一加壓，往往就會放鬆或者變相放鬆。當下的形勢，似乎是調控轉變的節點。
以往，調控只會讓二線三線城市大大哆嗦，如今看來一線城市也有些扛不住了。媒體報道：北京、上海、深圳一些樓盤已經開始降價打折，開發商對回款和清盤要求越來越高，有的推出限時特價房，有的開始簡配降價，甚至一些開發商為了營造噱頭，喊出買房送車……
專家也分別在不同場合表態。比如中國城市和小城鎮改革發展中心理事長李鐵就認為，房地產牽扯太多方面，上百個行業；如果樓市萎靡了，不裝修不買建材，小家電大家電等也就滯銷了，內需也就上不去了。北師大教授董藩更是認為，房地產就是最大的實體經濟。
所以，有些媒體就把上述消息作為例證，認為2019年調控要放鬆了。
沒錯，上面羅列的，無論是數據，還是專家的話，都是事實。通過事實推演趨勢沒有問題，但不能曲解事實硬造趨勢，就沒有意義了。
說房地產是實體經濟沒錯，房子就是實實在在的。說房地產拉動內需也沒錯，這些都是客觀存在的。但是，實體經濟又不只有房地產這一個部門，拉動內需也不能僅僅依靠房地產，如果把專家的話強行跟房價要漲聯繫起來，那就是斷章取義了。
為什麼現在人們一提房子，又恨又愛？主要還是房價遠高於收入，房價存在泡沫。可以看到，最近十年，尤其是近兩年，居民槓桿率增速加快。從1993年到2008年，居民槓桿率從8.3%增長至17.9%；從2008年到2017年，居民槓桿率9年增長了31個百分點，由17.9%增長至49%。
要知道下到老百姓，上到大房企，但凡跟房子有關的投資，必須依靠銀行支持，也就所謂的“加槓桿”。可以說，沒有槓桿就沒有泡沫，沒有槓桿也就沒有炒房客興風作浪的動力。未來怎麼可能放鬆調控，尤其是放鬆對信貸的調控呢？
房住不炒的關鍵是穩住房價，穩住房價的手段最直接的就是抑制槓桿；抑制住槓桿，房地產未來的風險就會降低，經濟也不會因為房地產畸形發展而受到拖累。這才是未來調控的邏輯，也是未來樓市的走勢。
那麼這種趨勢下，買房人應該如何應對呢？
不知道2018有一個現象大家注意到沒有，今年下半年以來，房企併購整合頻繁，有超過30家中小地方性房企股權和債券通過產權交易平臺掛牌轉讓。小房企賣項目、賣股權，甚至把公司整個都賣掉，是今年房地產市場的一個趨勢。在調控之下，首當其衝的就是房企。
這種趨勢，實際上就是在提醒買房人，一定要拋棄幻想。
1.購房自住的人，不要妄想抄底，也不要總期盼更低價；而是把重點放在自己能承受多少月供，切勿盲目追加月供，未來收入一旦有變化，可能就面臨斷供的危機。
2.還想依靠槓桿投資房產，短炒房產的人，則應該看到大房企都舉步維艱，小房企都“賣身求活”，散戶在未來的市場中，風險會更大，應該規避。
3.如果手頭有富裕的現金儲蓄，想要做投資保值增值的話，現在國內房地產並不是一個好的資金池。並不是說，投入的錢會消失，而是因為在四限之下，融資、抵押和流動性都變差了，收益率也降低了；與其等待下一次暴漲，不如找到一個有穩定增長率的市場，做一個增長率合理、穩健，保持長期增長的、帶來正向現金流的項目更穩妥。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。