又是一年中秋節，又是一年“金九銀十”，想趁著旺季入市，討論買房的人又多了起來。

有人調侃，購房者永遠都是“記吃不記打”，才經歷了2018年的量價齊跌，對今年的形勢卻渾然不覺，或者說，沒有絲毫戒備的心理。

比如，2019年的樓市，調控次數創出了歷史記錄，前8個月達到了367次，除了限購、限貸之外，不乏限售、禁漲等更為嚴格的措施出臺。

再比如，房貸利率掛鉤LPR機制正式落地，利率打折成為歷史，多個城市的房貸利率不降反漲，資金面持續收緊，利率突破“6字頭”的城市持續增加。

要知道，2019年前5個月，百強房企在二線城市的新增土儲佔比達到49%，熱點二線城市賣地收入近3000億，創2年內最高紀錄。100%以上的溢價率，100輪以上的競價重出江湖，樓市“小陽春”開始躁動。

然而，僅僅三個月之後，樓市便從“火爐”墜入“冰窖”，好比一鍋已經煮熟的餃子，突然之間，樓市被調控發力、房貸收緊等措施層層包圍，迅速變成了“速凍餃子”。

更重要的是，有兩個指標呈現出50%以上的“斷崖”式下降。

第一，房企融資額大跌近60%。

同策研究院的統計數據顯示，8月，40家典型房企融資金額為368.26億元，環比下跌58.15%，接近5月的最低點。主要債權融資方式融資金額均大幅下跌，其中，公司債融資大跌超八成，信託貸款融資大跌超六成。

請注意這幾個數字：房地產融資下跌58%，公司債下跌超過80%，信託超過60%！

這是什麼概念？雖然是環比口徑，但這下跌的幅度未免也太大了點，融資，是房企最重要的資金來源，無論是銀行貸款、票據、公司債、信託，只有借來錢，才能維持拿地-蓋房-賣房的高速運轉，一般來說，融資額的變動，充其量每個月上升或下降40%以內算是正常波動，如今直接大跌60%，只能用“罕見”來形容。

第二，棚改總量大降50%以上，“舊改”正式接力。

數據顯示，今年各地棚改總量加起來不過285萬套，同比去年下滑幅度超過了50%，尤其是山東、河南、山西等地，總量降幅甚至超過了70%。

棚改下降，對樓市有什麼影響？

有專家指出，按照中性情景假設，若2019年棚改實際開工285萬套、貨幣化安置比例降至20-40%，或拖累地產投資增速約8個百分點、拖累商品房銷售面積增速約10個百分點。以這樣的影響力來算，中西部省份的房地產市場，投資和銷售面積增速會下降達12%以上。

道理很簡單，前些年，是拆遷戶這種“無中生有”的需求，刺激了中小城市的房價上漲，如今，在拆遷總量減少，尤其是“舊改”浮出水面的情況下，樓市很難重複過去幾年那樣的強勁走勢。

所謂舊改，是對“老破小”的外立面、道路、水電暖氣、電梯進行升級，有機構測算，未來市場空間可達4萬億，展望未來5年，至少有8000億的相關投資可以期待，一方面可以替代棚改收緊後的投資，另一方面又能避免大拆大建，稱之為房地產的“新發動機”絲毫不為過。

從今年七月開始，舊改加速推進的態勢非常明顯。

比如，近日舉行的2019（第十四屆）城市發展與規劃大會，包括住建部原副部長仇保興在內的諸多專家對舊改提出不少建議。在9月4日，廣東發佈了《加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》，此外，從8月至今，入圍舊改的試點城市持續增加。

種種跡象表明，老舊小區的改造，既能承接棚改缺位後的資金，又能帶動基建、工程機械多個行業的投資，與此同時，又讓釘子戶和拆遷戶們放棄“幻想”，腳踏實地。

在這兩個消息疊加影響下，樓市迅速變成“速凍餃子”，絲毫不令人意外。一個是房地產資金面的“咽喉”，另一個是拖累三四線樓市的重要“引擎”，都是房地產市場的核心指標，雙雙熄火之後，意味著“冰點”即將來臨。

何為“冰點”？

正如文章開頭所說，類似2018年9月-12月的市場表現，降價潮從新一線城市、省會城市向中小城市蔓延。

此外，土地流拍愈演愈烈，房企現金流壓力之下，打折促銷的力度一個比一個大，熱點城市的二手房市場，不再因為房價倒掛而高高在上，相反，掛出去的房子成交週期越來越長，市場上除了性價比高的限價盤之外，其他房源幾乎沒有“人氣”可言。

同樣的情形，同樣的氣氛，也極有可能在未來上演。

經濟學家樑中華近日指出，如果房價不漲，那麼買房者或有房者其實每天都在虧錢。百城房價統計中，有一半以上的城市過去一年的房價漲幅不到6%，即使按照3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，在這些城市拿著房子都是虧錢的。而且絕大部分小城市租房市場很小，房屋空置率高，租金收益幾乎可以忽略不計。

專家的觀點很明確，京滬廣深、滬蘇寧杭、廣深莞佛，還有中西部強二線，畢竟只是少數城市，對剩下的近300個城市而言，只要樓市不漲，房子每天、每時、每刻都在虧錢。

房價不漲尚且如此，如果未來幾個月，成交量、均價、地價繼續回落，又會是什麼景象？答案自然是不言而喻的，對每位購房者來說，現在這個階段，多點耐心，多點警惕，總比衝動入市要合適的多。