太原住宅成交均價7500多元 庫存去化週期不到一年

連續一年多的調控、規範，房地產市場重歸理性，太原加快去庫存的步伐,頗有成效。 近日，太原市房管局發佈權威數據，目前太原商品房累計1414萬平方米，去化週期縮短至11.7個月，房價基本穩定。

A 庫存去化週期不到一年

衡量庫存壓力有一個很重要的指標——庫存去化週期，這個指標也叫做“存銷比”，存銷比=當月新建商品住宅庫存面積/近6個月銷售面積的移動平均值。這一指標反映了市場供求關係的變化。因此，城市的房價走勢也與存銷比有著很密切的聯繫。當存銷比下降，意味著庫存呈下降態勢這個城市房價的上漲壓力會持續增加；反之，庫存持續增加，城市房價上漲乏力。

近日，記者從太原市房管局獲悉，去年至今，太原一直著力完成供給側改革重點任務，房地產庫存趨於合理，房價基本穩定。截至2016年底，全市城區商品房累計可售面積1414萬平方米，相比2015年底的1528萬平方米同比減少了114萬平方米，其中商品住房累計可售面積868萬平方米。根據測算，目前商品房庫存去化週期為11.7個月，去庫存速度加快，庫存量趨於合理。

早期，人們通過購買房地產進行投資，房地產價格快速上漲。自從2011年開始，房地產行業進行限購、限貸等調控後，也隨之引發了樓市庫存積壓問題。此前，住建部曾提到，商品住宅方面“去庫存”視情況而定實行一段時間，而非住宅方面，如商業營業性用房、庫房等其他商品房，仍要去庫存。“去庫存”是為了擺脫房地產行業的困境，當房地產行業庫存減少到合理值時，“去庫存”舉措就會停下來。

記者從太原市房管局獲悉，從去年開始，太原商品房庫存逐月出現下降，進入去年第三季度，去庫存進入快車道，企穩向好的態勢日漸明顯。當時數據顯示，商品住房消化後周期在5月份時縮短至8個月。隨著眾多知名品牌房企的新入市項目開盤，市場競爭更加激烈，成交表現強勁。

B 住宅成交均價7500多元

根據百城價格指數統計，最近5年，從2011年11月至2016年11月，太原房價漲幅控制在2成之內，跑輸CPI。2011年11月，太原平均房價為6017元/平方米，而2016年11月，太原平均房價為7227元/平方米。這意味著，過去的五年中，太原房價上漲乏力，去庫存一直是房地產行業的主要任務。

而據太原市房管局發佈的數據，去年太原城區新建商品房均價為8065.37元/平方米，同比下降1.09%；住房成交價格7526.45元/平方米，同比增長1.33%。這一波動幅度可見太原房價維持在一個相對穩定的範圍。

業內人士表示，太原房價多年漲幅緩慢，主要原因之一就是供應量充足。近幾年，太原進行大規模城中村整體改造，中心城區入市新房源體量可觀。另外，由於歷史原因，太原市場上存在著不少私下買賣的小產權房房源。因此，雖然從官方統計數據上看，太原商品房供應量並不特別高，但實際上庫存消化週期慢則能反映這一現象。

C 商品用房供應減少

住宅成交活躍度有明顯改善，但太原的商業性用房庫存形勢仍然嚴峻。記者從太原市房管局獲悉，太原市的房地產庫存還存在區域性、結構性矛盾，“三縣一市”庫存高，大戶型住宅和商業辦公用房消化慢。

從2015年開始太原市商業、寫字樓市場成交放緩、庫存高企。從供求及價格走勢來看，市場供應大於需求，成交後一路走低，同時，成交價格也波動下滑，整體市場處於低活躍狀態。太原機構負責人牛佩華介紹，太原商業項目操作模式相似，主要是銷售型為主，產品同質化，無差異點，各個項目都在尋求去化突破點。記者走訪市場瞭解到，一些項目為了去化，選擇走“改公寓”的途徑，減小戶型面積，針對中小企業為代表的顧客群；還有部分項目改變運營模式，運營聯合辦公型產品。

對此，太原市房管局相關負責人稱，今年太原市將著重去庫存、防風險，加強引導房地產發展，確保實現房地產庫存處於合理區間，房價基本保持平穩的目標。