50城商品房供求比與土地庫存去化週期
1. 商品房供求比
我們定義：供求比 =從即期回溯18個月的12個月土地成交面積平均值/最近12個月新建商品房成交面積平均值。根據房企從拿地到預售的預計時間，供求比反映的是當前市場上實際的商品房供應量和需求量的關係：18個月前的拿地面積為當前的商品房供應量，當前的商品房成交面積為當前的商品房需求量。
即期實際商品房供應量未來18個月的數據是已知的，因此我們可以通過對商品房成交量進行假設來預測未來供求比的走勢。通過歷史100個月的商品房移動平均成交量數據可以計算得到其年化波動率為10.4%。商品房成交面積變化幅度近似正態分佈，我們可以簡地將未來一年半的商品房成交量走勢分為三種情況：1、商品房成交量保持5月份的水平不變。2、商品房成交量以年化10.4%的增幅增長。3、商品房成交量以年化10.4%的降幅下降。
三種情況所預計的供求比走勢類似，未來一年半整體震盪上行，並且幾乎都大於1，表明未來1年半新房供應量將大概率大於新房需求量，開發商企業應控制拿地節奏和規模。
2. 土地庫存去化週期
我們定義：土地庫存去化週期 = 當月土地庫存建築面積/最近12個月新建商品房成交面積平均值。使用12個月成交面積平均值是為了減小月度數據的異動。
2019年5月份，50個城市土地庫存去化週期為21.1個月，這也意味著按照當前的商品房銷售速度，市場需要21.1個月的時間才可以消化完這些土地庫存，該數值相比4月份的20.8個月略有增大。
02
三類城市商品房供求比與土地庫存去化週期
1、三類城市商品房供求比
2016年後，整體上一線城市供求比小於二線城市小於三四線城市，但三類城市均為震盪上行的走勢。假設未來一年商品房成交量保持在5月份的水平，我們可以得到三類城市未來一年半預計的供求比走勢。
2019年5月，一線城市供求比為0.9，相比4月有所提高，預計未來一年半供求比均小於1，可適當增加一線城市拿地量。二線城市供求比為1.0，與4月持平，當前處於新房供求平衡狀態，預計未來一年半供求比將繼續上升，並基本保持在1.1左右的水平。三四線城市供求比於2019年1月超過1，並開始快速上升，5月份已經達到1.3，主要原因是商品房供應量的快速上升，預計未來一年半供求比仍將大致保持1.3的高位，房企應該適當減少在三四線城市的拿地量。
2、三類城市土地庫存去化週期
2019年5月份，一線、二線和三四線城市土地庫存去化週期分別為15.5、21.5和22.3個月。相比4月份16.3、20.7和22.2個月的數值，一線城市的去化週期下降較明顯，因為其5月份土地庫存面積明顯降低而商品房成交面積小幅增長；二線城市3月份以來去化週期小幅增大而三四線城市則小幅減小。
橫向對比看，相比二線、三四線城市，一線城市當前土地庫存去化週期相對偏小。主要原因是一線城市此前供地節奏不快，土地供應量有限，影響了土地庫存的規模。
03
50城去化週期排名
1、去化週期排名
當前各個城市的土地庫存去化週期數值差異較大。50個城市中，淄博、鹽城、桂林、漳州、茂名、鄭州和鎮江7個城市的去化週期大於36個月，即3年，意味著此類城市未來土地和商品房供應充足。
同時，有很多城市土地庫存去化週期是非常短的，這會使得此類城市未來兩年房價漲易跌難。50城中，無錫、深圳、瀋陽、大連、泉州、東莞、惠州和中山8個城市的土地庫存去化週期小於12個月，此類城市更需要增加供地和鼓勵房企拿地。
04
結論與趨勢
當前二線城市土地庫存去化週期仍處於長期的向上趨勢中，並且即將超過三四線城市的水平。一季度以來房企在二線城市拿地面積快速增長，但隨著“小陽春”的熱度的降低，熱點城市房地產市場下半年或將開始降溫。經過測算，未來一年半，無論50城商品房成交量增加、減少或保持不變，商品房供求比都大概率將在大於1的區間內繼續震盪上行，即未來一年半商品房供應量將大於需求量，建議房企未來適當控制拿地量，建議房企適當控制未來拿地量。
5月底多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門將收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品，同時住建部針對“地王”現象點名部分開發商。激進的拿地政策意味著激進的融資方式，這不符合房地產平穩運行的政策和長效機制的建立。對部分激進房企的融資限制有利於防範金融風險並穩定市場預期，預計下半年熱點城市房地產市場將有所降溫。
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文章來源:易居研究院
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