2018年12月18日，菏澤一紙取消限售的政策，沸騰了整個房產市場，甚至有人稱，菏澤此舉打響了市場回暖的第一槍。果不其然，隨後廣州宣佈取消公寓限售、深圳下調首套房利率、北京豪宅和別墅成交面積大漲、央行再次放水。
2019年剛開張，市場已經快要按捺不住衝破“牢籠”的心，“小陽春”之聲不絕於耳。但接下來的發展卻讓人有些措手不及，4月從中央到地方各種政策相繼出臺，火熱的勢頭立馬歇了下來。
從市場歡騰的“小陽春”，到4月的“倒春寒”，短短3個月，風向就發生了轉變。接下來又會出現何種變化？2019年，市場好像沒有人們想的那麼簡單。
01
先總結一下2019年第一季度的樓市，在繼承了2018年底的多重政策利好之後，市場真的回暖了。據中原地產數據顯示，2019年3月，北京二手房市場一掃陰霾，單月實現16051套的交易量，環比上漲163.5%，同比增長43.9%，這一數據刷新了最近10個月以來的新高。
在新房市場方面，成交量同樣明顯增長，上海、廣州、深圳，3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上漲。而且這三個城市的新房成交面積環比漲幅均超過100%，同比上漲近50%。
二線城市也不甘示弱。據中指院數據，3月份重慶、杭州等二線城市新房成交面積環比大幅上漲，均創下了近期的新高。而據中原地產統計的二線代表城市新房成交量平均環比上漲82%，同比上漲30%。其中，大連、南京升幅更是分別高達286%和259%。
交易市場火熱，土地市場也沒有閒著。時隔兩年後，“地王”的字眼重現，南京、杭州、襄陽等城市的高土地溢價率不斷刺激著市場神經。從二線到三線，土地市場一片熱氣騰騰。
這一波市場的熱潮在4月16日達到高潮，據國家統計局當天公佈的3月份70個大中城市房價數據顯示，新房市場65個城市房價環比上漲。
2019年開局，好像還真挺不錯。
02
柏拉圖說：良好的開端是成功的一半。然而在房產市場上，這句話似乎並不適用。
一季度市場剛剛伸個懶腰，甚至還沒睜開眼，4月份就再次冷靜下去。
4月19日，中央重要經濟會議召開，重提房住不炒，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。
同時，住建部會同國務院發展研究中心對 2019 年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。住建部對 2019 年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。
土地市場調控也一起發力，4月17日，自然資源部發出通知，要求根據商品住房庫存消化週期，制定實施本年度住宅用地分類調控目標。其中，消化週期在 36 個月以上的，應停止供地；36~18 個月的，要適當減少供地;18~12 個月的，維持供地持平水平;12~6個月的，要增加供地；6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
而在2017年，為了環節供不應求的市場，緩和緊張的市場預期，自然資源局也出臺了類似的政策， 政策過後，市場熱度很快下跌，效果明顯。
市場發展中期看土地，土地市場的調控影響的是預期，這一次土地市場調控結合交易市場調控，穩定市場的決心可見一斑。
都說房產市場3年一週期，而這一次，只3個月，風向就發生了轉變。
03
2019年整體市場如此複雜，而地方市場的變化則更加難以捉摸。
剛剛迎來小陽春的一線城市，4月份緊接著就遭遇“倒春寒”，4個一線城市4月份新房成交面積全部環比下跌，除上海外，其他三個一線城市環比跌幅均在15%左右，跌幅較大。
你若以為市場會就此冷下去了，那可就想得太簡單了。
據諸葛找房數據，雖然五一假期期間，北京二手房網籤量僅有134套，創過去4年新低。但新房方面，五一假期期間深圳成交5.56萬平方米，同比上漲139.64%，漲幅領跑一線城市，廣州成交5.87萬平方米，同比上漲29.11%。
在一同經歷了三月陽春和四月的倒春寒之後，一線城市在五月份市場趨勢出現明顯分化，市場走向了兩個不同的方向。
經濟結構相似的一線城市尚且出現趨勢分化現象，經濟發展差距較大的二線城市，市場分化現象就更加明顯。
據中指研究院數據，二線代表城市4月份新房成交情況參差不齊。蘇州環比超110%，漲幅最大，杭州、寧波、重慶等城市環比也有較大漲幅。但南寧、福州等弱二線城市卻環比下跌。值得注意的是，西安、成都這樣的熱點二線城市環比、同比均出現不同程度的下跌，市場發展前景值得重新商議。
2019年剛剛過去4個月，市場就經歷了整體從陽春到倒春寒的逆轉，同時各城市的趨勢也分道揚鑣。因此對於後市發展的判斷，更是撲朔迷離。
土地方面，據中指研究院數據，4月份一線城市樓面均價環比大幅下跌31%；二線城市樓面均價環比上漲110%，三線城市環比上漲12%。回暖之聲最響的一二線城市，反而不如一直被唱衰的三線城市。
土地市場代表預期，憑藉城市群發展戰略和“人才大戰”名噪一時的二線城市樓面價環比漲幅不及三線城市，未來哪些城市更加具有投資價值，可能暫時還難以蓋棺定論。
2019年市場發展至今，似乎超出了所有人的預料，之前的市場經驗及經濟規律似乎落伍並不適用，各種預測也紛紛自己打臉。
但如果把從2017年“317”新政後的政策放在一起來看，尤其是2018年底之後的政策，似乎正在沿著一個方向轉變——因城施策，分類指導。
尤其是在對待菏澤放開限售問題上，山東建委面對住建部的問詢，答覆是菏澤問題自行解決，就足以表明中央全面調控時代已經過去，現在才真正的迎來因城施策。而城市進行因城施策的原則就只有一個——防止房價大起大落。
2019年，市場再無投資機會，有的只是市場和政策博弈之後的波動起落。