一.

公寓似乎天生具有“熱搜體質”，每隔一段時間，就會爆出引入矚目的各種問題，讓買入的購房者頭疼不已。

而9月4日，長沙再次確認“公寓可落戶”，又撓得很多人心癢癢，想著公寓終於迎來利好，可現實真是這樣嗎？

二.

事情是這樣的。

長沙公安局在市長信箱迴應市民，大概是說：只要你有公寓的購房合同或產權證，也能全家落戶長沙。

長沙真可謂是全國大城市少有，公寓竟然也能落戶。

為什麼長沙會執行現在的政策？

歸根結底在於市場嚴格限購的後遺症。

限購嚴格的長沙，需要用“2年戶口or2年社保or1年戶口1年社保”才能買住宅，所以很多沒有房票的新長沙人和投資客都會想著去買不限購的公寓，公寓成了住宅的替代需求。

於是很多開發商都將原本用於建寫字樓的辦公用地改建成公寓，然後在辦理房產證之前通過政商關係運作，將辦公用地產權變更。最後造成了長沙“公寓圍城”的現狀。

在房票難以獲得的長沙，不限購的公寓是比住宅更貴的，例如長沙湘江邊網紅大盤北辰三角的住宅賣毛坯12000元/㎡，但公寓要賣到將近精裝15500元/㎡。

還有在距離長沙高鐵站僅僅是一路之隔，綠地大盤——綠地城際空間，公寓也是高於住宅1000元/㎡。

這對於很多沒有去過長沙的人，會覺得這是很荒謬的。

畢竟在全國其他城市，精裝公寓一般是比毛坯住宅便宜至少20%-40%的，怎麼能更貴？

而在長沙，這就是事實。

但是隨著“公寓圍城”現象越來越普遍，長沙的公寓庫存越來越高，公寓越來越難賣，例如上文提到北辰三角的住宅，一開盤即是萬人搖號，一搶而空，而北辰三角洲的公寓還在順銷。

這次長沙出臺的“公寓可落戶”這一招，又夠長沙公寓銷售項目炒一波，然後去一波庫存了。

三.

這真是一件好事嗎？

不，其實我覺得這恰恰是長沙嚴格限購的後遺症。

之前我們說長沙管得住低房價，但是管不住產品質量，此次出的“公寓可落戶”，不過是因為長沙只能為這種“公寓圍城”的現象兜底。

當購買公寓的人，達到一定量級，其中積累的弊端會越來越明顯，現在也只能是揚湯止沸，那如何減少這種群眾不滿？只能是給公寓增加價值和籌碼。

對於公寓來說，飽受詬病的莫過於沒有戶口和學位。

對於長沙來說，入戶門檻極其寬鬆，難的並不是落戶條件，難的是攢足落戶時間。

而且長沙一直以來也是想做成千萬人口城市，於是便有了“公寓可落戶”這樣的政策。

但是長沙也是很聰明的，公寓畢竟不等同於住宅，說了“公寓可落戶”，可沒有說“公寓可入學”哦。

長沙入學分生源優先項，按照有戶有房、有戶無房、有房無戶、有戶無房（第二類）、無戶無房排序，通過商業公寓落戶的孩子屬於有戶無房（第二類）生源，排序靠後，仍然很難進名校。

而且這幾年長沙人口湧入非常快，本身就已經面臨學位緊張的問題了。

全國除了長沙之外，公寓可落戶的還有寧波，寧波生源分為：在學區內有房有戶、房戶一致的“一表生”排序靠前，而商業落戶和租房落戶掛靠的是集體戶，房戶不一致，儘管也能享受義務教育權利，但很難上名校。

長沙“公寓可入戶”想必會讓很多韭菜入坑，但是我還是想說三思而行。這只是這一刻的政策，並不會代表接下來還會執行。

一旦你入了長沙公寓的坑，不僅僅是學位問題，還有後面的漲幅不如住宅、稅費高、流動性極差，後面的不確定性極大。

四.

所謂的「公寓」是怎麼來的呢？

這首先要從城市規劃說起。

正常情況下，按照城市規劃規範和標準來說，根據片區的定位，商辦，商業，教育，綠地，工業，住宅，以及一些其他配套用地，都有一個科學的配比。

在城市建設之初，每一片小區域都已經被事先規劃好，工業擱這，商業放那，人往這邊住。

不過，一個城市怎麼發展並不是一張簡單的規劃圖紙說了算。商業綜合體規劃得再好，沒有商業入駐也是常有的事。

空著的商業辦公樓就讓它們空著嗎？不行！開發商想了個法子——「商改住」。

說白了，就是掛著「賣房」的名義去掉商業體的庫存。

放在一個長週期來說，各城市更加嚴格的管控商住公寓建設、營銷亂象，是市場的大趨勢。

廈門出臺「最嚴禁公寓令」：2019年8 月14日，廈門發佈政策，嚴禁商辦項目改造為公寓等「類住宅」。 北京：2017年3月26日，北京對商業、辦公類項目進行了限購、限售、停貸，從而在需求側切斷了針對商住公寓的炒房通道。

廈門一直以來都是供地緊張，所以不少開發商將商業用地改建成公寓，減少市場亂象，也有利於城市的產業和經濟發展。

在2016-2017年的北京樓市高潮期，很多沒有北京房票的投資者熱衷於炒作公寓，開發商也非常精明地將辦公用地改建成公寓，導致北京5環內建起了大量公寓，這也變相地削弱了住宅調控的結果。

後來北京出臺公寓調控政策，要求公寓不得銷售給個人，只能賣給企業。

至此，北京公寓跌了將近30%，投資者虧損嚴重，二手門店也不承接公寓業務，很多人手裡的公寓不僅虧損嚴重，還賣不出去。

在“3·26新政”前一年（2016年3月27日-2017年3月26日）裡，北京全市新建公寓類房產共網籤 67673套2017年，這一數據“速降”至3366套，降幅達95.0%2018年，雖同比回升57.4%至5299 套，但仍比政策實施前下降92.2%。

未來公寓調控收緊是各大城市趨勢，長沙不可能例外。

剝開公寓營銷的糖衣，它就是收割房產小白最鋒利的鐮刀，沒有之一。

五.

公寓的宣傳做得天花亂墜：

你是外地戶口？沒關係！公寓不限購、不限貸。

你要做投資？租賃平臺已備好，還能用租金抵月供。

最吸引人的是，便宜！面積小，總價低。loft設計還能讓你“買一得二”，新出的“雙鑰匙設計”既方便兩人合租，也方便剛需一族拖家帶口。

但更多的事實是，買公寓刷卡簽字時想的是以後躺賺收租有多爽，一買過就後悔。

公寓VS住宅

◈ （1）產權年限

公寓：40/50年

住宅：70年

但如果你買到的是70年產權公寓，那麼恭喜你，本文提到的所有問題都不是你的顧慮。

◈ （2）生活成本

公寓：商水商電，停車費、物業費高

住宅：民水民電，停車費、物業費高

◈ （3）落戶/學位

公寓：不能落戶，不帶學位

住宅：可落戶，帶學位

像長沙落戶的情況純屬個例，並且能落戶也不一定能入學。

◈ （4）首付/房貸

公寓：五成首付，房貸利率上浮30-40%

住宅：首套房三成首付，房貸利率上浮10-20%；二套房四成首付，房貸利率上浮20-30%

（注意每個地方的銀行利率各有不同，以上數據僅供參考）

40萬的公寓首付20萬，按照基準利率上浮30%計算，貸款10年，每月需還月供2257.75元。

100萬的首套住宅首付30萬，按照基準利率上浮10%計算，貸款30年，每月需還月供3926.35元。

◈ （5）轉讓稅費

公寓：契稅（總價3%）+營業稅（利潤的5.5%）+土地增值稅（增值50%以下收30%，50%-100%收40%，100%-200%收50%）+個人所得稅（增值部分20%）

住宅：契稅（總價的1%-3%不等）+個人所得稅（一般為利潤的20%，「滿五且唯一」免徵）+增值附加稅（利潤的5.5%）。

（注意每個地方規定的稅費都有細微差別，以上僅供參考）

如果一套40萬的公寓升值到60萬，那麼它的稅費將會高達12.9萬，整整佔了利潤的64.5%。

如果一套100萬的公寓升值到150萬，就算不是“滿五且唯一”而要繳納20%的個人所得稅，它的稅費也僅為14.25萬，佔利潤的28.5%。

六.

你以為，公寓很便宜，能住、能租、能賣。

你以為你賺了錢，但其實是開發商賺了你。你以為你買的是資產，但其實你正在被收割。

更何況，私人出租的公寓在未來又能跑得贏品牌長租公寓嗎？

如果出售，二手中介壓根不會告訴你公寓賣不出去，根本不會有韭菜願意為你的超高稅費買單，他們寧願多掏一點點的錢買住宅。

當你想按下買公寓的刷卡機密碼，幻想著暴富的時候，停下來，想一想：我是不是一顆茁壯的韭菜？