作者系智慧源項目經理
本文來源：智慧源
週末，帶著兩位弟子和客戶討論如何利用一二級聯動進行利潤轉移和稅負的綜合平衡。弟子們都瞭解如果能將二級的利潤轉移至一級，利用好納稅稅種的差異，一級開發取得的利潤可以免交土地增值稅，因此可以降低整體的稅負。問題是到操作層面具體如何操作，則不勝了了。
唯有清楚明白什麼是一級開發，一級開發的商業模式是什麼？瞭解這些具體業務層面的事情，才能找到將二級利潤轉移到一級的稅務籌劃的方案，同時方案也才具有可行性和落地性。否則都是坐井觀天，紙上談兵。
作者系智慧源項目經理
本文來源：智慧源
週末，帶著兩位弟子和客戶討論如何利用一二級聯動進行利潤轉移和稅負的綜合平衡。弟子們都瞭解如果能將二級的利潤轉移至一級，利用好納稅稅種的差異，一級開發取得的利潤可以免交土地增值稅，因此可以降低整體的稅負。問題是到操作層面具體如何操作，則不勝了了。
唯有清楚明白什麼是一級開發，一級開發的商業模式是什麼？瞭解這些具體業務層面的事情，才能找到將二級利潤轉移到一級的稅務籌劃的方案，同時方案也才具有可行性和落地性。否則都是坐井觀天，紙上談兵。
一級開發，你真的瞭解嗎？
在業內人士眼裡，一級開發，就是土地開發，是指項目地塊的徵地補償、拆遷安置、三通一平、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施的建設。實質就是將生地變為熟地，將毛地變淨地的過程，以達到土地出讓的條件。
兩個基本要求：
①用地：按照政府的規劃和計劃，對一定區域範圍內的土地，依法實施徵地補償、拆遷安置、土地平整等。
②建設：進行適當的市政配套設施建設，使該區域範圍內的土地達到“三通一平”、“四通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。
一級開發的贏利點，在哪兒？
1
固定比例收益（嚴控各階段成本費用）
土地一級開發企業接受政府土地整理儲備中心的委託，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃的要求，統一組織進行徵地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施的建設。土地儲備中心按照固定的一級開發利潤及保底增值收益向中標土地開發商支付一級開發費用。通常是按經政府部門審計認可的總建設成本加5%-10%的利潤作為總體的代價。
2
土地出讓金分成（通過控制成本和開發創新獲利）
一級開發企業與項目所在地政府聯手，按照雙方事前議定的比例進行直接的土地出讓金分成，以此獲取一級開發的合法收益。通常情況下，土地出讓金分成模式有利於充分利用開發商的土地經營能力，調動開發商進行土地深度經營的積極性，獲得較高的土地增值收益。
3
分享土地增值收益
該模式指一級開發企業除獲得土地一級開發成本補償部分外，還可以與政府商定按一定比例分享土地出讓金增值收益。該模式盈利前提在於當地政府的分享機制、一級開發中的授權範圍，以及分批出讓計劃的安排。在土地完成二級開發權市場交易後，土地一級開發商在土地一級開發過程中所投入的土地開發費用應得到補償。
4
持有部分優質公建配套
政府允許土地一級開發主體進行部分配套的二級開發，並通過持有這部分優質公建物業，提供公共配套服務而獲得長期現金流，這都取決於土地一級開發主體與政府的溝通和協調。
5
一二級聯動開發（通過二級房地產開發獲利）
土地一級開發企業通過與政府協商，創造一些條件讓一級開發企業取得部分二級開發項目，實現一二級聯動開發，獲取較高的收益。
一二級聯動不是想象的那麼簡單
行內地產人應該有一個很直觀的感受，那就是一二級聯動太難了！其實一級開發屬於典型的重資產開發，大投入、高收益的背後，卻隱藏著諸多制約因素存在，例如：高資金成本（開發週期長、變現效果慢）、融資渠道的缺失（銀行等金融機構限制一級開發企業的融資需求）、土地制約（土地指標區域性限制、一級開發投資變現風險大）和政治風險等。
更重要的一點是，正因為政府沒有錢才會引入企業參與一級開發，而企業心甘情願的只為了微薄的利潤就在一個項目上耗費巨量的時間和金錢，大部分也是提前得到了某些承諾的。
一二級聯動稅務規劃的路在何方？
智慧源（深圳）管理顧問股份公司（中國房地產財稅諮詢網），17年來不斷在房地產財稅領域深耕與鑽研，前後為數百家房地產企業提供過財稅諮詢服務，一二級聯動的諮詢案例數十個。根據我們的一線服務實踐，梳理出以下4大重要觀點，希望對大家有所啟發。
01
1、拔高土地成本
在企業與政府商議確定的一定比例進行直接的土地出讓金分成盈利模式下，可以考慮通過撥高二級市場的土地價格，再通過一級的土地分成，以提高增值稅、土地增值稅、企業所得稅三大稅的稅前抵扣金額，從而達到降低整體稅負的目的。這種方法即能增加企業收益，又能抬高土地成本，無形中對地方政府而言，也是有利的。
02
2、利用好優惠政策
對於一些比較邊遠，且較難開發的地塊，政府在開發時會對競標成功的開發商給予一些政策上的優惠，開發企業可以充分利用這些優惠政策，來轉嫁項目產生的稅收壓力，並可以考慮設立不同的主體來獲取收入。這些主體有的可能在稅負較低的地區成立，例如：組建規劃設計、園林綠化、諮詢管理和拆遷服務公司等，利用可能享受的稅收優惠政策。
03
3、促進配套成熟，優化項目環境
一二級聯動下，對於開發企業來說，利潤增長的總體思路就是延伸價值鏈，通過上下游企業的扶持和幫助達到稅務籌劃的目的。
在“七通一平”的定位上，儘量提升地塊的基礎設施建設、拔高項目定位、提升品質和配套設施建設，增加地塊產品競爭力，提高土地成本，將主體利潤進行轉移；另一方面，利用好稅種、稅率的不同以及爭取核定徵收或財政返還政策等增加籌劃的空間，降低企業綜合稅負。比如可以利用好虧損上下游公司，進行企業所得稅的稅務規劃。
04
4、適當購入部分待拆遷物業
拆遷談判久拖不下，補償費用價格高昂的系列報告近年來層出不窮。要知道在一級開發階段收購擬拆遷地塊上的企業股權，既有利於企業一級開發的進度和速度，又能做好拆遷補償的稅務規劃。通過提前購入部分待拆遷物業，既能保障二級開發的優勢所在，又能利用其做好稅務規劃，拔高土地成本，調節一二級聯動的綜合稅負。
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