房企“春潮”：房企槓桿率繼續高企

東方IC 圖

最近，中國的房地產企業們陸續召開了業績會。

先來看看大佬們的言論。

在碧桂園業績會上，主席楊國強不停地談“努力”，而雅居樂集團總裁陳卓林，則說了4000億目標豪言，“厭倦”了房地產江湖的SOHO中國董事長潘石屹則感嘆，“拿著錢不如拿著樓”。

這些都是新一輪房企廝殺戰場中的花絮。

房地產市場的變化，正在加速。

日前，中國房地產業協會發布的2017中國房地產500強測評成果顯示，經歷了一年後，房企500強頭名位次易主，恆大集團憑藉全年銷售金額3731億元、三年複合增長率54.9%，將連續八年位居榜首的萬科被擠至次席。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，隨著房企規模擴大，房地產市場競爭越顯激烈，實力強大，銳意進取的企業才可能在大浪淘沙中站穩腳跟。

有業內人士擔憂，當前國內房地產市場處於調整期，融資渠道緊縮，房企規模化擴張激烈，房企將會面臨利潤下滑的困境。

老大易主

這次的500強榜，老大換人了，恆大取代萬科，成為了新老大。

碧桂園以銷售金額突破3000億元及“領先的成本控制”首次躋身三強位置。

綠地、保利、中海、萬達、融創、華夏幸福、龍湖和富力分列四到十位。

當然，上述企業都不滿足過去一年的成績，把更宏大的目標定在了今年。

恆大在2017年要實現銷售4500億元，實現核心淨利潤243億元。至於萬科，王石在“WISE 2016獨角獸大會”上，描繪了萬科的萬億元目標，“萬科現在的營業額是2000億元，預計萬科第四個十年是1萬億元，而且我覺得不用10年，可能6年差不多。”

碧桂園則提出了2017年4000億元的目標。

值得注意的是，保利置業2017年的目標卻比較保守，只有350億元。記者發現，2016年保利置業實現了349億元合約銷售金額，創下歷史新高。不過2017年公司銷售目標趨於保守，僅為350億元，與去年大體持平。

智雲諮詢合夥人張輝對《國際金融報》記者表示，從目前龍頭房企的發展模式看來，急速擴張的同時，也正在關注商業多元化結構模式的調整。“眾所周知，單純賣房的年代已經過去了，但是龍頭企業還是會在土地儲備和市場資源方面展開新一輪的爭奪”。

克而瑞研究中心報告指出，保利目前目標趨於保守主要有以下兩點原因：一是土儲結構存在一定缺陷，在銷售表現較好的類似廣州、深圳、上海等一線城市土儲相對較少，西南等存在去庫存難題的城市土儲相對較多，今年算是創下歷史新高，業績增長後勁不足。“二是從產品結構來看，目前主要以住宅銷售為主，但在2017年整體的貨量中，住宅類產品比重在降低，商辦類產品的量在加大，故而目標僅能盡力維持與去年大體持平”。

“中海”困境

有人歡喜就會有人愁。

象嶼地產、海爾地產這些曾經我們熟悉的房企，掉隊到了100名開外。

嚴躍進認為，對於海爾地產這類企業，本身屬於其他行業轉入房地產行業的，所以傳統拿地等方面缺乏戰略能力。“而象嶼地產等企業，戰略擴張明顯，但很顯然後續還需要繼續努力”。

有觀點指出，早在幾年前，象嶼地產就深陷股份危機，加上這幾年不溫不火的樓市表現，跌出100強在意料之中。

值得注意的是，曾被稱為“中國最賺錢的地產公司”的中海地產，正在面臨行業排位滑落、業績被同行趕超的局面。

近日，中海地產公告顯示，其2016年銷售額2106億港元，期內集團應占盈利370.2億港元；若不包括從中信資產收購地產項目產生的盈虧，集團應占盈利有380.1億港元。

曾經的中海是房企中的優等生，與萬科位列行業的第一、第二位置，萬科以規模著稱，中海則有利潤王的美譽。但是之後，萬科的銷售規模上呈量級增長，中海卻徘徊在千億陣營之內。

2014年到2016年，中海地產的銷售額分別是1408.1億港元、1806.32億港元、2106億港元（約合人民幣1866.34億元），而萬科的銷售額從2151.3億元、2614.7億元增至3647.7億元。2015年，中海地產的銷售額還高出碧桂園200億元，但2016年，碧桂園銷售金額遠超中海1000多億元。

對於中海如今的表現，嚴躍進認為，這類房企需要不斷改變執行效率，因為本身品牌能力比較強，後續還是需要有其他方面的戰略創新。

資金壓力

從各房企的業績報告和數據來看，2016年的房地產行業基本上河山一片大好。然而，事實真的如此麼？

從國家統計局部披露的2016年房地產投資相關信息可見，房企的資金結構面臨調整。國家統計局數據顯示，2016年，房地產投資資金來源中，國內貸款從2月的4471.47億元，一路增長至12月的21512億元，有超過5倍的增長；自籌資金從2月8332.57億元，到12月的49133億元，增長了超過6倍。而最大可能以表外融資為主的其他資金從2月份的8572.82億元，到12月份的73428億元，增長了近10倍之多。

同策諮詢研究總監張宏偉對《國際金融報》記者表示，雖然過去一年裡，房地產投資資金隨著市場行情的發展一路再飆升，很明顯的是，自籌資金與表外融資增長幅度都遠高於國內貸款增長，房企在通過各種渠道“加槓桿”擴張。

一位投資人士對《國際金融報》記者直言，“迄今為止仍然沒有房企直接IPO的案例，未來即使借殼上市也將難上加難。但是，房企依舊沒有停止擴張的步伐。說明房企一直在給自己‘加槓桿’。”

去年下半年至今，一線城市、部分二線城市樓市陸續進入調整的週期，市場銷售壓力或將顯現。

“在去庫存壓力與企業資金面較為緊的市場背景潤不下，下半年房企要保住銷售量，必然會有降價等促銷措施，這樣一來，房企毛利必然有所下滑。”張輝表示，“房企的槓桿率繼續高企，一旦遇到市場深度調整期，企業的資金面壓力就會越來越大。”

有觀點認為，隨著品牌房企與中小房企分化發展格局愈加明顯，房地產行業或許已經演變為巨頭的盛宴、小企業的毒藥。

張宏偉認為，目前，民營房企、絕對數量最多的中小房企面臨資金面緊張的問題，不排除下半年會頻現中小房企被併購或破產的現象，或者在樓市調整期遇到資金兌付的問題，屆時，這些房企有可能會遇到資金鍊斷裂的問題，這些房企一旦無法及時償還貸款，無法給自己“降槓桿”，它們極有可能因此陷入困局，最終被其他企業收購股權或項目。

“一旦出現因為規模擴張而導致的利潤率下滑，資本就會看衰利潤率持續下滑的房企。”張輝表示。