【案情簡介】
2013年6月17日，李佳奕（以下簡稱原告）與西安保德信房地產開發有限公司（以下簡稱被告）簽訂《商品房買賣合同》，約定原告購買被告開發的西安富力城小區房屋一套，地址位於西安市長安區杜陵東路366號，房屋建築面積為245.87平方米，精裝房，每平米14657.10元，裝修價為每平方米3000元，總金額為4 341 351元整。
嗣後，原告按照約定向被告交付了購房款。被告按約定的時間向原告交付了涉案房屋，但原告以交付的房屋未提供有關驗收合格依據，且空氣質量差、房子內氣味巨大無法達到精裝修交房條件為由訴於法院，要求1.判令被告繼續履行合同約定的交房義務，對房屋裡的櫃子、壁紙、地磚等有害物質予以更換；2.判令被告支付逾期交房的違約金33428.40元；3.依法確認涉案房屋每平米的裝修價格，對不足3000元的部分由被告雙倍退還；4.判令被告向原告提供一個合法的車位；5.案件受理費、鑑定費由被告承擔。
一審審理中，原告向法院提供的證據有1、《商品房買賣合同》、《360地產家居網截圖》、《富力.橙墅》宣傳廣告，證明其購買被告開發的精裝商品房，裝修價款為每平方米3000元。證據2、《銷售不動產統一發票》，證明其已按合同約定履行了付款義務；證據3、《室內環境空氣檢驗報告》兩份，證明與涉案相同質量的房屋存在甲醛含量超標、空氣質量不達標、房屋質量不合格等問題，被告已構成逾期交房，應承擔違約責任。
被告向法院提供的證據有1、《商品房買賣合同》，證明雙方之間存在商品房買賣合同關係，其公司已按合同約定的期限履行了交付房屋的義務；證據2、《竣工驗收備案表》，證明2013年12月26日涉案房屋經有關部門驗收合格，符合交房條件；證據3、收房手續，證明其公司已在約定的時間內履行了交付房屋的義務，李佳奕對所交付的房屋予以認可，且履行完交付手續，其公司不存在違約行為；證據4、《質檢報告》一份，證明其公司所使用的裝修材料符合國家相關質量要求，原告提出關於更換全部裝修材料的要求沒有事實及法律依據；證據5、《建設施工合同》及《資質證明》，證明天力建築工程有限公司具有相關室內裝飾的資質，其公司與天力建築工程有限公司所簽訂的《建設施工合同》合法有效。且天力建築工程有限公司的履行符合合同約定的房屋裝修標準，每平方米達到3081元，原告要求對不足3000元部分雙倍返還，沒有事實及法律依據；證據6、《規劃驗收情況說明》，證明涉案房屋所屬小區住宅區及配套設施符合國家規定，其公司向原告提供的車位經過審查許可，該車位合法有效。
二審庭審中，原告向法庭提交了與其同期購房的範南、孫菁、劉鑫分別與被告房屋買賣合同糾紛案中對涉案房屋裝修價值的評估報告三份，以證明本案中被告對原告購買的房屋裝修的價值每平米不足2000元。另查明，原告與被告所簽訂商品房買賣合同附件四中對房屋裝飾、設備標準的約定內容其中廚房部分記載：“……配名牌抽油煙機及爐灶，配高檔消毒櫃、微波爐、冰箱。”與原告同批購買被告西安富力城小區精裝修房屋的孫菁、劉鑫等在其與保德信公司房屋買賣合同糾紛案件一審中申請法院對涉案房屋室內環境質量及裝修材料進行鑑定，以確定甲醛等有害物質的含量；申請對其所購買的精裝修商品房的裝修價格進行鑑定。一審法院通過西安市中級人民法院司法鑑定中心委託西安建華資產評估有限責任公司對涉案房屋的裝修價值進行評估，委託西安市科技諮詢服務中心對涉案房屋甲醛等有害物質進行鑑定。在孫菁一案，西安建華資產評估有限責任公司於2015年1月21日作出西建華評報字【2015】007號評估報告，結論為:“在實施了《資產評估準則》規定的評估程序和方法後，在公開市場的前提下西安市中級人民法院委估涉案房屋裝修在評估基準日2014年12月23日所表現的重置價值為418382元整”。西安市科技諮詢服務中心2015年2月25日作出西科諮【2015】鑑字第03號鑑定意見書，結論為:“涉案主臥空氣、衣櫃板材、木地板材質的甲醛釋放量均符合《室內裝飾裝修材料木傢俱中有害物質限量》的要求”。
【法院裁判】
一審法院西安市長安區法院經審理認為，原告與被告在平等、自願的基礎上籤訂《商品房買賣合同》，該合同中就房屋基本狀況、計價方式與價款、付款方式及期限、交付期限、違約責任及雙方的權利義務等相關內容均作了明確詳細的約定，該內容屬雙方磋商後自願達成，系雙方當事人真實意思表示，且其內容不違反法律、法規的強制性規定，應為合法有效，對雙方均具有約束力。
本案《商品房買賣合同》約定的交付期限為2014年5月15日以前，在客觀事實上原告亦是在2014年5月15日在房屋交接表上簽字的，原告以被告逾期交房為由要求承擔違約金與事實不符，故對其該項請求不予支持。
依據《最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條之規定“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。”現因原告未能交付評估費用，致使案件無法鑑定，故原告訴請1、3項所依據的事實在客觀事實上已經無法通過鑑定結論予以認定，對此，應由原告承擔舉證不能的法律後果；原告訴求4要求被告提供一個合法的停車位，無事實及法律依據，故不予支持。
二審法院西安市中級人民法院認為，本案的爭議焦點主要有四個問題：第一，涉案房屋是否存在甲醛等有害物質超標的情形，被告應否將房屋內的櫃子、壁紙、地磚等材料予以更換；第二，被告是否存在逾期交房的情形，應否支付原告逾期交房違約金；第三，雙方所籤商品房買賣合同中約定的裝修價格是否合理，被告是否應雙倍退還原告裝修差價款；第四，被告所提供給原告的停車位是否系違法車位，應否另向原告提供一個合法車位。
關於第一個焦點問題，原告在原審中申請對涉案房屋室內環境質量及裝修材料進行鑑定卻未按要求預交相關費用，致未能通過專業的鑑定部門的鑑定結論證明其主張成立與否。況且，與其同批購房的孫菁等在其與被告與本案相同情形案件中鑑定結論認為涉案房屋主臥空氣、衣櫃板材、涉案房屋室內木地板材質的甲醛釋放量均符合《室內裝飾裝修材料木傢俱中有害物質限量》的要求。故原告要求更換涉案房屋中櫃子、壁紙及地磚等所有材料的上訴請求，無事實及法律依據，本院依法不予支持。
關於第二個焦點問題，因雙方所簽訂商品房買賣合同中約定的交房期限為2014年5月15日之前，事實上原告也是於2014年5月15日在房屋交接表上簽字收房的。原告稱交房程序違規、其被要求在房屋交接表上簽字之後才能領取鑰匙看房，對此陳述原告並未提供相應證據予以證明。故原審判決駁回原告要求被告支付其逾期交房違約金的訴訟請求，判處並無不妥。
關於第三個焦點問題，因原告與被告所簽訂商品房買賣合同中約定裝修價款為每平方米3000元，被告作為一個以房地產開發為營利方式的公司，不應在裝修工程上獲取高額利潤。原審中原告申請對涉案房屋裝修價值進行評估而未按要求預交相關費用致未能鑑定。二審中，原告要求法院參照與其同批購買被告房屋的孫菁等案件法院委託評估機構對涉案房屋裝修價值進行評估的結論來處理本案，理由成立。本院綜合孫菁等案件對房屋裝修價值進行評估的結論，其平均每平方米的裝修價值遠遠低於雙方合同中約定的裝修價款。被告理應將裝修款差額部分退還給原告。但鑑於評估報告的內容與商品房買賣合同附件四涉及的裝飾及設備內容不符，缺少了對冰箱、微波爐之類家用電器等設備的評估，也未涉及地下室、花園的裝修部分，綜合本案裝修房屋的實際情況，本院酌情確定本案房屋裝修價款每平方米為2400元。與合同約定的裝修價款差額部分理應由保德信公司予以退還，共計147522元（＜3000元-2400元＞×245.87平方米）。
關於第四個焦點問題，因被告曾承諾涉案房屋所在別墅區贈送每戶一個地上車位，事實上被告也履行了這一承諾。原告並無證據證明被告贈送給自己的車位屬於違法車位。原審判決駁回原告要求被告給其安排一個合法停車位的訴訟請求，亦無不妥。
【律師分析】
本案是一起典型的商品房買賣合同糾紛案件，從本案的相關背景事實分析，涉案小區房屋為精裝別墅，同批次交房的業主也和開發商存在房屋質量爭議，並且起訴到了法院，可見，在購買精裝房的時，一定要注意法律風險。
一、交房過程中的痛點
根據本案原告陳述，其購買的精裝房在交房時，存在核心的問題有：第一，開發商沒有提供房屋合格依據。第二，交付的房屋內空氣質量差、房內氣味巨大，無法達到精裝修交房條件。第三，裝修質量不合格。第四，交房時，開發商要求先在《房屋交接表》上簽字後才能領取鑰匙看房。以上四個問題，基本涵蓋了目前精裝房交付過程中的常見和典型情況，需要購房後交房的業主注意。
二、交房過程中的存在質量、程序等問題，一定要保留證據
在上述案件中，針對交房存在的問題，作為業主務必要保留好證據，只有存在確鑿的證據，才能在權利被侵害的時候，通過法律途徑獲得維權成功。
第一，開發商在交付商品房的時候，應該按照約定和法律規定提交房屋的附屬材料，主要是“兩書一表”（住宅質量保證書、住宅使用說明書、竣工驗收備案表）。對此，業主應該明確要求開發商提供，不能提供的，說明理由，溝通過程注意留存證據。
第二，對房屋空氣質量的問題，應該通過鑑定機構進行司法鑑定，如果經鑑定室內空氣質量不達標，說明交付的房屋存在質量問題，開發商應該進行處理。在本文案例中，原告業主提出了房屋空氣質量問題，在案件辦理過程中，根據法律規定，其應該申請司法鑑定，並預繳鑑定費，配合法院進行司法鑑定。但是，原告沒有繳納鑑定費，導致司法鑑定沒有進行下去，最終致使房屋空氣質量的核心問題因為缺乏證據無法被認定。
第三，關於交房程序問題。一些開發商交房的過程中，開發商要求先在《房屋交接表》上簽字，然後才能領取鑰匙、看房。業主對該要求以及對此提出異議進行溝通的過程務必要保留證據，這是開發商交房程序是否合規的關鍵。
三、合法權利需要依靠合法途徑，進行不懈爭取
從上述案例可以看到，本案的相關業主都選擇了通過打官司的方式，在法律框架內表達訴求、爭取權利。作為專業從事民商事案件的律師團隊，根據我們的經驗，對商品房買賣過程中遇到的質量、服務等問題，我們建議業主首先可以考慮和開發商進行溝通處理。其次，如果溝通不成，爭議較大，可以依法提起訴訟，通過法院的公正審判維護自己的合法權益。需要說明的是，證據是認定事實的根本，業主一定要保留好證據。
（作者：任勇亮，陝西華飛律師事務所律師）