有人的地方就有江湖。北京是，北京之外更是。

身處地產圈，風起雲湧慣了，故事也聽了不少， 不同的江湖有不同的遊戲規則，有人守舊有人激進，有人安於天命也有人不信什麼邪。 但不管身處怎樣的江湖，總有人想要打破舊有的規則。

前些日子我們聊過京津冀，今天我們聊鄭州。

這是距離北京三小時高鐵距離的城市，是一個讓頭部20強房企都看在眼裡的新江湖，有人一早紮了進去，有人緊隨其後，大跨步進場。但跟所有省會城市不同的是，這是一座自帶地產基因的城市。

如果你仔細去觀察這些中部城市，特別是省會城市的房地產市場成交榜單，排在前十的，大部分是耳熟能詳的頭部房企。成功實現全國化的佈局之後，這些強二線城市成為大家的核心戰場，自然也分食了每一個區域市場的購買力。

唯獨鄭州，在前十名的榜單中，佔據半壁江山的，幾乎都是沒那麼眼熟的房企。

1

沒錯，這些都是盤踞在鄭州市場的老江湖們，以建業為首。

對於不瞭解鄭州市場的人來說，建業算是知名度最高的本土企業，一位在鄭州市場深耕多年的朋友對攸克君說，建業的存在就像是這個市場的老大哥，畢竟在國內房地產市場剛剛起步的九十年代初，胡老闆就從香港學來先進經驗回到河南，一手打造了建業。對鄭州市場來說，建業擁有難以匹敵的業主基數和領頭房企的情懷。

但近兩年來，佔據鄭州樓市成交榜首的，卻另有其人。即便是一早已經殺入鄭州的萬科、碧桂園都很難撼動這榜首的位置，這在其他城市看來，的確有些令人費解。

根據克而瑞新近發佈的《2019年上半年鄭州房地產企業權益銷量排行榜》顯示，今年上半年鄭州top10的房企累計權益銷售金額規模近570億元，同比2018年上半年的471億元，上漲21%；銷售面積同比上漲20%。其中正商地產實現權益金額90.28億元，同比下滑18%，排位第一，緊隨其後的則是萬科和碧桂園。前十名的榜單中除了還有融創之外，其他都是河南本土房企。

在鄭州地產圈的朋友看來，本土房企和外來的品牌房企從佈局邏輯上有很大的不同。鄭州這兩年城市框架越拉越大，逐漸外擴的中部大城市大容量讓更多開發企業看到了空間，對品牌房企而言，看中了很多未來有潛力的新興區域，拿地與佈局也多集中在這些新區，而本土房企還是更願意佈局在相對成熟的核心區域。體現在當下的購買力，自然還是本土房企的產品更有吸引力。

長短線的博弈，這倒是可以形成一個長期觀察的脈絡，但要啃開這個市場，顯然不僅僅只靠佈局就能完成。

2

產品，還是終極武器。

特別是在一個自帶地產基因的城市。好比在杭州，哪怕不是房地產從業者，普通的老百姓都會覺得能住上綠城的房子，就是終極目標。但當綠城到了北方，卻又面臨新一輪的客戶再教育的過程。同樣，在鄭州，也有“綠城”這樣的存在，特別是最初第一輪的外來房企的“淘金”心態，折戟鄭州，也讓一大波本地的購房人喪失了信心。

拿出誠意之作，恐怕是在這座城市立足最有效途徑。

攸克君的這位朋友說，從去年開始，當他身邊的朋友或同事開始不斷被高薪挖角時，他感覺到，這個市場的溫度已經開始發生變化了。

他所在的這家本地房企幾乎成了當地的黃埔軍校，這些外來的頭部房企挖人的勢頭越來越猛，特別是北龍湖，顯然已經殺紅了眼。對於成交均價一萬出頭的鄭州市場來說，這裡的區域均價已經超過了四萬。重點房企的陸續進入，讓他明顯感覺到，競爭越來越激烈。

也有公開的數據應證了他的感覺。在2019年上半年鄭州top10的成交榜單中，本土房企累計權益銷售規模313.73億元，同比下滑4%，市場份額同比下滑14%；銷售面積233.28萬㎡，同比下滑21%，市場份額同比下滑26%。

外來者的威力已經逐漸顯現。

3

這其中，有人很生猛。

去年十月，泰禾在鄭州推出了中州院子，合院產品亮相伊始，在還沒有樣板間的情況下，就賣出60多套。在當時整體市場還不算火熱的態勢下，同量級的產品很少有項目能超過兩位數。中州院子也在當年為泰禾貢獻了7個億的業績。

拿出院子這個IP足以可見泰禾的決心。畢竟這是一個已經在全國形成了足夠標籤化的產品，但同時這也是一個風險極高的產品，必須要做到百分百的符合本地高端客群的想象與審美，才有勝出的可能。

不單是院子系，同時被泰禾帶進鄭州的還有大院系和大城小院兩大產品線，可以說目前泰禾的產品貨架上最為頂尖的拳頭產品，都落地了鄭州。大城小院是泰禾在上海市場的原創，這次落地到鄭州，則是切中了當時郊區文旅度假需求的發展，和中州院子一樣，打造了另一種高端生活的可能性。而東府大院則是傳統的高端大平層產品，瞄準的也是鄭州核心高端人群的市場。

所謂拳頭產品也是經歷過更嚴苛的市場所錘鍊過的，譬如大院系，泰禾在北京打造的兩大大院系的產品，金府大院和西府大院，在過去這半年，就創造了超過一百億的銷售業績。複製這條最具勝算的產品線到鄭州，也是泰禾看重鄭州市場最直接的表現了。

泰禾對鄭州的野心一直都在。早些年在黃老闆的小目標裡，鄭州算得上一個舉足輕重的存在，儘管按照當時的期望，鄭州的佈局似乎慢了半拍，但進入2019年，鄭州三盤聯動，可以說真正開啟了泰禾在鄭州市場的品牌元年。

至此，鄭州已經成為全國唯一擁有泰禾全院系產品佈局的城市。作為當前最具發展潛力的省會城市，鄭州不管是從GDP還是人口規模都已經邁進了特大城市行列，再加上作為重要的交通樞紐，這座城市所蘊含的潛力，值得被重視。

而對於一直走新中式建築風格的泰禾來說，能夠在一座千年古都沉澱下來做產品，可以說，也是從戰略佈局到精神內核的一次交融。如果能夠成功的將院系產品的影響力成功植入這座難以被外來產品所打破的城市，顯然更具成就感。

攸克君瞭解到，泰禾對於這三個項目內部的銷售目標在50億左右，如果能夠完成這樣的銷售業績，意味著泰禾擠進鄭州top10的機率也將更大。但顯然，還有更大的目標埋在黃老闆心裡，這三大產品線的同時落地，對於接下來泰禾想要主攻的這個市場來說，用多久可以衝進前三，剩下的就看誠意與時間了。