2019年的半年考，雅居樂似乎交出了一份“不錯”的成績單。截至6月30日，雅居樂實現房地產預售金額582億元，營業額271.14億元，同比增長12%。
不過，細究雅居樂半年財務報表就會發現，這背後似乎並不如表面看上去那麼光鮮亮麗。一方面，其區域佈局失策所帶來的負面影響仍在持續，另一方面，其致力於發展的多元化業務也前景未明，儘管上半年雅居樂完成了年度銷售目標的52%，繼去年未達銷售目標後，今年其年度目標能否成功實現仍然面臨不小的壓力。
毛利下跌利潤承壓
半年報顯示，雅居樂利潤表現並不算差。報告期內，雅居樂的淨利潤同比增長37.69%至58.94億元，整體淨利潤率21.7%，較去年同期增加4個百分點。其中，歸屬公司股東的淨利潤為50.77億元，同比增長35.06%。
然而，雅居樂淨利潤的增長主要與項目股權轉賣有關，雅居樂在半年報中披露50.77億元股東應占利潤中，包括將惠州公司34%股權出售同時失去控制權的稅後淨收益22.42億元，以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益4.35億元。
雅居樂所指的惠州公司即為惠州白鷺湖項目的項目公司。2006年，雅居樂從香港馬裡公司接手白鷺湖項目，2012年，該項目即被指建設及發售被明令禁止的獨棟別墅數百套，涉嫌違法佔地修建高爾夫球場。2018年10月，白鷺湖康體運動項目被舉報，被環保部門介入調查。同年12月，雅居樂公告稱其將出售白鷺湖項目公司22%的股權予平安系深圳創喻。僅僅三個月後的次年2月27日，惠州白鷺湖再售11%股份，股權的總代價上升為13.94億元。這筆收入大幅改善了雅居樂的財務指標，雅居樂副總裁潘智勇坦承，若剔除項目出售帶來的收益，雅居樂的利潤將因為毛利率的下滑而出現同比減少。
儘管淨利潤靠項目出售的拯救出現逆轉，但梳理雅居樂剛剛發佈的半年報就會發現，其上半年毛利與毛利率雙雙下降。其中，毛利同比下降31.6%至82.2億元，毛利率也較去年同期下降19.3個百分點，減少至30.3%。
對此，雅居樂表示，毛利下降主要由於受多個城市“因城施策”的影響，土地及建築成本有所增加。半年報顯示，上半年雅居樂的銷售成本大幅增長為188.94億元，較2018年同期的121.88億元上升55.0%。
土地佈局戰略滯後
事實上，雅居樂之前的高毛利在很大程度上與海南清水灣項目有關，如今的毛利下跌也與清水灣脫不了關係。在業績會上，陳卓林坦言，毛利率下滑主要是因為高毛利率的海南項目入賬減少。
清水灣項目是雅居樂於2007年與2008年競得的項目地塊，拿地成本甚至遠低於同一時期當地其他區位條件較差項目的土地起拍價，因而一直都擁有超過50%的超高毛利。在最嚴限購令實施之前，海南區域對雅居樂的銷售業績貢獻顯著。尤其2017年，清水灣項目賣出近170億元，拿下2017年度中國房地產項目銷冠。在清水灣的加持下，雅居樂全年銷量創歷史新高897億元，增速達52.4%，其中僅清水灣單盤就佔總銷售額的約19%。
不過好景不長，2018年4月，海南實施全域限購後，海南樓市瞬間進入冰封狀態，雅居樂的海南銷量也因此備受打擊。在2018年銷售業績貢獻中，海南、雲南兩地的貢獻佔比下降至19.2%，僅相當於2017年清水灣一個項目的貢獻佔比。2019年上半年，雅居樂海南及雲南貢獻預售金額共88.46億元，僅佔總預售金額的15.2%。業績會上，潘智勇透露上半年清水灣確認收入只有10億元入賬，佔總收入的4.3%，而去年同期有90億元的入賬，佔總收入40%。
就土儲面積來看，其日後區域政策所帶來的限制仍不容小覷。2017年年報顯示，雅居樂在海南5座城市擁有6個項目，總土儲面積635萬平方米，佔其當年土儲總面積的比例達18.6%。而2018年到2019年，雅居樂均未在海南收購新土地，但海南區域土儲佔雅居樂總土儲比重很大，半年報顯示清水灣1070萬平方米，佔總土儲的20.22%。“雅居樂要反思海南市場的佈局，”某知名地產分析師表示，海南房產市場頻頻被打壓其實是將過去暴漲的利潤平均掉了，此後雅居樂應該結合新的土地管理法的政策思路進行規劃，注重全國化的項目投資。
事實上，早年間，雅居樂如火如荼重倉海南的同時，卻忽視了發家的粵港澳大灣區。克爾瑞數據顯示，2018年雅居樂在粵港澳大灣區房企貨值排名中以1058億元排名第26位，對比粵系房企龍光集團2612億元與佳兆業2595億元差距明顯。
2019年上半年，雅居樂調轉車頭，高調佈局大灣區。不僅投下近15億元重金,斬獲惠州北站旁的兩塊商住用地，還以5.1億元競得江門市一商住地塊，競得價為新會地價單價第二高。據業績報告，雅居樂目前在粵港澳大灣區的土地儲備達915萬平方米，土地儲備佔比為23.3%。公司副總裁王海洋稱，大灣區土地貨值保守估計超1500億元。
然而隨著政策利好，粵港澳大灣區已成為房企競相爭奪的戰略要地，雅居樂顯然已錯失佈局良機。“現在佈局大灣區壓力會更大，”上述地產分析師指出，除競爭壓力外，“大灣區拿地成本、投資競爭、管控以及對產業的約束等等都會有更高的要求。”而針對在廣州拿地較少的情況，雅居樂總裁王海洋在業績會迴應稱，雖然公司對廣州關注度也很高，但是回廣州土地供應和土地市場相對更有挑戰，目前公司在廣州有舊改項目的推進，只是目前在項目前期，土地還沒有落地。
多元化業務前景未明
半年報發出後，儘管不少機構給予了雅居樂積極的評價，但其中也不乏質疑的聲音。野村發表研究報告指出，仍然對雅居樂2019年的地產項目銷售增長看法保守。其中一部分來自對其城市佈局的擔憂，“因其海南及三、四線城市項目的挑戰持續，因此維持予其“減持”評級及目標價9.75元。”
還有一部分則來源於對其多元化業務的憂慮，“環保業務在長遠可成為增長催化劑，惟初期對公司現金流帶來的壓力較大。”事實上，野村的負面評級不無道理，對環保業務寄予厚望的雅居樂不斷加大投資力度。其在2018年底前曾對環保業務投資100億元，今年至2020年亦打算再投入200億元。管理層預期，2021年有望分拆此業務，並錄得20至30億元的利潤貢獻。
不過從2019年半年報上看，雅居樂對環保業務的預期恐過於樂觀。半年報數據顯示，2019年上半年環保業務收入為4.74億元，雖較去年同期上升68.9%，但相比2018年199.8%的增幅仍相去甚遠。其2018年經營利潤較上年增加685.1%，2019年上半年經營利潤卻僅有2.25億元，增幅大幅下滑至93.6%。
與此同時，隨著多元業務投入的增加，雅居樂的總借款也從2018年年底的885.29億元增長到935.67億元，增幅24.4%；借款成本較2018年同期大幅增加59%至33.35億元，忽略因外幣借款而產生的匯兌差異後，實際借貸利率增加到7.06%，同比上升0.8個百分點；負債比率也從去年年底的79.1%增加到81.3%。
野村表示，如果雅居樂下半年沒有項目收入的進一步支持，相信要達成1000億元人民幣的全年銷售目標將具挑戰性。非地產類別的業務需要增長最少167%，才可滿足到有關目標。野村指出，即使公司的非地產業務增長快速，但估計由於房地產業務的盈利能力較弱，預計其下半年仍會出現20億元的缺口。
目前看來，區域佈局失策、多元化前景未明的陰影下，雅居樂未來仍然面臨諸多不確定性。
文/白志敏(責編：高雅)
來源: 財經網
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