從去年開始，關於“康養小鎮的X種死法”的文章就流傳在“養老圈”裡，不少人總結了康養小鎮的問題。
大家這麼想，其實是因為在全國房地產開發商紛紛轉型投資大健康養老產業綜合體項目的今天，成功的案例寥寥無幾。
缺乏經驗、缺乏模式、缺乏運營方式，是大家從那些失敗的項目中看到的。
只是，康養項目真的不值得投資了嗎？真的沒有前景嗎？
康養項目的前景：
隨著我國老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長。獨生子女家庭越來越多，城市空巢率越來越高，面對市場的剛性需求呈井噴式的發展，大健康養老產業也越來越值得各界的資本投資。
而對於政府來講，目前我國的房地產業不斷“低迷”，各級地方政府不再歡迎單純的房地產開發項目，轉而支持和吸引那些帶產業的項目。政府尤其歡迎產城結合、產人結合和產融結合的大健康養老產業綜合體。這類項目能夠為地方政府帶來稅收、帶來就業、帶來民生等社會效益。因此，康養產業綜合體越來越受到各級地方政府的歡迎。
那麼，從行業的方向來看、從產業發展的前景來看、從國家政策的支持力度來看，康養項目肯定會越來越好，前景非常廣闊。
康養項目存在的問題：
明明是一片“藍海”，為何康養項目頻頻失敗呢?對此，我們稍作總結：
1.缺乏敬畏感，急功近利導致死得快
很多商界精英，在企業發展轉型或二次創業過程中，發現養老產業既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規模，於是積極湧入，但往往忽視了風口之下暗藏“陷阱”。目前，我國養老產業是典型的“三高一低一長”，即“高風險、高投入、高技術、低利潤、回報週期長”。如果按照以往的投資邏輯和企業運作思維來做，反而“死”的更快。
2.沒有產業支撐，項目缺少“生命力”
一些養老地產項目，投資大、規模大、設施全、業態多，但沒有產業支撐，沒有形成產業鏈，單獨依靠養生度假娛樂，嚴重背離“產業支撐”之根本，經營不久就難以為繼。實際上，養老地產裡的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業服務等內容，都是附加值，不是主體，更不是養老地產的支撐。
3.缺乏依託，孤木難成林
一個獨立的養老地產，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依託，不僅不會壟斷生意，反而會無人上門。而絕大多數的養老地產是依託不了景區的，那就要尋求以下依託模式：抱團依託、跨界依託、特產依託、復興依託、稀缺依託、品類依託、位置依託、自我依託等。
4.沒有差異性規劃、盲目跟風
目前許多養老地產壓根沒有規劃，緊跟“流行”，全靠“抄襲”，最後搞得不倫不類。沒有主題，沒有創意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。
5.不懂營銷，自認為“酒香不怕巷子深”
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮。可有些投資人以為養老地產建成，環境優雅、設施齊全、吃住不愁，隨便登些廣告就可以等著顧客上門了。
6.不懂運營，全盤皆輸
再好的康養項目，都需要好的“操盤手”來運營。團隊建設、日常運營、品牌塑造、持續銷售、服務升級、危機公關……一個養老地產從開業，運營，健康發展，最後實現盈利，全靠“操盤手”帶領團隊的運營能力。
7.不願學習，固步自封
這是一個變化快，新科技、新手段、新形式日新月異的時代。養老地產面臨著前所未有的新形勢、新業態、新環境。只有將學習、考察、調研、培訓等常態化，方能實現養老地產的健康發展。
8.理解偏差，投資誤入歧途
房地產的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。而養老地產的高端實際上是人護比、配套比和人性關懷，這不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節。如果不理解養老“高端”的真正內涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
9.養老地產成本過高，經營壓力大
第一，養老地產對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且養老地產大多在城郊，相對於遠郊的農村用工，成本偏高。第二，土地成本，動輒數百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經營壓力。
10.不會處理同政府的關係
無論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設，再或基礎配套的完善，甚至資金缺口的彌補，諸多工作都需要對政策的正確把握、同政府的密切合作。退一萬步講，政府的相關補助也是許多養老地產前期立足生存的主要依靠。
康養項目需注意的地方：
下面，我們從產業邏輯角度，用四句話總結企業投資康養產業必須正視的幾個問題。
康養產業的存在必須依靠一定的基礎設施
無論是旅遊、養老、醫療、運動、文化等哪一類康養服務，都不是在海市蜃樓裡封閉發展，這必然確立房地產、交通、通訊、能源等基礎產業的先導地位。
先導產業的發展滯後必然會對康養產業形成瓶頸，一些以康養為主導產業的市縣在戰略實施過程中不盡人意，問題很多出在基礎設施上。
有意思的是，不少康養項目正是由基礎設施提供商主導實施的，最典型的就是房地產開發商紛紛在住宅和商業地產外拓展文化旅遊地產、養老地產項目。之所以出現這種現象，除了康養產業市場前景被普遍看好外，房地產開發商對基礎設施的配置能力和巨大成本的承受能力是關鍵。
在很多康養項目中，基礎設施在整個投入中佔比超過80%甚至達到90%以上，建設和回收週期又相對較長，這正好對以資本運作和項目管理見長的房地產開發商構成利好。
需要指出的是，基礎設施的合理配置是康養產業健康發展的必要條件，但不是充分條件。
康養產業在本質上是服務業，基於“服務”的美好身心體驗才是產業王道。
康養產業所能達到的市場規模不可能超過一定時空範圍內康養服務供給的總量
目前一些康養服務的稀缺主要原因就在於供給總量不足。
康養消費很多具有公共福利性質，特別是醫療和養老。康養消費權是一類基本人權，解決人民群眾日益增長的康養服務需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進入老齡社會後，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養老服務缺口既是社會壓力又是商機。
同時，康養服務供給還有結構是否合理的問題。康養消費是一種複合消費，很多消費又會在一個以住處為圓心相對固定的半徑範圍內進行。
這就要求在進行任何一個康養項目開發時，都應儘可能地統籌配置多種康養服務。
不少養老地產項目經營失敗的一個主要原因就在於僅注重物業租售而沒有給消費者配套醫療、文化等其他必要的康養服務。可以肯定，能滿足居住、醫療、文化、運動等多種康養需求的社區化康養項目將受到青睞。
康養服務中的人文關懷是一個很關鍵的因素。在產品設計、宣傳推廣、服務提供、爭端調處等過程中確保消費者人身和財產安全，尊重消費者人格尊嚴和風俗習慣，對於康養服務機構及其從業人員不僅是一種法律義務，更是一種競爭軟實力。
消費觀念對康養產業的發展影響巨大
消費理念具有高度的個體差異化，不同消費者在進行或準備進行消費活動時，對消費對象、消費行為方式、消費過程、消費趨勢的認識和判斷，往往差異巨大。這主要是由不同消費者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費習慣和體驗等因素決定和影響的。
消費觀念的這種特性表明其具有一定的穩定性，又有一定的變化和可塑性。
因此，康養產業機構通過定向、持續、系統的傳播，引導潛在消費者樹立與時代潮流和個體特徵相符的消費觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。
在消費觀念多元化的背景下，康養機構要避免這樣三種戰略性經營失誤：對於可以通過短期引導即產生的消費需求未予關注；對於需要長期引導才能產生的消費需求介入太多太早；對於成熟的消費需求投入不足。
產融結合可能是未來對康養產業影響最為長遠和深刻的驅動因素
不難發現，任何一個產業，規模越大，成熟度越高就與金融的聯繫越密切，其中最簡單的道理就是金融活動具有通過向供需雙方提供融資做大供給和消費以及提高資本使用效益等方面的功能。
金融對康養產業的促進作用主要有這幾種形式：
1.為消費者提供消費信用，通過提前消費拉動供給或者消費存量服務，如平安銀行推出的旅遊信用卡；
2.為康養機構提供融資，通過對未來收益的提前運用擴大供給，如醫院通過貸款、融資租賃等方式購置先進康養器械；銀行對養老地產開發商提供開發貸款；
3.集合消費需求進行“團購”，取得更高的性價比和品牌保證，如單一農產品信託，旅遊、文化、療養複合信託；
4.實現資本保值增值，如投資連結保險；
5.產業資本投資實體提供系列服務，如保險公司為被保險人提供的養老社區。
康養產業中已經出現了養老保險基金、消費信託等比較成熟的產融模式，以房養老、信用消費等新的產融模式也在逐步發展。特別是《國務院關於促進健康服務業發展的若干意見》等政策性文件發佈後，掀起了信託公司、保險公司等大型金融機構進軍康養產業的高潮。
這些機構應用自身金融優勢，立足產業整合，通過多渠道募集資金，規模化投資興建康養綜合體並引進各種專業管理機構，在帶給客戶更好消費體驗的同時也在構建投資、消費兩位一體的產融模式方面作出了有益嘗試。