一、 一二級聯動拿地
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
(四) 留用地開發利用案例
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
(四) 留用地開發利用案例
六、 品牌輸出+委託代建
(一) 概念及特點
“品牌輸出+委託代建”指與已經或計劃取得目標地塊土地使用權的委託方合作，受託方根據代建協議中的委託關係負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委託方在代建項目中的經營與效益目標等，並依據合同約定收取一定比例服務費的交易模式（服務費包括代建費、品牌費及管理費等）。
該種交易模式下，應委託方要求，受託方還可能為委託方提供融資（包括但不限於借款等），並收取一定的資金成本。
若受託方為委託方提供融資的，則項目交易結構中的增信措施一般會成為項目交易結構的核心內容，常見的增信措施包括土地抵押、目標公司股權質押、目標公司股東連帶責任保證、目標公司監管等。
該種交易模式相對於傳統的房地產併購交易模式而言，其特點在於委託方並不直接通過股權轉讓或資產轉讓取得目標地塊權益，而是通過品牌輸出、管理輸出和融資資金輸出（如有）取得協議層面的項目收益權；該種交易模式一般可適用於原權屬人無意願出售目標地塊權益，但自身確有品牌/管理需求或資金缺口的項目。
(二) 交易結構示例
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
(四) 留用地開發利用案例
六、 品牌輸出+委託代建
(一) 概念及特點
“品牌輸出+委託代建”指與已經或計劃取得目標地塊土地使用權的委託方合作，受託方根據代建協議中的委託關係負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委託方在代建項目中的經營與效益目標等，並依據合同約定收取一定比例服務費的交易模式（服務費包括代建費、品牌費及管理費等）。
該種交易模式下，應委託方要求，受託方還可能為委託方提供融資（包括但不限於借款等），並收取一定的資金成本。
若受託方為委託方提供融資的，則項目交易結構中的增信措施一般會成為項目交易結構的核心內容，常見的增信措施包括土地抵押、目標公司股權質押、目標公司股東連帶責任保證、目標公司監管等。
該種交易模式相對於傳統的房地產併購交易模式而言，其特點在於委託方並不直接通過股權轉讓或資產轉讓取得目標地塊權益，而是通過品牌輸出、管理輸出和融資資金輸出（如有）取得協議層面的項目收益權；該種交易模式一般可適用於原權屬人無意願出售目標地塊權益，但自身確有品牌/管理需求或資金缺口的項目。
(二) 交易結構示例
七、 併購方式的靈活
(一) 資產劃轉
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
(四) 留用地開發利用案例
六、 品牌輸出+委託代建
(一) 概念及特點
“品牌輸出+委託代建”指與已經或計劃取得目標地塊土地使用權的委託方合作，受託方根據代建協議中的委託關係負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委託方在代建項目中的經營與效益目標等，並依據合同約定收取一定比例服務費的交易模式（服務費包括代建費、品牌費及管理費等）。
該種交易模式下，應委託方要求，受託方還可能為委託方提供融資（包括但不限於借款等），並收取一定的資金成本。
若受託方為委託方提供融資的，則項目交易結構中的增信措施一般會成為項目交易結構的核心內容，常見的增信措施包括土地抵押、目標公司股權質押、目標公司股東連帶責任保證、目標公司監管等。
該種交易模式相對於傳統的房地產併購交易模式而言，其特點在於委託方並不直接通過股權轉讓或資產轉讓取得目標地塊權益，而是通過品牌輸出、管理輸出和融資資金輸出（如有）取得協議層面的項目收益權；該種交易模式一般可適用於原權屬人無意願出售目標地塊權益，但自身確有品牌/管理需求或資金缺口的項目。
(二) 交易結構示例
七、 併購方式的靈活
(一) 資產劃轉
(二) 其他方式
一、 一二級聯動拿地
通常情況下：
政府須投資完成A及B。開發商通過招拍掛取得出讓土地，投資開發E。
C和D作為可調整參數，其投資者選擇、政府與投資者之間的合作方式、權益分配模式按市場規則協商確定。
如開發商未直接投資建設C和D，C和D的政府投資成本可通過收繳土地出讓金、劃撥用地成本補償款直接回收，也可通過徵收E建設、租售環節的稅費間接回收，實際仍由開發商及社會公眾負擔。
(一) 新區開發項目的基本運作模式
值得關注的問題：發展定位與區域規劃、可以動用的政策資源、土地資源獲得方式、融資模式、政府與投資者合作/經營模式、項目開發進度安排
(二) 中新廣州知識城
項目合作模式圖示：
廣州中新知識城管理委員會作為廣州中新知識城的管理機構，為廣州市人民政府的派出機構，代表廣州市人民政府對中新廣州知識城實行統一領導和管理，行使市一級管理權限。
廣州開發區管委會設立全資子公司（廣州知識城投資與發展公司，簡稱“中方知識城”）負責土地的一級開發及基礎設施建設。
知識城採取“企業先行、政府推動、市場運作”的運作模式，中新雙方已共同組建中新廣州知識城投資開發有限公司（簡稱“中新合資公司”）。
中新合資公司由廣州開發區管委會直屬國有企業與新加坡星橋國際公司全資子公司按照50:50的股份比例出資組建，註冊資本40億元人民幣。
企業先行：中新雙方按50:50的比例出資40億元於2011年9月15日組建成立合資公司，充分發揮企業高效運作實施的優勢，推進開發建設工作。
政府推動：中新雙方中央政府層明確支持知識城項目；廣東省、廣州市均成立知識城建設領導小組，給予政策優惠、下放權限等方面的支持；在新加坡－廣東合作理事會下設知識城工作委員會，協調解決知識城發展問題。
市場運作：在管理營運、招商活動、品牌打造等方面堅持市場主導，實現合作雙方的互利共贏。
(三) 城市更新的一二級聯動拿地
二、 城市更新的協議出讓
根據廣州市城市更新相關法規規定，投資方理論上有兩種路徑可以通過城市更新程序按“協議出讓”方式取得相應地塊的土地使用權。
(一) 廣州舊廠改造之“自主改造模式”項下路徑（詳見本文第二部分）
(二) 廣州舊村改造之“合作改造模式”項下路徑
1.主要流程
2. 或有前置程序——關於村集體選擇“合作意向企業”
（1）村集體在按前述公開程序選擇合作企業前，可按照廣州市《關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見》（穗更新規字[2018]1號）的規定/程序引入合作意向企業。
（2） 合作意向企業的選擇應遵循以下程序：
- 村集體經濟組織就是否引入合作意向企業組織成員代表大會表決通過；
- 村集體經濟組織在徵求村民意見基礎上，草擬合作意向協議，提出候選合作意向企業，報鎮政府（街道辦事處）審核；經審核通過後，組織成員代表大會表決，表決結果在村域範圍內公示7日以上；
- 經公示無異議的，村集體經濟組織與合作意向企業簽訂合作意向協議；合作意向協議簽訂之日起30日內，將合作意向企業及合作意向協議按程序抄報區政府，並將合作意向企業在村域範圍內公佈。
（3） 按規定程序引入合作意向企業並繳納履約保證金的舊村項目，可優先納入城市更新年度計劃。
三、 產業導向的用地預申請
(一) 用地預申請制度的來源
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範（試行）》：“為充分了解市場需求情況，科學合理安排供地規模和進度，有條件的地方，可以建立用地預申請制度。
單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，並承諾願意支付的土地價格。
市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，並通知提出該宗地用地預申請的單位或個人參加。
提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低於其承諾的土地價格”。
(二) 用地預申請制度的意義
1.過往防止土地賤買或是土地流拍情況的產生
2.現在靈活用於鎖定產業發展用地、實現產業導向的土地供應與土地開發。
四、 前置審批用地的公開出讓
(一) 前置審批用地概念
指在“831大限”之前已經完成“前置審批”的歷史遺留用地，其公開出讓適用特別的政策規定，原用地申請人在完成徵地結案、供地程序後可按規定獲取前期投入補償。
(二) “前置審批”的具體標準
1. 已核發用地文件，但尚未供地的經營性用地
- 《國家建設徵用土地通知書》
- 《國家建設徵用（劃撥）土地通知書》
- 《建設用地通知書》
- 《關於辦理建設用地手續的通知》
2. 未核發用地文件，但已取得建設用地規劃許可，因規劃實施需要完善用地手續（2018年4月12日新政限定為2007年6月30日前取得許可的工業倉儲用地）
(三) 前置審批用地出讓程序
五、留用地開發利用
(一) 留用地概念
根據《廣東省徵收農村集體土地留用地管理辦法（試行）》的相關規定，“留用地”是指：“……國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例，作為徵地安置另行安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地。”
(二) 留用地開發利用的前提條件
一般而言，村集體進行留用地確權、流轉/開發利用的前提條件包括：
- 已完成了留用地指標核定（獲核發“留用地指標核定書”或類似文件）；
- 已完成了留用地選址（獲核發“選址意見書”或類似文件）；
- 已完成了留用地建設用地審批（獲核發建設用地批准書或類似文件）。
(三) 留用地開發利用模式
1. 開發利用模式（1）——不涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體進行留用地確權後通過轉讓或合資合作等方式轉讓留用地、引入合作開發商並與合作開發商簽署轉讓合同/合作協議，村集體按約定取得貨幣及/或物業補償。
（1） 村集體招商階段：通過公開程序並經村集體表決後方可確定合作意向商、簽署合作意向協議。
（2） 村公開轉讓留用地階段：
- 前提條件：經本農村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意。
- 程序：參照國有土地使用權公開交易的程序進行。
- 開發限制：不可用作住宅開發
- （參與公開程序的）常見排他條件設置：若合作意向商未能競得地塊的，村應將轉讓地塊所得全部地價款支付予合作意向商作為補償。
2. 開發利用模式（2）——涉政府收儲的留用地利用/處置方式
村集體將留用地交由政府收儲、按政府儲備用地公開招拍掛，同時由村集體與土地競得人簽署合作協議並按約定取得貨幣及/或物業補償。
（該等模式主要適用於廣州市南沙區，主要政策法規依據為《關於印發在我區試行貨幣加物業兌現村留用地工作指導意見的函》，下述流程系按該文梳理。）
(四) 留用地開發利用案例
六、 品牌輸出+委託代建
(一) 概念及特點
“品牌輸出+委託代建”指與已經或計劃取得目標地塊土地使用權的委託方合作，受託方根據代建協議中的委託關係負責項目全過程開發管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委託方在代建項目中的經營與效益目標等，並依據合同約定收取一定比例服務費的交易模式（服務費包括代建費、品牌費及管理費等）。
該種交易模式下，應委託方要求，受託方還可能為委託方提供融資（包括但不限於借款等），並收取一定的資金成本。
若受託方為委託方提供融資的，則項目交易結構中的增信措施一般會成為項目交易結構的核心內容，常見的增信措施包括土地抵押、目標公司股權質押、目標公司股東連帶責任保證、目標公司監管等。
該種交易模式相對於傳統的房地產併購交易模式而言，其特點在於委託方並不直接通過股權轉讓或資產轉讓取得目標地塊權益，而是通過品牌輸出、管理輸出和融資資金輸出（如有）取得協議層面的項目收益權；該種交易模式一般可適用於原權屬人無意願出售目標地塊權益，但自身確有品牌/管理需求或資金缺口的項目。
(二) 交易結構示例
七、 併購方式的靈活
(一) 資產劃轉
(二) 其他方式
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