'滿滿都是乾貨！TOP50房企中期業績會急了，他們說了啥？'

又是一年中報季，我們歷時兩個月，全程跟蹤並詳細分析50家境內外上市核心開發商2019年中期業績交流會紀要，並邀請中達證券分析師為各位投資者整理業內最詳細最純粹的觀點。

本文囊括了萬科、恆大、碧桂園、融創、旭輝等龍頭房企管理層對於行業發展、市場趨勢以及企業方向的解讀與分析，濃縮了市場的方向，行業的前景，讓你看透房地產下半年，甚至更長遠的未來。

【觀點速看】

• 行業趨勢：房地產行業機遇猶存，但發展會逐步趨穩。

• 市場展望：開發商對下半年樓市謹慎偏悲觀。

  
  

• 土地市場：開發商預期下半年土地市場將降溫，投資機會或將出現。

  
  

• 融資：此次融資端收緊是顛覆的、史無前例的。同時，融資環境越惡劣，資源越向優質資產集中。

  
  

• 多元業務：房企多元業務主要圍繞住宅開發主業，多數對業務分拆持開放態度。

01

行業趨勢：一致看難

萬科：未來行業存在挑戰和不確定性，但發展機遇依然存在。公司將明確發展方向，聚焦主航道，鞏固提升基本盤，確保股東回報。

碧桂園：市場環境隨著調整是越來越嚴峻，但所有調整都是為了中國房地產的健康發展，楊國強對房市充滿信心。三四線城市由於政策收緊承壓更重，但公司對政策起伏有經驗。中國的城鎮化進程遠未結束，廣大城鎮市場大有可為。

中國恆大：

國家對房地產行業進行合理的管理和調控，過去20年的黃金增長週期已過去。中央政府將繼續堅持“房住不炒”的定位，落實房地產長效管理機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，防範化解房地產市場風險。

保利地產：未來房地產發展趨勢依然保持向好，人口質量紅利和城鎮化發展將繼續拉動優質資產配置。

同時，住房迴歸居住本質，市場競爭對商品房的設計運營和多元配套服務提出更高質量要求，此時具備多元化整合能力和穩健經營的企業優勢將更加突出，也更能適應行業的新變化。

陽光城：房地產還是大有可為，但是這種發展速度不會像過去能夠高速發展。預計下半年市場較上半年持平，不應提高預期，但也不要過於悲觀。

龍湖集團：增幅放緩不改變行業發展趨勢，因此迴歸價值創造與運營能力、積極配合產業結構轉型需求、不斷升級產品及服務、精細化經營管理的企業，仍然可以從容應對、持續領先。

02

市場展望：邊走邊看

融創中國：孫宏斌認為此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的；公司內部一直把此次融資端收緊和16年10月的宏觀調控作對比。上半年公司判斷政策底線是房價是不可能漲的。

過去的調控是在需求端的調控，這次是融資端的調整，調整思路非常清楚。貨幣資金收緊時，對銷售端影響特別大。現在購買預期發生比較大的變化，三四月回升，而下半年往下了。地價是下行趨勢，房價壓力比較大。

中國海外發展：現有政策環境將促進房地產行業長期健康發展，下半年內地房地產市場將保持平穩發展。

華潤置地：整體來講公司對市場前景有信心，下半年有些城市出現新的投資機會。

旭輝控股：一城一策的緊縮措施強調落實，各線城市房地產市場分化加劇，一線城市需求堅挺，城市週期將主導市場。

政策方面，為房地產穩健發展而建立的長效機制逐漸顯成效。未來幾年二線城市市場非常好，人口向二線城市遷移很多。

中國奧園：下半年一些後續購買力不是很足以及受棚改影響的城市，價格下行的壓力會比較大；總體來看，房企對於三四線城市不是非常看好。

時代中國：

政府將繼續執行因城施策，房地產仍是中國經濟發展的穩定器；核心經濟圈的價值將進一步凸顯，人口持續流入及基礎設施進一步完善，將為行業發展提供持續的動力。

易居企業控股：最近這段時間房地產市場壓力還是較大，接下來整個金融環境對於房地產市場不是特別好。對開發企業來講，環境相對來說比較嚴峻。在這樣嚴峻的市場和金融環境下，開發企業最重要的操作方式是少投資、多賣房、快回款。

03

土地市場：謹慎

萬科：買地策略：第一，有無現金流，銷售回款有個比例，公司定在30%，上半年也在30%以下的位置；

第二是謹慎態度，溢價率太高就放棄，7月買地相比6月激進，因為土地市場競爭沒那麼激烈，因為宏觀環境和同業頭寸緊，萬科還好，溢價率低了就會補貨多點；

第三，買地方向希望在經濟發展好、人口有導入、產業有支撐的長三角和有政策支持的大灣區，希望大量參與TOD項目和舊改項目，這是導向，但買地很難。

融創中國：將嚴格控制土地投資，不以預期房價上漲為假設來制定土地獲取標準，僅在土地調整窗口期於核心城市補充適價土地，5月份土地市場恢復高位時，基本停止招拍掛拿地。

土地窗口比較短，目前土地市場沒有轉冷，很多開發商還沒有拿到地，很多城市土地價格還沒有降低。溢價率有降低跡象，但是整體土地市場處於下行通道。最低點預計是在年底或者明年。

碧桂園：一直在核心都市圈佈局，未來將秉承一到五線均衡佈局的策略，依據國家佈局和經濟政策發展，哪裡有市場就去哪裡拓展。

旭輝控股：四季度土地市場競爭減弱會有更多機會出現；未來幾年二線城市市場會非常好，人口向二線城市遷移很多，未來主戰場是二線城市。

公司將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；重點把握四季度的投資機會，堅決不拿“地王”

華潤置地：拿地策略還是穩健積極但不能冒進。有紀律、把握機會是公司的原則，逆週期是公司的願望，公司希望不要踏錯節奏就好。

中國海外發展：下半年土地市場還是以穩為主；在因城施策的背景下，關鍵在於在什麼城市、城市的什麼區域拿地。

龍湖集團：謹慎觀望，集中在5-6月補充土儲，獲取土地數量超過一半。公司土儲權益是保證在70%以上，主要投資在一二線，保持好的時機去拿地，從而保證毛利率的高增長。

中國奧園：土地方面，整體銷售、政策、市場沒有明顯利好，基本上是穩字當頭。當前融資形式比較緊張，下半年出現土地急速升溫可能性不大；招拍掛會尋找撿漏機會，硬拼可能性不大。

龍光地產：

近幾年的買地都是按照量入為出的原則，按照每一年銷售額的比例進行控制，通常來講是在50%左右。

佳兆業：上半年進入部分三線城市，主要考量是這些城市承接核心城市溢出的產業效果比較明顯。原則上公司現在不輕易地進入新的城市，未來仍然將將聚焦大灣區發展。

中國金茂：內地各城市上半年供地計劃完成並不好，整體同比都下滑，下半年全國主要城市土地推地力度會加大，所以下半年會有機會。

正榮地產：此輪調控會讓土地市場降溫，9-10月或是低價點；公司會利用這個機會。

04

融資：小心翼翼

萬科：

截至2019年中期，公司持有貨幣資金1438.7億元，遠高於短期借款和一年內到期非流動負債的總和666.5億元。

為控制匯率波動風險，公司採用自然對衝及適時購買套期保值工具管控匯率風險敞口；2019年上半年產生匯兌收益約人民幣3.1億。

碧桂園：

融資成本現在很難降，公司判斷不會有很大變化，因為對地產的整體配額受到限制。融資環境越惡劣，資源越是往優質資產去配置。

融創中國：此次融資端收緊是一個顛覆，史無前例的。央行系統地在發債、ABS、信託等方面管控，按揭貸款增長最快，所以這次監管層的控制會更嚴更快。

同時公司也在關注融資端窗口。行業未來流動性還是比較好的，下一步市場可能就是沒有債可以買。

中國恆大：公司上半年略微停止一下降負債的速度，國際國內形勢對房地產行業都不太友好，公司對預期進行了調整。

公司今年提高了現金儲備至2880億，確保出現風險時公司要有足夠現金，負債率略微平穩。但公司降低負債的決心沒有變，負債率控制住70%的目標沒變。

龍湖集團：

外債佔比40%是公司內部的上限，具體外債的情況看成本，便宜的話會去做。未來低融資成本可以保持。

華潤置地：資金成本、利率都是風險定價，融資市場對華潤的資產健康、業務可持續性、增長都是認可的；下半年地產融資成本偏緊，公司會關注市場變化，及時做好融資工作。

陽光城：政策總的來講就是對房地產的融資越收越緊。公司去年預測到這個政策起碼會延續1到2年的時間；如以去年7月份開始計算，起碼還有一年多的時間。

旭輝控股：地價、房價、預期都會趨穩，降槓桿控總量成為主流。下半年會進一步壓縮境外美元債，目前對匯率風險也要進行主動管理。此外仍然是會維持造血功能，以收定支，維持整體均衡。

龍光地產：公司外債佔比不大，整個境外美元債+銀行佔比近40%，境內還是主要融資構成部分。第二點是公司和同業有最大的不同，即公司在境外有項目，形成了資產和負債的自然對衝，而不是金融工具的對衝，所以匯率對公司沒有影響。

05

戰略與管控：理性

萬科：將堅持“城鄉建設與生活服務商”戰略，收斂聚焦，不斷鞏固和提升基本盤；在鞏固主營業務優勢的基礎上，持續拓展和城鄉建設與生活服務相關的業務。

中國恆大：追求規模適度增長，注重增長質量。目前公司已形成以恆大地產為基礎，旅遊、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業佈局。今年提高了現金儲備，確保出現風險時公司有足夠現金。

碧桂園：已進入內地所有省份，達到市場全覆蓋。未來將堅持穩健的財務政策和風險控制措施，補充優質土地儲備、優化項目區位佈局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出。

融創中國：將保持地產開發為主業，加速去化，釋放經營現金流，支持公司穩健、高質量增長，保持槓桿率下降和信用評級提升。其他業務方面將嚴格控制投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為公司未來新的增長點。

中國海外發展：投入約90%的資源用於住宅開發，繼續聚焦一二線城市；配置7-8%的資源於持有經營物業，預計未來五年，持有商業物業總營業收入突破百億的階段性目標；配置1-2%的資源於教育、養老等其他業務，培育新的利潤增長點。

龍湖集團：住宅開發，商業運營，長租公寓，物業服務，這四塊業務是扁平協同，未來住宅開發是最主要的，要達到正的經營性現金流。

旭輝控股：將增加二三線的土地儲備，增加項目權益比重；隨著規模的增長，逐步增加一二線和強三線的持有型經營物業。下半年將以銷定產、降低庫存、調高去化、加快回款。

中國金茂：計劃到2020年實現2000億元銷售目標，持有面積170萬平方米，收入42億元，綜合實力進入行業第一梯隊。2020-2022年，發揮運營優勢，實現城市運營對於整個投資60%的土地儲備貢獻。

06

城市更新：沒條件也要創造條件

萬科：參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，此類項目中萬科權益建築面積在上半年末合計約341.4萬平。

中國恆大：舊改土儲7700萬平，大灣區佔5000多萬平，主要是舊城拆遷，這些城市拿到優質資源的土地不多。

目前我國住房體系中中40%為商品住宅，20%為老舊住宅，20%為磚混房，住房供應有40%需要靠舊城拆遷完成。深圳的舊改毛利超過50%，淨利率超過20%。

華潤置地：

積極參與城市更新業務，成功打造極具示範效應的“深圳華潤城”城市更新項目，取得全國領先地位。

目前，公司積極跟進城市更新項目46個，其中重點跟進18個項目，預計總建築面積約2360萬平；預計2022年開始有簽約產生貢獻。

旭輝控股：通過合作開發加舊改模式，已進入粵港澳大灣區8個城市，合計鎖定逾30個項目，總建面近600萬平；成立舊改公司，與廣州6個村簽訂舊改協議，潛在儲備貨值豐厚。太原、武漢、石家莊的一二級聯動項目已部分摘牌，地價較低，體量較大。

佳兆業：擁有佔地面積約3200萬平的舊改項目，全部位於粵港澳大灣區內，其中深圳及廣州各佔約30%，中山佔比接近30%；舊改儲備預計貨值人民幣2萬億元。

公司目前已成功轉化上海迄今最大城中村舊改項目。公司目標每年供應80-100萬平方米的舊改用地。

龍光地產：公司城市更新業務目前佈局10個城市，土儲貨值超過3250億元，平均核心淨利率為15%-20%；其中90%在大灣區，貨值大，價值高，具有先發優勢；2019年預期孵化深圳蛇口自貿區。

時代中國：目前公司城市更新項目數量為85個，預計可轉化為土儲建面約2801萬平，貨值約4000億元，其中有44個項目將可能在2019-2021年完成改造，可以實現土儲建面約1247萬平。

中國奧園：已實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售資源約2197億元。

公司目前在大灣區廣州、深圳、佛山、東莞都有舊改項目，在外省一些一二線城市如南寧、西安、環北京附近都有舊改項目。

富力地產：城市更新主要地塊在一二線城市和大灣區，總共60多個項目，預計可售面積超過3000萬平。

越秀地產：公司舊改走在廣州前列，廣州天河體育中心周邊項目、天河道項目均為公司運作，海珠灣造紙廠改造也在積極參與。

07

多元化：積極探索新的增長點

萬科：

對非房業務的要求：第一是好蘋果原則；第二，有沒有長期做下去的啃骨頭原則；第三，對每塊業務都要求年年有進步原則；第四，公司內話是“大江大海”，要培養優秀人才把這塊業務最大最好。

公司對物流一直非常看好，希望未來能獲得更多更好的項目；商業方面態度是小心謹慎的。

中國恆大：投資新能源汽車的優勢：1）與傳統車企基因不同；2）資產與利潤體量大，能夠提供強大資金支持；3）恆大造車要汽車建設配套生活用地，通過土地項目產生的銷售收入和盈利覆蓋掉造車虧損。

融創中國：嚴控其他業務投資，重點提升現有資產的運營和盈利能力，培育成為未來新的增長點。文旅長期看好，這兩年快速提升運營能力，今年開局表現非常好。

公司對物業持有量有嚴格限定，整體持有10%多一點，嚴格限定在15%左右及以下水平。

碧桂園：所投均是地產相關的多元業務。37款機器人如果全部投入施工現場的話，可以為公司創造更大價值。公司每年在建面積2.8億平米，交樓和開工都有1億平米，這裡麵人工費比例很大。

中國海外發展：將配置7-8%的資源於持有經營物業；配置1-2%的資源戰略性探索佈局教育、養老、物流、公用事業等，培育新的利潤增長點。

預計未來五年，投資物業總營收將突破百億的階段性目標。

龍湖集團：住宅開發、商業運營、長租公寓、物業服務，四塊業務扁平協同，C1作為發動機來支撐新業務發展。2011年的時候測算，保持住宅業務回款的10%投入到C2，後面再投入C3，C4。

現在C2業務的整體現金流還是負的，公司有望3-5年讓它自身變成正的現金流。

華潤置地：將聚焦城市升級、消費升級和產業升級，堅持深化“2+X”商業模式，推動城市更新、物業服務、康養地產、長租公寓、產業基金、產業小鎮、文化體育、影院等業務的創新發展、協同發展，向城市綜合投資開發運營商轉型。

租金上半年達57億元，同比增長30.4%，未來可能考慮分拆、證券化，但現在可能不是特別好的時刻。

整理：克而瑞研究中心

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