大豐掠影，圖片來自於網絡
文：劉璐
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
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大的豐收。
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待會兒馬上要進行新都區兩宗地的拍賣了，都在大豐！這陣子忙於從事各種研究，搬磚不易啊！~簡單測評了一下，這次沒有寫得很深入。
據筆者瞭解，市場對這兩塊地的關注度是很高的。雖然本次土排的兩宗地都在大豐區域，但是一號宗地更靠近接近三環路的金牛區，而二號宗地則更靠近傳統意義上大豐鎮的核心區域。這就引發了一個很有趣的技術話題：同屬大豐區域的這兩塊地，哪塊的價值會更大呢？
事實上，在行政區劃“犬牙交錯”的城北，很難把新都區和金牛區的交界邊界說得清楚。
圖片來自於網絡，上面的價格顯然不是今年的
本次土拍為研究城市空間的演化提供了一個非常有價值的樣本。屬於近郊同一個行政區域內的兩宗地，一塊地更靠近城市主城區，但位於區域的邊緣；另一塊更靠近區域的核心區，但離城市主城區更遠一些。簡單點說：是“同心圓”從中心往外擴散的力量更大呢，還是郊區自身發展的區域核心的影響力更大一些？類似的問題不論是在成都還是其他城市都很常見，但是同一個行政區域（細化到街道一級）在同一交易時間推出的兩塊地這種情況還不太多見。從起拍價來看，宗地一的967萬/畝是略高於宗地二的917萬/畝，這反映出土地出讓方的態度。筆者也向多位業內的開發商瞭解了看法，他們多數感覺位於大豐核心區的宗地二的“賣相”更好一些。
那麼，除了人們的“感覺”之外，如何精確地對這兩塊地給出評估呢？他們究竟誰的價值更大？
本文純粹是客觀的技術分析，不帶任何感情色彩。讓市場的參與方正確認識地塊的客觀市場價值，減少誤判，從而提升社會經濟運行效率，這就是一個學者的使命感和社會責任。
近期的土拍是普遍過熱的。然而就算過熱，人們也總需要知道過熱了多少吧？而本文的評估價依然可以為衡量市場的過熱程度提供一把標尺。
那麼，本次走上拍賣臺的待出讓的地塊都有些什麼看點呢？
10月10日拍賣宗地：
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1，XD2017-03（252/211），新都區大豐街道太平社區5、6組。容積率2.5，64.969畝。
起拍價：967萬/畝。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：818.4萬元/畝，樓面地價：4910.2元/平方米。此時溢價率為43.88%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 1391.28萬元/畝，樓面地價：8347.34元/平方米。此時溢價率為40.38%。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
點評：
更靠近金牛區和三環路，地塊形狀稍微有點不規整。
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2，XD2017-02（252/211），新都區大豐街道三元社區2、6組及集體。容積率2.5，33.8032畝。
起拍價：917萬/畝。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：1113.2萬元/畝，樓面地價：6679.5元/平方米。此時溢價率為21.40%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 1669.8萬元/畝，樓面地價：10019.25元/平方米。此時溢價率為82.09%。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
點評：
更靠近傳統意義上的大豐核心區，周邊發展成熟。
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整體點評：
雖然筆者的計算結果顯示，的確是宗地二的評估單價更高一些，但請注意：由於宗地二的地塊面積比宗地一小了不少，這使得宗地二的估值單價會偏高一些。這兩塊地的實際單價差別應該不會有這麼大。
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備註：
1，“市場均值評估價”指地塊在成都土地市場上的基本市場估值。“火熱模式”評估價指存在拍賣“合理”爭搶時的市場估值。
2，上述“火熱模式”評估價都已經考慮了正常的拍賣競爭因素，但實際成交結果有時也是非理性的。
3，由於住房租賃對於地價的影響非常複雜，本次測評暫時忽略了租賃住房的影響。各位看官可以在本測評的基礎上，按照租賃比例對土地評估價進行下調。
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請注意！筆者的土地價值評估是基於對成都土地市場大數據研究的評估結果，在本文開頭部分有介紹。本評估結果僅供參考，不構成任何投資建議！
最後再強調一點：筆者做出以上的土地價值評估完全依靠本市土地市場的公開歷史成交信息和筆者自己獨創的土地評估的“LRT”系統。所有土地相關信息的獲取均來自於成都市國土局的官方網站。
至於本次土拍的結果如何，讓筆者們拭目以待吧！
- 完-
2017年10月10日早7點
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