'松山湖土拍，樓面價2.83萬元/㎡！東莞洋房將進入“5萬”時代？'

時隔8年，松山湖重量級的土拍將登場，這無疑是給松山湖樓市增添新的市場價格標準。

8年“禁期”，松山湖的商住用地的市場發生了這些大事：

2012年東莞出臺了《關於限制我市四大園區新增商品住宅項目的通知》，松山湖就是其中之一，從此松山湖商住用地供應暫停，大部分為人才住房。

例如，華為2017年在松山湖東部地區成交的三宗商住地塊，合計佔地面積為186971.14㎡，成交總價約11.6億元，摺合樓面價2495元/㎡。

（華為）

值得注意的是，2015年至2017年華為在松山湖“優惠價”累記拿了10宗商住用地，佔地面積合計約為55.6萬㎡，總建面約為141萬㎡，預計大約有1.4萬套人才住房。

近2年周邊土拍市場回顧，2017年萬科21.2億元+樓面價16443元/㎡拿下松柏朗村地塊（萬科金地天空之城），離鬆湖煙雨約為500米。

（圖片來自東莞市公共資源交易中心）

本次松山湖湖推出5萬㎡住宅用地，既是該地塊有稀缺性，同時地段格外優秀。

據悉，前期較多開發商已經考察該地塊，並且調研周邊市場情況，足以表現出開發商的興趣度。

下面來看看，這5萬㎡的優秀地塊詳情如何？

地塊簡要

該地塊位於東莞松山湖大學路與環湖路交匯處西南側，屬於松山湖中心區域，地理位置優越。

1、面積：50017.36㎡

2、出讓年限：城鎮住宅用地出讓70年、商服用地出讓40年

3、規劃用途：城鎮住宅用地、商服用地(R2二類居住用地)

4、容積率：1.0<R≤2.5

5、起始價：187566萬元

6、最高限價：234110萬元

7、起始樓面價：15000元/㎡

8、最高樓面價：18722元/㎡

9、建築密度：≤30%

（圖片來自東莞市公共資源交易中心）

值得一提的是，該地塊的要求條件較多，並且有點苛刻。

具體條件如下：

1.採用最高限價+終次報價方式；

2.商業自持5年，以及人才購房款分3年付清；

3.需建設建築面積600㎡社區衛生服務站，需設置衛生間；

4.需建設建築面積1000㎡社區活動中心，需設置在首層；

5.需配建用地面積6300㎡，建築面積5670㎡幼兒園面積，需設置獨立出口；

6.需配建35000㎡人才房，按照9500元/㎡精裝出售給甲方（人才房戶內精裝修不低於1210元/㎡）；

7.配建人才房需按照要求設置三檔戶型和對應的規劃面積。

（圖片來自東莞市公共資源交易中心）

值得注意的是，剔除相關配建後，該地塊的最低可售樓面價22660元/㎡，最高可售樓面價28283元/㎡。

如此可見，該地塊若以最高價成交，必定成為東莞樓面價第一的商住地塊。

松山湖區位交通

松山湖位於廣州、深圳、香港的黃金走廊腹地，從松山湖出發，到深圳機場約30分鐘，到廣州白雲機場需要1個半小時，到香港的機場和貨櫃碼頭約2個小時，到珠海機場約2個半小時。

（粵港澳大灣區）

鐵路方面有廣深鐵路，在東莞境內與京九鐵路連接（東莞東站），到東莞東站只需要15分鐘車程。

在建的市域軌道R1和R3線(規劃)都經過鬆山湖，莞惠城軌道滘站至小金口站路段已於2017年12月28日開通運營，在園區設有松山湖北站。

(東莞對外軌道交通）

園區道路交通非常發達，莞深高速由南北方向穿過園區北部工業區，常虎高速也緊靠園區南部，園區周邊共設有松山湖站和石大路站（莞深高速）、松山湖站和大嶺山站（常虎高速）四個高速出入口。

目前在建的莞番高速也將緊靠園區北部通過。此外，園區內部及周邊涵蓋了國道G107莞長公路、S120莞龍公路、S357莞惠公路、石大公路、松山湖大道、生態園大道等交通幹道。

松山湖產業經濟

2017年，園區實現生產總值386.08億元，同比增長13.8%；稅收總額148.11億元，同比增長47%；規上工業總產值3039.78億元，同比增長18%，首次突破3000億元大關；規上工業增加值332.69億元，同比增長18%。

（松山湖）

其中以五大產業為重點發展方向：新一代信息技術產業、生物產業、智能裝備製造產業、新能源和新材料。

園區內聚集華為終端、華貝電子、普聯、歌爾、東陽光、三生製藥、現代牙科、安科、正業科技、拓斯達、易事特等企業。

松山湖樓市

目前松山湖在售住宅類項目僅有3個，只有星城翠瓏灣是住宅項目，另外兩個為別墅在售項目。其餘均為寫字樓類產品。

據東莞市房管局官網信息，星城翠瓏灣僅存35套未售狀態；這足以說明區域內新房市場的稀缺性。

（來自安居客APP截圖）

同時沿著松山湖1.5公里內的周邊在售的項目有萬科金地天空之城、安華香蜜鬆湖、鬆湖碧桂園天鑽等，售價在2.2-3.5萬元/㎡之間。

值得一提的是，東莞統計局發佈2019年3至8月松山湖新建商品住宅簽約價格27032元/㎡。另外，今年1至7月松山湖網籤量約為65套，簽約價在3.0-3.5萬元/㎡。

可以說松山湖市場已經全面進入存量房時代，二手市場的成交量佔據市場主要份額，其中真正的鬆湖盤星城翠瓏灣二手最高成交價破3.3萬元/㎡。

至此，本次地塊的入市可以說是補貨松山湖新房市場的稀缺性，同時對周邊市場會產生一定的刺激性。

截止發稿前17:00，暫無開發商報價。

敬請期待，明日金主的揭幕！