誰也不能否認，樓市小陽春是出現了，數據上漲幅驚人，但謠言也很多，因為拿今年數據環比同比說火爆都是不負責任的，同比去年市場低迷，環比2月是春節月。
這些動不動說100個城市，200個城市房價漲多少的數據，來源莫名其妙，都是用機器抓手選取網上廣告房源定價，沒有市場意義，但忽悠客戶的能力足夠。
為什麼會出現小陽春：原因很簡單，偉哥在一月份就總結過：
就是信貸放水下，多個城市放鬆調控，而且部分城市價格過去2年的確跌了，積蓄了一波購房者，害怕踏空，被謠言鼓動了。（謠言一直有，沒有信貸放水，謠言沒有任何影響）
量在價先，沒有量價格肯定跌，量活躍了價格肯定漲。下面就是看市場是會如何漲了。
下面問題來了，成交量復甦下，未來樓市的價格到底是會瘋牛還是水牛？
1：中國房價只看一個數據！
中國房地產短期看政策，中期看政策，長期還是看政策。所謂的人口和土地都只是政策下面的表現。
信貸同比數據，只要信貸漲幅在15%以上，房價肯定明顯不會跌。而過去的一季度，信貸上漲，是出現市場波動的核心原因。
有人有主要是企業貸款上漲，這其實是不瞭解中國銀行運作的核心，銀行的小微企業貸款都必須有抵押物。抵押物基本都是房產。
廢話這麼多，其實核心就是，未來市場如何走，看2019年2-3季度的信貸寬鬆程度，如果未來1-2個月降準，那麼市場將出現瘋牛，如果未來2個月信貸比一季度收緊，那麼市場就是水牛。
房價很大程度上成為了信貸寬裕與否的表現。預測房價其實就是預測信貸。看什麼時候買房就是看信貸會不會寬鬆。
2：地方對土地財政的依賴度持續提高
財政部數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入達到6.5萬億元，同比增長25%。2018年全國土地出讓收入相關支出接近7萬億元，同比增長34.2%。
房地產相關的稅收也保持了較高增長。2018年房地產業和建築業稅收同比分別增長17.3%、16.4%，主要受前期部分地區房地產投資交易仍較活躍等影響，而同期稅收收入增速為8.3%。與房地產交易相關的小稅種，如契稅2018年實現收入5730億元，同比增長16.7%。
3月下旬來部分城市的土地市場相比1-2月的低迷有所恢復，其中包括合肥、天津、杭州、溫州等城市賣地數量有所增加，全國住宅地塊，3月下旬來合計成交55宗，其中，溢價率低於20%的只有17宗，有5宗地塊溢價率超過100%，合計19宗溢價率超過40%。
無錫3日出讓3宗住宅土地，吸引了近60家房企參與競拍，最高溢價率達79.39%，融創穫得2宗，另外還有一宗需要搖號。
4月2日，杭州主城區出讓4宗地塊杭政儲出[2019]10號地塊拱墅區祥符東單元GS0806-R21-16地塊、GS0806-R21-17地塊，被杭州天睦投資諮詢有限公司（金地）以上限價格17.60億元+自持比例21%競得，樓面價22277元/平方米，溢價率29.41%。
杭政儲出[2019]11號地塊，為下城區三塘單元XC0502-R21/B1/B2-52地塊被杭州聚光房地產開發有限公司（陽光城）以上限價格15.71億元+自持比例22%競得，樓面價26263元/平方米，溢價率29.73%。
3：從購房者角度看，當下大部分都是投資屬性
樓市哪裡還有剛需？都是被裹挾的賭徒
剛需房是指房產商在營銷過程中產生的一個名詞。從字面理解，“剛需”就是剛性需求，以自住為首要條件。簡單地說就是人的最基本需求。比如穿衣、吃飯、工作等等，自然住房也列在其中。這對於沒有房子的人們來說，對於仍然還住在租來的房子中的人來說，能擁有一棟可以遮風擋雨的住房是一種剛性需求。因此剛性需求其中一個意思就是基本需求。
沒有彈性的需求。剛性需求的另外一個意思就是相對彈性需求而言的。彈性需求可以是變動很大的需求。比如旅遊、度假、娛樂等，這些需求可有可無可大可小。但是剛性需求是必須的，而且可變動和伸縮的空間不大。
當然（從金融角度看，沒有資本金的剛需的確是風險最大的來源）
最後偉哥總結一下：
1：房地產市場就怕調控，只要調控肯定跌，但是同樣道理，只要不調控，或者調控放鬆，房價就會起來。
2019年一季度來，房企融資難度明顯降低，降價可能性越來越小。而購房者貸款難度也降低了。
未來市場會如何？很簡單，你不用問真真假假的專家。只用看信貸。
2：市場需求投資化，經過這麼多年的房地產發展，樓市發展已經跨過了剛需時代，市場已經成為改善為主流，剛需比例越來越低。投資屬性高。一旦漲就追高。
3：地方政府依賴土地財政，賣地收入佔地方政府比例高，這種情況下，土地市場波動也非常大。從城市發展看，信貸資金青睞一二線城市，一二線城市相對安全。