2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
樓市調控的頂層設計
不將房地產作為短期刺激經濟的手段”將會是對房地產調控相對長期的頂層設計。2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該是說是弱有下降的。
首先，從宏觀經濟的角度看，如果將房地產作為短期刺激經濟的手段將會很容易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。
其次，該政策能夠優化經濟結構調整。一定程度上講，房地產是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經濟的手段，就能夠將更多的資源投入到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構轉型。
最後，該政策有利於穩定預期。房地產發展到今天“15萬億”的規模，業內都在呼籲長效機制，需要一個長期的準則，對於穩定大環境的營造我認為也是能促進房地產行業的健康發展。
目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業一個相對穩定的市場預期和政策體系，實際上有利於行業中企業發展和穩定購房者的購房預期，對行業平穩發展非常有好處。
2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
樓市調控的頂層設計
不將房地產作為短期刺激經濟的手段”將會是對房地產調控相對長期的頂層設計。2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該是說是弱有下降的。
首先，從宏觀經濟的角度看，如果將房地產作為短期刺激經濟的手段將會很容易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。
其次，該政策能夠優化經濟結構調整。一定程度上講，房地產是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經濟的手段，就能夠將更多的資源投入到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構轉型。
最後，該政策有利於穩定預期。房地產發展到今天“15萬億”的規模，業內都在呼籲長效機制，需要一個長期的準則，對於穩定大環境的營造我認為也是能促進房地產行業的健康發展。
目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業一個相對穩定的市場預期和政策體系，實際上有利於行業中企業發展和穩定購房者的購房預期，對行業平穩發展非常有好處。
2019年樓市會發生結構性變化？
2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該說是弱有下降的。“15萬億”之後，整個房地產市場會發生一些結構性的變化，這種變化體現在城市層級上。
一線和二線城市在2019年的情況可能會更好一些。目前，整個房地產市場的結構性機會更多的會聚集在一些經濟更發達的一二線城市，房地產投資也集中於這些區域。從人口規模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場需求，加之2018年的銷售規模給一二線城市帶來了較好的資金面，幾方面因素疊加，導致一二線城市的市場狀況會好一些。
弱有下降主要表現在三四線城市，因為其自身經濟發展水平和人口流失等因素，可能整體市場會有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經濟的帶動，當地的房地產市場表現也會較好。規模房企和中小房企的差異化發展
在過去整個的房產市場的發展過程中，確實越大的企業越有優勢，特別是規模方面所體現出的資源優勢越來越明顯，無論是土地儲備還是資金層面，企業規模化發展之後的產品能力以及盈利能力都越來越強，所以很多企業都開始追求規模，這是過去幾年當中一個很現實的狀況。
對跨區域的規模企業來講，抗風險能力就會強一些。我國不同地區、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調控比較嚴格，三四線城市市場相對活躍度比較高，但現在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機會更好。所以企業在地域分佈上比較廣闊之後，在不同市場所遇到的機會節點是不一樣的，總而言之會是東邊不亮西邊亮。
但是對於小而美的企業，某種程上受到區域性的一些限制，如果該區域市場中政策調控趨嚴或者出現某個特殊事件，企業就容易受到挫折。所以其實對於房地產開發來說的話，如果幾個項目，小而美是可以的，但是從企業發展層面小而美可能是還是有它的風險。
但是房地產行業除了開發之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場是巨大的，因為服務是不斷被需要的，可持續的。目前整體上地產服務的水平還比較低，小而美的企業可以做出特點，做出用戶黏性，和很多老字號的店一樣。
2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
樓市調控的頂層設計
不將房地產作為短期刺激經濟的手段”將會是對房地產調控相對長期的頂層設計。2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該是說是弱有下降的。
首先，從宏觀經濟的角度看，如果將房地產作為短期刺激經濟的手段將會很容易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。
其次，該政策能夠優化經濟結構調整。一定程度上講，房地產是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經濟的手段，就能夠將更多的資源投入到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構轉型。
最後，該政策有利於穩定預期。房地產發展到今天“15萬億”的規模，業內都在呼籲長效機制，需要一個長期的準則，對於穩定大環境的營造我認為也是能促進房地產行業的健康發展。
目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業一個相對穩定的市場預期和政策體系，實際上有利於行業中企業發展和穩定購房者的購房預期，對行業平穩發展非常有好處。
2019年樓市會發生結構性變化？
2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該說是弱有下降的。“15萬億”之後，整個房地產市場會發生一些結構性的變化，這種變化體現在城市層級上。
一線和二線城市在2019年的情況可能會更好一些。目前，整個房地產市場的結構性機會更多的會聚集在一些經濟更發達的一二線城市，房地產投資也集中於這些區域。從人口規模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場需求，加之2018年的銷售規模給一二線城市帶來了較好的資金面，幾方面因素疊加，導致一二線城市的市場狀況會好一些。
弱有下降主要表現在三四線城市，因為其自身經濟發展水平和人口流失等因素，可能整體市場會有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經濟的帶動，當地的房地產市場表現也會較好。規模房企和中小房企的差異化發展
在過去整個的房產市場的發展過程中，確實越大的企業越有優勢，特別是規模方面所體現出的資源優勢越來越明顯，無論是土地儲備還是資金層面，企業規模化發展之後的產品能力以及盈利能力都越來越強，所以很多企業都開始追求規模，這是過去幾年當中一個很現實的狀況。
對跨區域的規模企業來講，抗風險能力就會強一些。我國不同地區、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調控比較嚴格，三四線城市市場相對活躍度比較高，但現在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機會更好。所以企業在地域分佈上比較廣闊之後，在不同市場所遇到的機會節點是不一樣的，總而言之會是東邊不亮西邊亮。
但是對於小而美的企業，某種程上受到區域性的一些限制，如果該區域市場中政策調控趨嚴或者出現某個特殊事件，企業就容易受到挫折。所以其實對於房地產開發來說的話，如果幾個項目，小而美是可以的，但是從企業發展層面小而美可能是還是有它的風險。
但是房地產行業除了開發之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場是巨大的，因為服務是不斷被需要的，可持續的。目前整體上地產服務的水平還比較低，小而美的企業可以做出特點，做出用戶黏性，和很多老字號的店一樣。
如何看待房企破產？
有報道稱，今年破產的房企已接近300家；今後十幾年，中國房企數量會減少2/3以上。如何看待房企破產這一現象？這是個很正常的現象。如很多地產公司的設立是項目，某種程度上講，項目開發完畢後這種公司即使是不註銷，實際上也沒有經營了，這些企業自然而自然的就已經不存在了。
並且在任何行業中，優勝劣汰都是存在的，而房地產行業不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值，不會像機器一樣作廢。某個企業因為開發的項目和資產需求不匹配而滯銷，優質的地產公司來開發可能就又會暢銷。經營不善的公司退出，優質的公司不斷壯大，這也是一種資源優化的過程。
雖然房地產開發方面不需要太多的企業，但房地產服務行業需求量仍然很大。例如物業公司、房產經紀等，開發企業可以轉做物業服務，這些仍然可以在房地產行業的大盤中進行服務轉型，或者做房地產的延伸行業。
2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
樓市調控的頂層設計
不將房地產作為短期刺激經濟的手段”將會是對房地產調控相對長期的頂層設計。2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該是說是弱有下降的。
首先，從宏觀經濟的角度看，如果將房地產作為短期刺激經濟的手段將會很容易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。
其次，該政策能夠優化經濟結構調整。一定程度上講，房地產是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經濟的手段，就能夠將更多的資源投入到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構轉型。
最後，該政策有利於穩定預期。房地產發展到今天“15萬億”的規模，業內都在呼籲長效機制，需要一個長期的準則，對於穩定大環境的營造我認為也是能促進房地產行業的健康發展。
目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業一個相對穩定的市場預期和政策體系，實際上有利於行業中企業發展和穩定購房者的購房預期，對行業平穩發展非常有好處。
2019年樓市會發生結構性變化？
2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該說是弱有下降的。“15萬億”之後，整個房地產市場會發生一些結構性的變化，這種變化體現在城市層級上。
一線和二線城市在2019年的情況可能會更好一些。目前，整個房地產市場的結構性機會更多的會聚集在一些經濟更發達的一二線城市，房地產投資也集中於這些區域。從人口規模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場需求，加之2018年的銷售規模給一二線城市帶來了較好的資金面，幾方面因素疊加，導致一二線城市的市場狀況會好一些。
弱有下降主要表現在三四線城市，因為其自身經濟發展水平和人口流失等因素，可能整體市場會有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經濟的帶動，當地的房地產市場表現也會較好。規模房企和中小房企的差異化發展
在過去整個的房產市場的發展過程中，確實越大的企業越有優勢，特別是規模方面所體現出的資源優勢越來越明顯，無論是土地儲備還是資金層面，企業規模化發展之後的產品能力以及盈利能力都越來越強，所以很多企業都開始追求規模，這是過去幾年當中一個很現實的狀況。
對跨區域的規模企業來講，抗風險能力就會強一些。我國不同地區、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調控比較嚴格，三四線城市市場相對活躍度比較高，但現在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機會更好。所以企業在地域分佈上比較廣闊之後，在不同市場所遇到的機會節點是不一樣的，總而言之會是東邊不亮西邊亮。
但是對於小而美的企業，某種程上受到區域性的一些限制，如果該區域市場中政策調控趨嚴或者出現某個特殊事件，企業就容易受到挫折。所以其實對於房地產開發來說的話，如果幾個項目，小而美是可以的，但是從企業發展層面小而美可能是還是有它的風險。
但是房地產行業除了開發之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場是巨大的，因為服務是不斷被需要的，可持續的。目前整體上地產服務的水平還比較低，小而美的企業可以做出特點，做出用戶黏性，和很多老字號的店一樣。
如何看待房企破產？
有報道稱，今年破產的房企已接近300家；今後十幾年，中國房企數量會減少2/3以上。如何看待房企破產這一現象？這是個很正常的現象。如很多地產公司的設立是項目，某種程度上講，項目開發完畢後這種公司即使是不註銷，實際上也沒有經營了，這些企業自然而自然的就已經不存在了。
並且在任何行業中，優勝劣汰都是存在的，而房地產行業不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值，不會像機器一樣作廢。某個企業因為開發的項目和資產需求不匹配而滯銷，優質的地產公司來開發可能就又會暢銷。經營不善的公司退出，優質的公司不斷壯大，這也是一種資源優化的過程。
雖然房地產開發方面不需要太多的企業，但房地產服務行業需求量仍然很大。例如物業公司、房產經紀等，開發企業可以轉做物業服務，這些仍然可以在房地產行業的大盤中進行服務轉型，或者做房地產的延伸行業。
房企何去何從？
15萬億之後，房企應該繼續走多元化的道路，還是迴歸聚焦房地產開發主業？任何行業都會有天花板，儘管房地產行業集中度在提升，大企業也在快速發展，但是仍舊會面臨天花板的問題，此時就一定要尋求轉型甚至升級。
房地產企業因地產開發而積累了人才資源、管理經驗，這是和自身行業相符合的體系，但是如果房企要跨行業去做科技，或者醫藥，抑或是做汽車，隔行如隔山，這時房企所擁有的可能僅僅是資金優勢罷了。
我認為，房企多元化能取得效果的應該是基於已有優勢的相關多元化，例如物業、養老、長租公寓、商業運營等。
房企做物業，對於自身開發的樓盤提供優質的服務，這是房地產開發企業擁有的天然優勢。另一方面，從社會責任角度講，房企也應當為自身開發的樓盤持續提供高質量的服務。從這幾個角度看，房企做物業是有優勢的，實際上地產企業的物業公司很多上市之後表現也都很好。
還有基於社區做養老、長租公寓，甚至一些商業經營等，這些都是圍繞房地產主業的相關多元，是一種服務的延伸，我認為這是房地產企業多元化應有的方向，如果跨度太大是有風險的。
2018年，我國房地產市場規模達到了前所未有的15萬億元新高，整個行業也呈現出新特徵。中央首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，徹底斷絕了房地產調控政策再度大幅放鬆的可能性。但與此同時，各地的鬆限傳聞依然不斷傳出。在此背景下，行業和企業的下一步會有怎樣的變化？
樓市調控的頂層設計
不將房地產作為短期刺激經濟的手段”將會是對房地產調控相對長期的頂層設計。2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該是說是弱有下降的。
首先，從宏觀經濟的角度看，如果將房地產作為短期刺激經濟的手段將會很容易導致系統性風險，所以該政策對防風險來說是必要的。
其次，該政策能夠優化經濟結構調整。一定程度上講，房地產是一個巨大的吸金池，不將其作為刺激經濟的手段，就能夠將更多的資源投入到高新科技、新興工業等領域，促進我國經濟結構轉型。
最後，該政策有利於穩定預期。房地產發展到今天“15萬億”的規模，業內都在呼籲長效機制，需要一個長期的準則，對於穩定大環境的營造我認為也是能促進房地產行業的健康發展。
目前，我國城市化率還有進一步提升的空間，很多人仍有改善自己的居住條件的需求。給行業一個相對穩定的市場預期和政策體系，實際上有利於行業中企業發展和穩定購房者的購房預期，對行業平穩發展非常有好處。
2019年樓市會發生結構性變化？
2019年，用我們的中長期動態模型對整個房地產市場的這種預判來看的話，應該說是弱有下降的。“15萬億”之後，整個房地產市場會發生一些結構性的變化，這種變化體現在城市層級上。
一線和二線城市在2019年的情況可能會更好一些。目前，整個房地產市場的結構性機會更多的會聚集在一些經濟更發達的一二線城市，房地產投資也集中於這些區域。從人口規模上講，一二線城市也提供了更廣泛的市場需求，加之2018年的銷售規模給一二線城市帶來了較好的資金面，幾方面因素疊加，導致一二線城市的市場狀況會好一些。
弱有下降主要表現在三四線城市，因為其自身經濟發展水平和人口流失等因素，可能整體市場會有所下降。但是在大城市周邊都市圈或者是城市群周邊的城市，受大城市經濟的帶動，當地的房地產市場表現也會較好。規模房企和中小房企的差異化發展
在過去整個的房產市場的發展過程中，確實越大的企業越有優勢，特別是規模方面所體現出的資源優勢越來越明顯，無論是土地儲備還是資金層面，企業規模化發展之後的產品能力以及盈利能力都越來越強，所以很多企業都開始追求規模，這是過去幾年當中一個很現實的狀況。
對跨區域的規模企業來講，抗風險能力就會強一些。我國不同地區、不同的城市之間的差異比較大，例如前些年一二線城市調控比較嚴格，三四線城市市場相對活躍度比較高，但現在三四線城市又開始一定程度的冷卻，一二線城市機會更好。所以企業在地域分佈上比較廣闊之後，在不同市場所遇到的機會節點是不一樣的，總而言之會是東邊不亮西邊亮。
但是對於小而美的企業，某種程上受到區域性的一些限制，如果該區域市場中政策調控趨嚴或者出現某個特殊事件，企業就容易受到挫折。所以其實對於房地產開發來說的話，如果幾個項目，小而美是可以的，但是從企業發展層面小而美可能是還是有它的風險。
但是房地產行業除了開發之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場是巨大的，因為服務是不斷被需要的，可持續的。目前整體上地產服務的水平還比較低，小而美的企業可以做出特點，做出用戶黏性，和很多老字號的店一樣。
如何看待房企破產？
有報道稱，今年破產的房企已接近300家；今後十幾年，中國房企數量會減少2/3以上。如何看待房企破產這一現象？這是個很正常的現象。如很多地產公司的設立是項目，某種程度上講，項目開發完畢後這種公司即使是不註銷，實際上也沒有經營了，這些企業自然而自然的就已經不存在了。
並且在任何行業中，優勝劣汰都是存在的，而房地產行業不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值，不會像機器一樣作廢。某個企業因為開發的項目和資產需求不匹配而滯銷，優質的地產公司來開發可能就又會暢銷。經營不善的公司退出，優質的公司不斷壯大，這也是一種資源優化的過程。
雖然房地產開發方面不需要太多的企業，但房地產服務行業需求量仍然很大。例如物業公司、房產經紀等，開發企業可以轉做物業服務，這些仍然可以在房地產行業的大盤中進行服務轉型，或者做房地產的延伸行業。
房企何去何從？
15萬億之後，房企應該繼續走多元化的道路，還是迴歸聚焦房地產開發主業？任何行業都會有天花板，儘管房地產行業集中度在提升，大企業也在快速發展，但是仍舊會面臨天花板的問題，此時就一定要尋求轉型甚至升級。
房地產企業因地產開發而積累了人才資源、管理經驗，這是和自身行業相符合的體系，但是如果房企要跨行業去做科技，或者醫藥，抑或是做汽車，隔行如隔山，這時房企所擁有的可能僅僅是資金優勢罷了。
我認為，房企多元化能取得效果的應該是基於已有優勢的相關多元化，例如物業、養老、長租公寓、商業運營等。
房企做物業，對於自身開發的樓盤提供優質的服務，這是房地產開發企業擁有的天然優勢。另一方面，從社會責任角度講，房企也應當為自身開發的樓盤持續提供高質量的服務。從這幾個角度看，房企做物業是有優勢的，實際上地產企業的物業公司很多上市之後表現也都很好。
還有基於社區做養老、長租公寓，甚至一些商業經營等，這些都是圍繞房地產主業的相關多元，是一種服務的延伸，我認為這是房地產企業多元化應有的方向，如果跨度太大是有風險的。
PS：房地產行業除了開發之外，還有房地產服務，我認為房地產服務這個市場是巨大的。在任何行業中，優勝劣汰都是存在的，而房地產行業不同的是，土地一直是稀缺資源，會隨著時間不斷自然增值。”