前幾年由於三四線城市土地價格低廉，吸引了不少房企的目光。隨著棚改制度的推行，其土地市場也跟隨降溫。今年上半年，不少房企都加大了一二線城市土地的儲備量，以世茂、雅居樂、陽光城等為代表的房企都表示，2019年投資重心將向高能級城市傾斜。業內人士表示，隨著房地產市場走勢分化，房企對優質城市優質土地的爭搶仍將激烈。
房企拿地重心回到一二線城市
今年上半年以來，不少房企明顯加大了一二線土地的收納。據房企公佈的數據以及克而瑞的統計顯示，正榮集團1～6月新增土儲有8成以上位於一二線城市，世茂、陽光城、中駿的新增土儲中一二線佔比也超過一半，相比2018年的這一佔比均提升了10%左右。
此外，規模房企投資集中在二線表現更為明顯，旭輝、中海上半年一二線城市新增土儲建面佔比超過9成。相比2018年“激進”押注三四線，旭輝2019年明顯大幅增加了一二線城市的拿地比例，較2018年全年上升40個百分點。拿地體量的絕對值方面，融創、萬科大力拓儲，2019年在一二線的新增土儲建面都超過1000萬平方米，成為上半年在一二線城市拿地最多的企業，大型規模房企在高能級城市拿地上的優勢依然顯著。
記者注意到，從一二線城市的百強拿地建面來看，拿地熱點城市近半數來自中西部地區，如武漢、重慶均是上半年最受百強房企青睞的城市之一。一方面，這些城市房地產處於快速發展狀態，供地較東部核心城市更加充足;另一方面，中西部核心城市土地成交均價相對東部而言仍處於窪地，房企拿地的資金壓力較小。而對於一二線城市來說，部分企業拿地比較集中於單一城市，但拿地體量在該城市排名前列，屬於城市深耕型：如電建通過收購武漢地產旗下的幾個項目，大幅提高了在武漢的土地儲備，成為上半年在武漢新增土儲最多的企業;此外，金茂、濱江分別是昆明、杭州上半年新增土儲建面最多的企業。
中原地產首席分析師張大偉認為，隨著房地產市場走勢分化，房企對優質城市的優質土地的爭搶仍將激烈。雖然一二線城市調控政策嚴格，但房企仍把更多資金投入到一二線城市。此外，房企資金面相對寬鬆，已傳遞到了樓市，也傳遞到了土地市場。相比之前嚴格的土地限制，部分地方土地政策有所調整，包括土地限價、土地保證金、土地配套保障房等約束條件相對減少，使得開發商拿地積極性提高。
三四線城市土地成交有所降溫
業內人士表示，2018年9月以來行業整體投資力度大幅縮減，特別是2018年四季度至今，房企在三四線城市的拿地積極性下滑，投資力度顯著降低。企業戰略層面，2018年四季度至今，有近七成的百強房企在三四線城市新增土地投資佔比較2018年前三季度有不同程度的下降。在三四線城市市場下行調整預期下，多數房企選擇收斂三四線城市佈局或是戰略性迴歸一二線城市，僅少數房企選擇繼續向三四線城市下沉。
克而瑞地產研究員朱一鳴表示，2018年特別是下半年以來，在中央嚴控金融風險、著力推動金融去槓桿的背景下，三四線城市棚改貨幣化安置部分收緊。2019年上半年，部分前期市場熱度較高的三四線城市面臨較大的下行調整壓力。朱一鳴表示，今年1至5月，三四線城市整體成交量累計同比下降5%，環比降低14%。
預測：下半年土地市場保持平穩
7月15日，國家統計局發佈了2019年1至6月全國房地產開發投資和銷售情況。據統計，2019年6月全國房地產開發投資總額達15534億元，同比增長10%，環比增長31%。對於下半年的土地市場，有分析人士指出，下半年房企資金將面臨新一輪的緊縮，土地市場或呈現平穩趨勢。
進入下半年開始，房企融資腳步加大。中原地產研究中心統計數據顯示，7月以來，15家房地產企業發佈海外融資計劃，融資金額超過百億美元。在境內融資預期收緊的背景下，房企加大了海外融資力度。業內人士稱，房企積極融資，一方面和償債高峰期集中到來、融資預期收緊有關，另一方面和土地市場爭奪有關。不過有業內人士表示，其實二季度以來房地產行業融資環境的邊際收緊，或意在通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度，從而平穩房地產市場銷售終端預期，以降低房企未來潛在經營風險。
張大偉表示，經歷2018年嚴格的土拍市場後，不少房企需要補充土地儲備，因此拿地積極性較高。其中，二線梯隊房企拿地最為積極。預計未來土地市場會出現一定程度分化，熱點地區優質地塊的爭搶會持續激烈，非優質地區定價可能出現下調。預計房企在三四線城市拿地金額會進一步萎縮，一二線城市土地市場會進一步升溫。“不少城市在增加土地出讓，如果出現過熱現象，不排除調控升級的可能性。”張大偉表示。
來源：信息時報
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文章來源:信息時報
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