'土地市場整體降溫 奧園、龍光、佳兆業等大灣區房企積極補倉'

房地產行業進入下行週期，融資環境收緊，首當其衝的就是土地市場。

2019年以來，房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》（以下簡稱“測評”），1-8月房企拿地總面積出現下降，且龍頭房企下降幅度更大，9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

但還有很多房企在逆勢增加土儲，比如來自粵港澳大灣區的房企。

此外，雖然公開土地市場收縮，但隨著一線城市，尤其核心地段拿地越來越難，房企都在積極拓展多種拿地方式，比如城市更新。據和訊房產初步統計，房企對城市更新的參與度進一步提高，尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

房地產行業進入下行週期，融資環境收緊，首當其衝的就是土地市場。

2019年以來，房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》（以下簡稱“測評”），1-8月房企拿地總面積出現下降，且龍頭房企下降幅度更大，9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

但還有很多房企在逆勢增加土儲，比如來自粵港澳大灣區的房企。

此外，雖然公開土地市場收縮，但隨著一線城市，尤其核心地段拿地越來越難，房企都在積極拓展多種拿地方式，比如城市更新。據和訊房產初步統計，房企對城市更新的參與度進一步提高，尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

龍頭房企拿地面積減少29.3%

測評結果顯示，2019年1-8月TOP50房企新增土儲總面積約3.7萬億平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面積出現下降的房企多達28家，佔比67%，這意味著大多數房企都在縮減拿地。

龍頭房企表現尤為明顯，拿地熱度顯著下降。測評顯示，2019年1-8月，龍頭房企拿地總面積約2.1億平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，華潤置地新增土儲建面1426萬㎡，同比增加5.9%，是龍頭房企中唯一增長的房企，其餘房企均呈現負增長。

房地產行業進入下行週期，融資環境收緊，首當其衝的就是土地市場。

2019年以來，房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》（以下簡稱“測評”），1-8月房企拿地總面積出現下降，且龍頭房企下降幅度更大，9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

但還有很多房企在逆勢增加土儲，比如來自粵港澳大灣區的房企。

此外，雖然公開土地市場收縮，但隨著一線城市，尤其核心地段拿地越來越難，房企都在積極拓展多種拿地方式，比如城市更新。據和訊房產初步統計，房企對城市更新的參與度進一步提高，尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

龍頭房企拿地面積減少29.3%

測評結果顯示，2019年1-8月TOP50房企新增土儲總面積約3.7萬億平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面積出現下降的房企多達28家，佔比67%，這意味著大多數房企都在縮減拿地。

龍頭房企表現尤為明顯，拿地熱度顯著下降。測評顯示，2019年1-8月，龍頭房企拿地總面積約2.1億平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，華潤置地新增土儲建面1426萬㎡，同比增加5.9%，是龍頭房企中唯一增長的房企，其餘房企均呈現負增長。

“今年上半年拿地還是非常謹慎的。“萬科首席運營官張旭公開表示，萬科一貫拿地的策略是根據兩個方向，一個是現金流的狀況，一個是銷售回款的狀況，萬科拿地金額佔銷售金額在30%以下，未來拿地也會在這個規則之下。融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，會有一點點，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

克而瑞研究中心認為，這主要是因為龍頭房企土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下，主動選擇放緩投資節奏，另外，融資收緊也倒逼龍頭房企在當前的時點降負債、保現金。

土地市場收縮的另一個表現是流拍增多。國盛證券研報顯示，今年上半年，全國共流拍了8882塊土地，佔去年全年流拍宗數的38%，流拍面積達3億平方米。今年的流拍地塊數較去年同期增加1558條，略高於17年同期。該機構認為，從往年的流拍地塊數據可以發現，下半年土地流拍數量及面積往往會高於上半年，因此下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

房地產行業進入下行週期，融資環境收緊，首當其衝的就是土地市場。

2019年以來，房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》（以下簡稱“測評”），1-8月房企拿地總面積出現下降，且龍頭房企下降幅度更大，9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

但還有很多房企在逆勢增加土儲，比如來自粵港澳大灣區的房企。

此外，雖然公開土地市場收縮，但隨著一線城市，尤其核心地段拿地越來越難，房企都在積極拓展多種拿地方式，比如城市更新。據和訊房產初步統計，房企對城市更新的參與度進一步提高，尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

龍頭房企拿地面積減少29.3%

測評結果顯示，2019年1-8月TOP50房企新增土儲總面積約3.7萬億平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面積出現下降的房企多達28家，佔比67%，這意味著大多數房企都在縮減拿地。

龍頭房企表現尤為明顯，拿地熱度顯著下降。測評顯示，2019年1-8月，龍頭房企拿地總面積約2.1億平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，華潤置地新增土儲建面1426萬㎡，同比增加5.9%，是龍頭房企中唯一增長的房企，其餘房企均呈現負增長。

“今年上半年拿地還是非常謹慎的。“萬科首席運營官張旭公開表示，萬科一貫拿地的策略是根據兩個方向，一個是現金流的狀況，一個是銷售回款的狀況，萬科拿地金額佔銷售金額在30%以下，未來拿地也會在這個規則之下。融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，會有一點點，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

克而瑞研究中心認為，這主要是因為龍頭房企土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下，主動選擇放緩投資節奏，另外，融資收緊也倒逼龍頭房企在當前的時點降負債、保現金。

土地市場收縮的另一個表現是流拍增多。國盛證券研報顯示，今年上半年，全國共流拍了8882塊土地，佔去年全年流拍宗數的38%，流拍面積達3億平方米。今年的流拍地塊數較去年同期增加1558條，略高於17年同期。該機構認為，從往年的流拍地塊數據可以發現，下半年土地流拍數量及面積往往會高於上半年，因此下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

資料來源：國信房地產信息網，國信證券研究所

在財經評論員嚴躍進看來，拿地縮減充分體現了當前房企的理性，目前企業的戰略可以分為“戰”和“略”，其中“戰”是指需要在項目銷售方面積極做到位，進而實現更好的資金回籠。而“略”則體現為拿地方面的保守，或者是房企開發投資的降速。

雖然土地市場降溫已成市場普遍現象，但仍有部分房企仍在加碼土地市場。測評顯示，2019年1-8月拿地面積增加的房企有14家，佔比約3成，來自粵港澳大灣區的房企有6家，佳兆業和美的置業分別以177%和138.6%的高速位居高位，金地和龍光分別以24.4%和23.3%的增速補倉，雅居樂和奧園集團的土儲增速較低。

位居榜首的佳兆業拿地動作很搶眼，測評顯示，2019年1-8月，佳兆業新增土儲建面是301.7萬㎡，其177%的增幅數據超過榜單中第二名近40個百分點，這與佳兆業長期戰略有關。和訊房產在佳兆業半年報中獲悉，2019年上半年，按收購土地權益建築面積計，其大灣區新增土地儲備佔整體新增土地儲備的60%。佳兆業長期深耕粵港澳大灣區，截至2019年6月底，大灣區土地儲備約1410萬平方米，佔整體土地儲備的54.6%。

值得注意的是美的置業，其高增速的同時保持均衡佈局。榜單顯示，2019年1-8月，美的置業新增土儲建面1020.5萬平方米，同比增加138.6%。財報顯示，上半年美的置業新進上海（樓盤）、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、武漢（樓盤）等一線、新一線城市，同時加大在重慶（樓盤）、佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）等區域中心城市的佈局力度；持續在邯鄲（樓盤）、徐州（樓盤）、株洲（樓盤）等原有城市深耕。

對於粵港澳大灣區房企的積極表現，中信建投地產行業分析師江宇輝認為，受益於粵港澳大灣區的政策利好，2019年上半年粵港澳大灣區的房企表現較好，資金充裕，出於城市佈局和補倉的需要，在土地市場表現活躍。

房企拿地新方向：城市更新項目

雖然公開土地市場低迷，但這並不意味著房企停止了拿地，近年來，房企積極拓展新的拿地方式，尤其對城市更新的熱情逐漸升高。

據克而瑞研究中心觀察，隨著城市更新獲得政策紅利，房企參與度大幅增加，目前，包括恆大、碧桂園、萬科、保利地產(600048)在內，TOP50房企中有半數以上參與到城市更新中。對於原因，克而瑞研究中心表示，在政策支持力度不斷加大的背景下，加之一二線城市土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，使得更多的房企加入到城市更新和舊城改造中來。

和訊房產進一步分析發現，至少10家房企在2019年財報中強調了城市更新對土地資源儲備的重要性，整體來看，無論是提及城市更新的房企數量還是措辭程度都有所上升。龍頭房企中，萬科、恆大、華潤、保利、中海、碧桂園等房企均涉及城市更新項目，並都獲得了相應的土地儲備，其中前4家龍頭房企均在財報中提及了城市更新業務，華潤在2019年半年報中明確表示積極參與城市更新業務。

和訊房產通過財報獲悉，截至2019年6月30日，華潤在跟進城市更新項目46個，比2018年大幅增加16個，規劃建築面積達2360萬平方米，比2018年新增160萬平方米。華潤置地分管財務的執行董事沈彤東在業績會上表示，華潤置地通過城市更新獲取的土地總建築面積接近2400萬平米，預計2022年開始有簽約額，其中大灣區內舊改土儲面積佔比達87%，深圳（樓盤）、廣州（樓盤）的面積佔比達55%。

房地產行業進入下行週期，融資環境收緊，首當其衝的就是土地市場。

2019年以來，房企拿地熱度有所下降。根據和訊房產發佈的《2019年1-8月上市房企拿地測評》（以下簡稱“測評”），1-8月房企拿地總面積出現下降，且龍頭房企下降幅度更大，9家龍頭房企的土儲面積同比下降。

但還有很多房企在逆勢增加土儲，比如來自粵港澳大灣區的房企。

此外，雖然公開土地市場收縮，但隨著一線城市，尤其核心地段拿地越來越難，房企都在積極拓展多種拿地方式，比如城市更新。據和訊房產初步統計，房企對城市更新的參與度進一步提高，尤其城市更新已經成為部分粵港澳大灣區房企拿地的重要方式。

龍頭房企拿地面積減少29.3%

測評結果顯示，2019年1-8月TOP50房企新增土儲總面積約3.7萬億平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面積出現下降的房企多達28家，佔比67%，這意味著大多數房企都在縮減拿地。

龍頭房企表現尤為明顯，拿地熱度顯著下降。測評顯示，2019年1-8月，龍頭房企拿地總面積約2.1億平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，華潤置地新增土儲建面1426萬㎡，同比增加5.9%，是龍頭房企中唯一增長的房企，其餘房企均呈現負增長。

“今年上半年拿地還是非常謹慎的。“萬科首席運營官張旭公開表示，萬科一貫拿地的策略是根據兩個方向，一個是現金流的狀況，一個是銷售回款的狀況，萬科拿地金額佔銷售金額在30%以下，未來拿地也會在這個規則之下。融創中國主席兼執行董事孫宏斌也表示，下半年融創基本上沒有拿地指標，除非特別好的機會，會有一點點，但基本上在拿地這塊目前是停止的。

克而瑞研究中心認為，這主要是因為龍頭房企土儲充足，在土地市場波動較大、市場銷售尚未企穩的情況下，主動選擇放緩投資節奏，另外，融資收緊也倒逼龍頭房企在當前的時點降負債、保現金。

土地市場收縮的另一個表現是流拍增多。國盛證券研報顯示，今年上半年，全國共流拍了8882塊土地，佔去年全年流拍宗數的38%，流拍面積達3億平方米。今年的流拍地塊數較去年同期增加1558條，略高於17年同期。該機構認為，從往年的流拍地塊數據可以發現，下半年土地流拍數量及面積往往會高於上半年，因此下半年面臨的土地流拍壓力仍較大。

資料來源：國信房地產信息網，國信證券研究所

在財經評論員嚴躍進看來，拿地縮減充分體現了當前房企的理性，目前企業的戰略可以分為“戰”和“略”，其中“戰”是指需要在項目銷售方面積極做到位，進而實現更好的資金回籠。而“略”則體現為拿地方面的保守，或者是房企開發投資的降速。

雖然土地市場降溫已成市場普遍現象，但仍有部分房企仍在加碼土地市場。測評顯示，2019年1-8月拿地面積增加的房企有14家，佔比約3成，來自粵港澳大灣區的房企有6家，佳兆業和美的置業分別以177%和138.6%的高速位居高位，金地和龍光分別以24.4%和23.3%的增速補倉，雅居樂和奧園集團的土儲增速較低。

位居榜首的佳兆業拿地動作很搶眼，測評顯示，2019年1-8月，佳兆業新增土儲建面是301.7萬㎡，其177%的增幅數據超過榜單中第二名近40個百分點，這與佳兆業長期戰略有關。和訊房產在佳兆業半年報中獲悉，2019年上半年，按收購土地權益建築面積計，其大灣區新增土地儲備佔整體新增土地儲備的60%。佳兆業長期深耕粵港澳大灣區，截至2019年6月底，大灣區土地儲備約1410萬平方米，佔整體土地儲備的54.6%。

值得注意的是美的置業，其高增速的同時保持均衡佈局。榜單顯示，2019年1-8月，美的置業新增土儲建面1020.5萬平方米，同比增加138.6%。財報顯示，上半年美的置業新進上海（樓盤）、杭州（樓盤）、天津（樓盤）、武漢（樓盤）等一線、新一線城市，同時加大在重慶（樓盤）、佛山（樓盤）、蘇州（樓盤）等區域中心城市的佈局力度；持續在邯鄲（樓盤）、徐州（樓盤）、株洲（樓盤）等原有城市深耕。

對於粵港澳大灣區房企的積極表現，中信建投地產行業分析師江宇輝認為，受益於粵港澳大灣區的政策利好，2019年上半年粵港澳大灣區的房企表現較好，資金充裕，出於城市佈局和補倉的需要，在土地市場表現活躍。

房企拿地新方向：城市更新項目

雖然公開土地市場低迷，但這並不意味著房企停止了拿地，近年來，房企積極拓展新的拿地方式，尤其對城市更新的熱情逐漸升高。

據克而瑞研究中心觀察，隨著城市更新獲得政策紅利，房企參與度大幅增加，目前，包括恆大、碧桂園、萬科、保利地產(600048)在內，TOP50房企中有半數以上參與到城市更新中。對於原因，克而瑞研究中心表示，在政策支持力度不斷加大的背景下，加之一二線城市土地供應有限，特別是核心地段土地更是稀缺資源，單靠傳統的招拍掛方式無法獲取足夠的優質土地儲備，使得更多的房企加入到城市更新和舊城改造中來。

和訊房產進一步分析發現，至少10家房企在2019年財報中強調了城市更新對土地資源儲備的重要性，整體來看，無論是提及城市更新的房企數量還是措辭程度都有所上升。龍頭房企中，萬科、恆大、華潤、保利、中海、碧桂園等房企均涉及城市更新項目，並都獲得了相應的土地儲備，其中前4家龍頭房企均在財報中提及了城市更新業務，華潤在2019年半年報中明確表示積極參與城市更新業務。

和訊房產通過財報獲悉，截至2019年6月30日，華潤在跟進城市更新項目46個，比2018年大幅增加16個，規劃建築面積達2360萬平方米，比2018年新增160萬平方米。華潤置地分管財務的執行董事沈彤東在業績會上表示，華潤置地通過城市更新獲取的土地總建築面積接近2400萬平米，預計2022年開始有簽約額，其中大灣區內舊改土儲面積佔比達87%，深圳（樓盤）、廣州（樓盤）的面積佔比達55%。

數據來源：企業公告整理：和訊房產

值得一提的還有恆大，雖然在公開市場上拿地收縮，但恆大對深圳的城市更新力度在增加。財報顯示，2019年上半年，恆大未納入土地儲備的舊改項目，總規劃建築面積7012萬平方米，其中深圳有48個項目，比2018年增加3個項目，規劃建築面積達3124萬平方米，也比2018年多出221萬平方米。恆大集團董事局副主席、總裁總裁夏海鈞在業績會上表示，中國未來房地產行業的增長因素，其中一塊就是舊城改造。

“商品房市場只佔中國商品市場的40%左右，還有20%是老房子要拆掉的，還有20%是磚混結構的。舊城拆遷將來是房地產巨大的市場，每一個地產商都回避不了這個問題。恆大的土地儲備在深圳3400萬平方米，90%多都是舊城拆遷。”

除了龍頭房企，其他涉及城市更新的多數房企有一個共同特徵，那就是大多來自粵港澳大灣區，包括奧園、佳兆業、富力、金地集團(600383)、招商蛇口、美的置業、龍光地產等。以奧園為例，2019年上半年奧園通過城市更新獲取的潛在可售土地資源約2197億元，比2018年大幅上升1537億元，而且大部分位於大灣區城市。美的置業已成立產城及城市更新中心，加大產業地產與舊區改造的投入力度，2019年上半年，美的置業以較低土地成本，成功獲取佛山順德錦綸廠舊改項目，並預計今年在粵港澳大灣區將獲取更多舊改項目。

擅長城市更新的富力已經把此類項目列為近期的重點工作，以補充低成本土地儲備或購入黃金地段土地。榜單顯示，富力目前在全國參與逾60個城市更新項目，涉及土地儲備的規劃總建築面積超過6000萬平方米，重點位於廣州、太原（樓盤）、天津、鄭州（樓盤）、西安（樓盤）、佛山、珠海（樓盤）等城市。

值得注意的是佳兆業，不僅上半年在公開土地市場積極拿地，在城市更新方面也極具優勢。上半年，佳兆業先後拿下了深圳和上海的舊改項目，後者還是上海佔地最大舊改項目——嘉定區徐行鎮“城中村”項目。佳兆業集團的首席增長官劉策表示，佳兆業未來聚焦房地產開發主業，充分發揮在城市更新領域的專業優勢，保持穩定且高質量的增長。

【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】

文章來源:和訊房產