核心資產入手即轉讓
華夏現金流又出問題？
不可否認的是，自去年平安扮演白騎士入主華夏幸福之後，華夏幸福就從生死邊緣掙扎了回來。這一點在華夏幸福發佈的2019上半年財報上已經得到了足夠體現。
據華夏幸福公佈的2019年上半年財報顯示，2019年上半年華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
從表面上，華夏幸福在2019年上半年風生水起，然而事實上又是怎樣一副局面？
實際上，在發佈上半年財報的當天，華夏幸福同時也宣佈以58.29億元的總價將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權轉讓給中國平安，而北京物盛科技是華夏幸福去年11月剛剛從北京產權交易所以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價競得的。
北京物盛科技的主要資產為北京西二環外麗澤商務區的麗澤大廈工程，該大廈與麗澤候機場距離極近，是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，被華夏幸福寄予了厚望。但僅僅不到一年時間，華夏幸福就將其全部轉讓，難道華夏幸福缺錢了？
華夏幸福2019年中報關於經營性流量淨額的數據，或許能解釋華夏幸福上述行為。
據中報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，相較於去年同期-78億的經營性現金流，同比減少162.23%。
經營性現金流量淨額屬於上市公司現金流量表中的內容，因為現金流量表造假難度非常高，而且是核驗公司盈利與否的重要數據，因此被稱為上市公司的“終極考驗”。
而經營性現金流量淨額又是現金流量表的重中之重，被視為現金版的淨利潤，因此證券監管部門要求上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。
值得注意的是，2015至2018年，華夏幸福經營性現金流量淨額不斷下行，分別為74.5億元、77.63億元、-162.28億元、-74.28億元。
今年上半年，華夏幸福經營性淨現金流則低至-205億元，創歷史新低。
這說明華夏幸福業務在飛速擴張，花錢的地方更多了，而且賬面上的錢都沒收回來。
中報數據顯示，華夏幸福應收賬款高達398.34億，較2018年末增長15.78%。在A股128家房地產企業中，華夏幸福應收排名第二位，而保利、萬科這樣的房企應收都未超過30億。
當前房地產行業的大背景是融資政策全面收緊，而華夏幸福的現金流卻不斷惡化，同時其應收賬款卻在不斷增長，這無疑是華夏幸福收入利潤雙增長背後所潛藏的隱患
PPP模式燒錢不斷
產業新城之路道阻且長
華夏幸福為何會有如此巨大的應收賬款和如此惡劣的經營性淨現金流？
眾所周知，華夏幸福的主營業務分為產業園區和地產開發，公司的經營理念是“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”，產業新城的業務模式是公司通過與地方政府簽訂協議，承擔片區的前期規劃，基礎建設，招商引資，後期的運營等週期服務，也就是PPP模式。
在業內，也有人將PPP模式稱為燒錢模式，因為其燒錢的特質十分明顯，不僅前期投入規模較大、週期較長，而且因為其結算對象為當地政府，其結付受制於財政預算等流程，回款週期更是相對較慢。
近年來，華夏幸福積極擴展環京以外區域，2018年其已經佈局15個核心都市圈，15個核心都市圈中新建產業新城對現金流的需求無疑相當巨大。
在過去一段時間，華夏幸福還可以通過在環京區域大規模拿地蓋樓，以高週轉的模式快速回流現金，來緩解產業園新城基建等帶來的現金流損耗。然而，近年以及未來很長一段時間，環京區域的限購政策依然將處於嚴控狀態，通過環京項目迴流現金的辦法顯然不再靠譜。
"核心資產入手即轉讓
華夏現金流又出問題？
不可否認的是，自去年平安扮演白騎士入主華夏幸福之後，華夏幸福就從生死邊緣掙扎了回來。這一點在華夏幸福發佈的2019上半年財報上已經得到了足夠體現。
據華夏幸福公佈的2019年上半年財報顯示，2019年上半年華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
從表面上，華夏幸福在2019年上半年風生水起，然而事實上又是怎樣一副局面？
實際上，在發佈上半年財報的當天，華夏幸福同時也宣佈以58.29億元的總價將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權轉讓給中國平安，而北京物盛科技是華夏幸福去年11月剛剛從北京產權交易所以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價競得的。
北京物盛科技的主要資產為北京西二環外麗澤商務區的麗澤大廈工程，該大廈與麗澤候機場距離極近，是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，被華夏幸福寄予了厚望。但僅僅不到一年時間，華夏幸福就將其全部轉讓，難道華夏幸福缺錢了？
華夏幸福2019年中報關於經營性流量淨額的數據，或許能解釋華夏幸福上述行為。
據中報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，相較於去年同期-78億的經營性現金流，同比減少162.23%。
經營性現金流量淨額屬於上市公司現金流量表中的內容，因為現金流量表造假難度非常高，而且是核驗公司盈利與否的重要數據，因此被稱為上市公司的“終極考驗”。
而經營性現金流量淨額又是現金流量表的重中之重，被視為現金版的淨利潤，因此證券監管部門要求上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。
值得注意的是，2015至2018年，華夏幸福經營性現金流量淨額不斷下行，分別為74.5億元、77.63億元、-162.28億元、-74.28億元。
今年上半年，華夏幸福經營性淨現金流則低至-205億元，創歷史新低。
這說明華夏幸福業務在飛速擴張，花錢的地方更多了，而且賬面上的錢都沒收回來。
中報數據顯示，華夏幸福應收賬款高達398.34億，較2018年末增長15.78%。在A股128家房地產企業中，華夏幸福應收排名第二位，而保利、萬科這樣的房企應收都未超過30億。
當前房地產行業的大背景是融資政策全面收緊，而華夏幸福的現金流卻不斷惡化，同時其應收賬款卻在不斷增長，這無疑是華夏幸福收入利潤雙增長背後所潛藏的隱患
PPP模式燒錢不斷
產業新城之路道阻且長
華夏幸福為何會有如此巨大的應收賬款和如此惡劣的經營性淨現金流？
眾所周知，華夏幸福的主營業務分為產業園區和地產開發，公司的經營理念是“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”，產業新城的業務模式是公司通過與地方政府簽訂協議，承擔片區的前期規劃，基礎建設，招商引資，後期的運營等週期服務，也就是PPP模式。
在業內，也有人將PPP模式稱為燒錢模式，因為其燒錢的特質十分明顯，不僅前期投入規模較大、週期較長，而且因為其結算對象為當地政府，其結付受制於財政預算等流程，回款週期更是相對較慢。
近年來，華夏幸福積極擴展環京以外區域，2018年其已經佈局15個核心都市圈，15個核心都市圈中新建產業新城對現金流的需求無疑相當巨大。
在過去一段時間，華夏幸福還可以通過在環京區域大規模拿地蓋樓，以高週轉的模式快速回流現金，來緩解產業園新城基建等帶來的現金流損耗。然而，近年以及未來很長一段時間，環京區域的限購政策依然將處於嚴控狀態，通過環京項目迴流現金的辦法顯然不再靠譜。
令人擔憂的是，華夏幸福佈局核心都市圈的核心城市，也與政策調控的重點城市有非常高的重合度，這無疑將給華夏幸福在環京以外區域的項目銷售情況埋上了一層陰影。
在中央政治局會議確定不把房地產作為短期刺激經濟的工具之後，就預示著房地產行業調控不會放鬆，在這樣的背景下，華夏幸福已經顯露疲態。華夏幸福發佈的半年經營情況簡報顯示，2019年上半年公司累計實現簽約銷售金額640.7億元，同比下降20.4%；累計簽約銷售面積550.37萬平方米，同比下降24.70%。
此外，更值得注意的是，燒錢的PPP模式已經讓華夏幸福對資金的渴求達到了相當的地步。
9月3日，華夏幸福發佈公告，間接全資子公司九通基業投資有限公司擬與中信信託有限責任公司簽署《永續債權投資合同》，金額為不超過40億元人民幣，投資期限為無固定期限，年利率在9.5%-12%之間。
"核心資產入手即轉讓
華夏現金流又出問題？
不可否認的是，自去年平安扮演白騎士入主華夏幸福之後，華夏幸福就從生死邊緣掙扎了回來。這一點在華夏幸福發佈的2019上半年財報上已經得到了足夠體現。
據華夏幸福公佈的2019年上半年財報顯示，2019年上半年華夏幸福營業收入387.3億元，同比增長10.7%，歸屬上市公司股東淨利潤84.8億元，同比增長22.4%，今年上半年，華夏幸福總資產達到4570.7億元，同比增長11.6%。
從表面上，華夏幸福在2019年上半年風生水起，然而事實上又是怎樣一副局面？
實際上，在發佈上半年財報的當天，華夏幸福同時也宣佈以58.29億元的總價將全資子公司北京物盛科技100%的股權和債權轉讓給中國平安，而北京物盛科技是華夏幸福去年11月剛剛從北京產權交易所以53.87億元的股權受讓對價，以及3.9億元的債權受讓對價競得的。
北京物盛科技的主要資產為北京西二環外麗澤商務區的麗澤大廈工程，該大廈與麗澤候機場距離極近，是華夏幸福創業以來最接近北京中心的項目，被華夏幸福寄予了厚望。但僅僅不到一年時間，華夏幸福就將其全部轉讓，難道華夏幸福缺錢了？
華夏幸福2019年中報關於經營性流量淨額的數據，或許能解釋華夏幸福上述行為。
據中報顯示，今年上半年華夏幸福經營性現金流量淨額為-205億元，相較於去年同期-78億的經營性現金流，同比減少162.23%。
經營性現金流量淨額屬於上市公司現金流量表中的內容，因為現金流量表造假難度非常高，而且是核驗公司盈利與否的重要數據，因此被稱為上市公司的“終極考驗”。
而經營性現金流量淨額又是現金流量表的重中之重，被視為現金版的淨利潤，因此證券監管部門要求上市公司要在財報的“報告摘要”中將其單獨列示出來。
值得注意的是，2015至2018年，華夏幸福經營性現金流量淨額不斷下行，分別為74.5億元、77.63億元、-162.28億元、-74.28億元。
今年上半年，華夏幸福經營性淨現金流則低至-205億元，創歷史新低。
這說明華夏幸福業務在飛速擴張，花錢的地方更多了，而且賬面上的錢都沒收回來。
中報數據顯示，華夏幸福應收賬款高達398.34億，較2018年末增長15.78%。在A股128家房地產企業中，華夏幸福應收排名第二位，而保利、萬科這樣的房企應收都未超過30億。
當前房地產行業的大背景是融資政策全面收緊，而華夏幸福的現金流卻不斷惡化，同時其應收賬款卻在不斷增長，這無疑是華夏幸福收入利潤雙增長背後所潛藏的隱患
PPP模式燒錢不斷
產業新城之路道阻且長
華夏幸福為何會有如此巨大的應收賬款和如此惡劣的經營性淨現金流？
眾所周知，華夏幸福的主營業務分為產業園區和地產開發，公司的經營理念是“以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體”，產業新城的業務模式是公司通過與地方政府簽訂協議，承擔片區的前期規劃，基礎建設，招商引資，後期的運營等週期服務，也就是PPP模式。
在業內，也有人將PPP模式稱為燒錢模式，因為其燒錢的特質十分明顯，不僅前期投入規模較大、週期較長，而且因為其結算對象為當地政府，其結付受制於財政預算等流程，回款週期更是相對較慢。
近年來，華夏幸福積極擴展環京以外區域，2018年其已經佈局15個核心都市圈，15個核心都市圈中新建產業新城對現金流的需求無疑相當巨大。
在過去一段時間，華夏幸福還可以通過在環京區域大規模拿地蓋樓，以高週轉的模式快速回流現金，來緩解產業園新城基建等帶來的現金流損耗。然而，近年以及未來很長一段時間，環京區域的限購政策依然將處於嚴控狀態，通過環京項目迴流現金的辦法顯然不再靠譜。
令人擔憂的是，華夏幸福佈局核心都市圈的核心城市，也與政策調控的重點城市有非常高的重合度，這無疑將給華夏幸福在環京以外區域的項目銷售情況埋上了一層陰影。
在中央政治局會議確定不把房地產作為短期刺激經濟的工具之後，就預示著房地產行業調控不會放鬆，在這樣的背景下，華夏幸福已經顯露疲態。華夏幸福發佈的半年經營情況簡報顯示，2019年上半年公司累計實現簽約銷售金額640.7億元，同比下降20.4%；累計簽約銷售面積550.37萬平方米，同比下降24.70%。
此外，更值得注意的是，燒錢的PPP模式已經讓華夏幸福對資金的渴求達到了相當的地步。
9月3日，華夏幸福發佈公告，間接全資子公司九通基業投資有限公司擬與中信信託有限責任公司簽署《永續債權投資合同》，金額為不超過40億元人民幣，投資期限為無固定期限，年利率在9.5%-12%之間。
40億、12%的利息，這意味著僅利息每年就要吃掉4.8億的利潤！
據瞭解，今年6月，華夏控股就曾擬用永續債權的方式向華夏幸福提供18億元資金，前三年年利率為6%，三年後如果繼續使用，第4-5年年利率為10%，5年之後年利率保持12%。
有業內表示，永續債的融資方式經不起永續使用下去，因為成本實在太高。未來行業將進入存量房時代，沒有亮眼增速，償還永續債將成為必須。
當前房地產市場的大背景是“房住不炒”，各地樓市調控嚴格，下行趨勢已經再明顯不過。此外，今年以來高層頻出政策，對房地產行業融資渠道進行嚴控，這對資金密集型的房地產行業，特別是現金流緊張的房企敲醒了警鐘。
儘管華夏幸福背靠平安這個大金主，但其不斷擴大的現金流問題以及籠罩在政策調控陰雲下的產業新城，還有再三使用的大額高息永續債，都讓華夏幸福的未來之路存在不小隱患。
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