回顧2019年過去的半年時間，中國房地產市場開發、投資及銷售等方面表現均較為平穩。頭部房地產企業也表現出強勁的發展態勢，呈現出可持續的增長潛力和增長空間，房地產市場呈現健康發展的態勢。
近日，龍光地產發佈2019年中期業績公告。受益於前瞻性佈局和區域深耕戰略，龍光地產在今年上半年繼續保持高質量發展態勢，核心利潤46.72億元，抵上部分同等銷售規模房企一整年的利潤，這也引起了業內的廣泛關注。
銷售利潤雙增長：半年業績碩果累累
在經歷了去年行業低迷的境況之後，今年房地產市場實現了平穩發展，但TOP10-TOP30房企卻依然表現強勁，成為行業的最大亮點。
這在龍光地產這樣的身上體現的更加淋漓盡致，在過去的2019年上半年，龍光地產的多個項目保持熱銷勢頭，保持強勁的銷售氣勢，而這也直接促成了其豐碩的戰果。
從利潤規模上看，財報顯示，龍光地產在2019年上半年以453.1億元的銷售規模、270.2億的營收規模，卻創造了93.9億毛利潤，52.9億淨利潤、46.7億核心利潤，這種情況在時下房地產市場顯然是鳳毛麟角。
從增長率上看，期間，龍光地產營業收入同比增長78.3%，毛利潤同比增長67.4%，淨利潤同比增長39.4%，核心利潤同比增長59%，多項指標均為高速增長。
值得一提的是，龍光地產累計實現合約銷售額約人民幣，同比增長28%，公司前六個月已完成年度銷售目標的53%，任務完成率居行業前列。而龍光地產全年推貨金額超1500億元，按照目前的發展勢頭，下半年有望超額完成任務。
房地產業市場風雲變幻，提升企業戰略適應能力與運營效率是影響企業經營發展的關鍵要素。在當下房地產市場的大環境，龍光地產表現出了自己強悍的抗週期性特徵，取得明顯的領先優勢。透過現象看本質，通過財報內容以及過去一段時間龍光地產的戰略佈局，或許我們會對這家公司有更深層次的認識。
核心利潤率位居行業前列：高質量土儲深築“護城河”
核心利潤率是衡量房地產企業盈利能力的關鍵指標，而在剛剛發佈的半年報顯示，龍光地產在拿地的同時也守住了自己的核心利潤率。
財報顯示，公司整體毛利率34.8%，較去年的33.7%進一步提升，核心利潤率17.3%。
對於房地產企業而言，影響核心利潤率的一項重要指標就是土地儲備。土地儲備意味著房企可持續發展潛力，意味著市值有更大的增長空間，但與此同時也可能佔據利潤空間。房地產行業都知道，最大的風險就是地拿貴。尤其是如今的房地產大環境下，如何控制拿地成本，如何在土地選擇上拿得準成為關鍵。
根據龍光地產發佈的財報顯示，截至6月30日，龍光地產土儲總面積約5469萬平方米，土儲總貨值約7520億元，其中大灣區土儲貨值6111億元，佔總貨值比重81%，進一步夯實了大灣區龍頭房企地位。
從消化週期方面來看，龍光地產的這一土地儲備也是合理的，預期未來兩年核心盈利將持續穩步增長。
從土儲成本來看，龍光地產城市更新項目土地成本佔售價不到25%，成本極低，這將有力支撐銷售和利潤的長期穩健增長。
當然了，不是說撿到籃子裡都是菜，有的地價看著便宜但前景有限，最終只能淪為房產“庫存”。這需要房地產企業有一雙對土地未來發展空間判斷的“火眼金睛”。在拿地質量的“準度”上，龍光地產同樣表現出自己的前瞻性眼光。
政策加持預示著土地存在巨大的升值空間和銷售前景。8月18日，中央提出支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區，打造全球標杆城市。
而截至6月30日，龍光地產在深圳及臨深區域土儲貨值3370億元，佔公司總貨值比重約45%，其中在寸土寸金的深圳，龍光地產擁有土儲貨值超過1800億元，地鐵物業項目增加至13個，近兩年成交套數連續位居深圳第一。
房地產市場具有明顯的區域性和排他性特點，在特定區域內往往是強者恆強，後來者很難立足。從這個維度來看，龍光地產在深圳地產儲備和市場佔有率方面佔據顯著的先發優勢和規模優勢，這種優勢為公司發展深築了一道“護城河”。這就是區域深耕的優勢，類似於深圳，龍光地產在其他幾個區域亦處於領跑地位。
同體量企業對比優勢明顯：“區域深耕+城市更新”雙輪驅動
恰逢行業財報季，不同企業之間，免不了拿來對比一番。
今年上半年，在銷售規模500億元左右、營收250億元左右梯隊房企中，榮盛發展簽約銷售金額465.78億元，營業收入243.61億元，營業利潤39.52億元，歸母淨利潤29.44億元;中國奧園銷售額536.3億元，營業額236.7億元，淨利潤為28億元，核心淨利潤為24.9億元;融信中國實現合約銷售額567億元，收益266.2億元，淨利潤35.1億元。這些企業在營收、利潤規模及利潤增速等方面都取得不錯的成績。
2019年上半年，龍光地產實現合同銷售額453億元，營業收入270億元，經營利潤突破百億元規模達至102億元人民幣，毛利94億元，淨利潤52.9億元，核心淨利潤46.7億元，歸母核心利潤45億元。可見，該公司核心利潤在同等銷售規模房企中繼續遙遙領先，半年核心利潤規模甚至超過部分同等銷售規模房企全年。
龍光地產如此強勁的盈利能力，源於何處?顯然，這源於公司的前瞻性戰略佈局、精準投資、區域深耕以及強大的戰略執行力。
按照公司的表述是，龍光地產堅持“區域深耕+城市更新”雙輪驅動戰略，實現粵港澳大灣區城市群全覆蓋，以多元化和逆週期方式精準佈局，在大灣區一、二線城市擁有充裕的低成本優質土儲，並聚焦於主流人群的住宅開發業務，具有顯著的差異化競爭優勢。
在2018年，整個房地產市場壓力大，而龍光地產在這期間做好了蓄勢工作。在戰略佈局、區域深耕、土儲資源豐厚等多個維度佔據優勢，精準把握市場脈搏。
區域深耕戰略自不用多說，大灣區龍頭房企的地位就已經說明一切。而與此同時，城市更新項目已然成為了龍光地產的“第二增長引擎”。
城市更新項目投資少，價值高，孵化週期短，絕對是房地產市場的優質資產。
深耕粵港澳大灣區17年，熟悉每個城市的土地規劃、城市更新政策及區域價值判斷的龍光地產而言，城市更新項目無疑是一次“主場作戰”，而龍光地產也順勢而為把握住了這一主場優勢。
截至6月30日，龍光地產新增城市更新類項目貨值852億元。截至6月30日，公司在10個城市拓展了共計62個城市更新項目，可轉化土儲面積1877萬平方米，貨值超過3250億元，其中90%以上位於粵港澳大灣區;在項目改造性質上，有2600億元貨值佈局在深圳、惠州、東莞、珠海等可自主改造的城市，佔比達80%，轉化能力較強。
公司預期，2019年將成功孵化深圳蛇口自貿區、惠州大亞灣和深圳僑城東3個項目，貨值超700億元。未來，龍光地產計劃每年孵化城市更新項目貨值不低於300億元，每年利潤貢獻佔公司核心利潤10%至20%。
一分耕耘一分收穫，在龍光地產出色的盈利表現背後，是其強大的戰略定力。在過去數年中，龍光地產並沒有像其他房企那樣激進追求規模擴張，始終把眼光放在未來，保持著自己的節奏，做到規模與盈利的平衡發展。基礎越牢固，結構越穩定，龍光地產已經步入高質量發展的快車道。
文章來源：藍鯨財經
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