樓市量價齊跌趨勢下 為什麼房地產投資還在增長
（文/馬躍成）
看到一篇新聞稿，房地產投資在前4個月花出去3.42萬億，國內房地產開發投資增速創新高。我就納了悶了，今年樓市一直趨冷，甚至不如去年下半年還有部分小四五線城市上漲明顯。咋就又創新高了呢？如果，按照這個投資強度，全年房地產投資可望達到10.5萬億元。應該佔到全國GDP的12%左右。這個情況也比去年要少，數字太多，眼花繚亂，細細分析，名堂還真是不少。
我們再看今年5月15日公佈的統計數據，確實感到，房地產投資表現亮眼，1-4月，全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，增速比1-3月加快0.1個百分點，比上年全年加快2.4個百分點。
有專家說， “房地產開發投資也成為拉動固定資產投資的主要力量。”統計局劉愛華判斷是，房地產開發投資增長主要有兩個原因，一是新開工面積保持平穩較快增長，二是對房價未來預期比較穩定。
看起來說的挺有道理，但是，我們再看2018年同期中國房地產行業投資情況，發現就不一樣了。實際上，從2017年以來，房地產融資渠道收緊，房地產開發投資因而偏於謹慎。開發投資資金來源額和盈餘增幅均放緩，2018年一季度甚至同比下降。資金趨緊導致開發投資完成額增幅僅維持2016年水平。
土地開發貸和個人按揭收縮最嚴重，2017年和2018年1-4月，房地產開發資金來源合計分別達到15.6萬億元和4.8萬億元，其中2017年房地產開發資金來源達到歷史新高。然而，2017年和2018年1-4月房地產開發資金來源同比增長分別僅8.21%和2.06%，均低於2016年和2017年同期。
在2017年以後，房地產貸款中，地產開發貸款和個人購房貸款收縮最嚴重。雖然國內貸款在2017年仍呈增長趨勢，且增幅高於2016年水平，但其中僅房產開發貸款增長，而個人購房貸款增幅呈下降趨勢，地產開發貸款自2017年以來連續5個季度同比下降。與各類貸款總額新增量相比，個人購房貸款增量佔比在2017年逐季下降，2018年一季度略有回升；地產開發貸款增量自2017年以來連續5個季度為負。
從開發投資數據來看，2016年開始，開發投資增幅回升，2017年和2018年1-4月保持了2016年的增勢。2017年全國房地產開發投資額為10.98萬億元，同比增長7%，與2016年增幅相仿；2018年1-4月全國房地產開發投資額為3.06萬億元，同比增長10.31%，僅略高於去年同期9.28%的增幅水平。
今年1月底國家統計局公佈的數據顯示，2018年全國房地產開發投資120264億元，比上年增長9.5%。這樣看，按照今年前4個月的情況看，2019年全年房地產開發投資10.5萬億元，呈現下降的情況，下降幅度在12%左右。開發投資資金來源額和盈餘增幅均放緩，但是房地產開發投資增幅加大，這也是一個十分有趣的現象。和我們前面看到的統計數字也不同，除非以後半年房地產開發投資呈兩位數增長，但是，有這樣的動力嗎？
國家統計局的看法是，受到去槓桿和限購政策影響，作為主要資金來源的個人購房款（包括定金及預收款和個人按揭貸款）增幅下滑最為明顯，國內貸款在2018年呈負增長，自籌資金增幅上升。
安居客的專家分析說，“在去槓桿背景下，2018年房企融資環境比較嚴峻。但今年以來，房企大量債券即將到期，為了緩解到期壓力，企業融資意願普遍較強。除此，今年多次降準，銀行間流動性相對充裕，也為房企融資提供了天然的窗口期。”數據顯示，1-4月，房企到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1-3月份提高3個百分點。
值得注意的是，雖然近期土地市場回溫的聲音眾多，但統計數據結果上卻有所不同—1-4月，房地產開發企業土地購置面積3582萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1-3月份擴大0.7個百分點；土地成交價款1590億元，同比下降33.5%，降幅擴大6.5個百分點。
有專家解釋稱，購置面積和成交價雙下降，一方面是因為各地土地市場供應並未大規模放量；另一方面則是開發商今年的資金壓力依舊很大，並且對於未來市場信心不足，導致不敢大量買地，在成本把控上也比以往更謹慎。
這些因素說的也不準確，其實，在主要熱點城市，土地放量強度不減，但是地價下降明顯，土地溢價率普遍大幅度下降，超過40%溢價率都算高點。地王基本上絕跡。底價成交屢見不鮮，甚至流拍的情況也不斷出現。自然資源部在上個月也提出“因城施策，充分供地”的原則，實事求是，保障土地供給。這也是樓市調控的重大措施之一，地價不漲，房價上漲的基礎就缺少了一條支柱。這才是2019年樓市走向的真實情況。【本文由“馬躍成”賬號發佈20190516】
