最近兩年，政府在發展租賃市場方面表現不遺餘力，不管在供地還是融資都給予足夠的支持。對於房地產，一個新的時代要到來了，這個時代我們可以把它叫著“租賃時代”。
“房子是用來住”這個論調已經出來很多年了，中國房地產市場在這幾年經歷一系列的翻天覆地的變化，也許你就在你未曾察覺的時候，這種變化已經快完成了。談了多年的房地產市場的長效機制，其實也只剩下最後一道壓軸的政策——房產稅的出臺。
房產稅出臺後，起碼中國未來三十年的房地產市場發展的輪廓基本上勾勒出來了——房地產的雙軌制已經明瞭，未來商品住宅市場與保障房市場（姑且把租賃市場歸於保障房體系）雙規運行。從目前情況來看，商品住宅買賣市場主要就在存量市場的交易，而增量市場就是集中在保障房體系了，最終的目標就是讓生活在城市的人不覺得住房是一大難題。當然，要實現這個目標不是一朝一夕的事情，目前人口過度集中在發達的一二線城市，城市的均衡發展也是解決這一問題重要環節。
講了這麼多目前中國房地產基本面的東西，也許有很多人並不是很感興趣，都在迫不及待想知道，進入雙軌制的時代後，房地產市場究竟會如何運行？下面我將一一向大家闡述。
01房價下跌
研究價格走勢，需要研究基本面，也要研究技術面。從這個角度來看，這和研究證券市場區別不大。對於基本面的研究，最重要就是分析影響房價走勢的供需的因素，上次我在《中國究竟有多少房子？》那篇文章，較為系統的分析了中國其實是不缺房子的。大家覺得房價貴，很大原因是因為供需結構不平衡導致的。長期發展租賃市場，是能夠較好解決供求結構化不平衡的問題。
中國房地產供需結構化不平衡，主要表現兩方面：一是區域的不平衡，簡單的說，有些地方人多地小，導致供不應求，比如像深圳；而有些地方房子很多，但是沒多少人，比如中國大多的縣級城市。二是個人（或是家庭）持有房產數量的不平衡，中國有少部分持有較大比例的房產，在房子稀缺的一線城市，持有10套以上房產的人大有人在（不要在這裡質疑我的數據，這數據不可能有公開統計數據，我是通過自己的渠道得知的）。
城市均衡發展是解決第一個不平衡的主要方法，發展城際軌道交通是次要方法。而發展租賃市場確實是能夠很好解決第二個不平衡，能夠促使持有大量房產的人將手中的房子拿出來買賣或是出租。房產稅出臺會增加持有房產的成本，必然會導致大量持有房產的人拋售房子，或是通過出租獲取租金來彌補自己持有成本的損失。當然，這裡可能有人會說，難道這些持有這麼多房子的人現在沒把房子拿出來出租嗎？我想說的是，這個比例大概是50%（不要在這裡質疑數據）。那麼至少可以釋放相當一部分住房出來，另外一個很關鍵是改變預期，這個在後面會著重談到。
所以，從基本面來看，中國不缺房子，結構化的不平衡在未來會得到不斷改善。房價下跌的邏輯就成立了。這裡再次強調，房價下跌不是說會暴跌，甚至可能都不是絕對值的下跌，最大的可能就是房價不漲，隨著人們收入提高和通脹的存在，其實就是在相對下跌。
從技術面來講，我們這裡不去分析短期的成交量走勢的問題，也沒必要分析資金博弈的問題，因為短期這些東西受政策監管比較嚴格。我們需要著重關注的是預期的東西。房價之所以能夠上漲的這麼高，最關鍵是投資需求的參與，那麼作為投資需求的人，需要看重是什麼？預期！說到底，投資就是因為有很好的前景預期，你才會投。而現在政策導向、市場風向都在改變投資者的預期。退出途徑和年限受限、持有成本增加，對於投資來說是很大的打擊，如果投資者對房地產市場的預期普遍下調，那麼最終肯定會形成共振效應——拋售現有房產，並且不再購買新的標的，最終比如導致短期價格的下跌。
02 租金企穩
之前我也有撰文闡述過“租售同權”後不會導致租金的快速上漲。其實核心邏輯在於：對於一個城市來說，住房市場整體來看是相對穩定的，銷售市場和租賃市場的供應是此起彼伏的，如果租賃市場的需求增多，那麼銷售市場需求就減少，銷售市場的物業自然而然就會流向租賃市場，流到租賃市場後租賃物業的供給就增加了，它們會在一定時間實現動態平衡。通俗點講，就是雖然短時間租賃需求會增加，但是租賃物業的供應也同樣會增加，供需平衡的市場，價格上漲的邏輯是經濟增長和居民收入的增加，而不是供需失衡導致的價格偏差太大。
再說說租賃市場的特徵。我始終認為，一線城市的租賃市場是最能反映住房市場真實供需情況和市場價格承受能力的。比如說，大家都覺得深圳房子稀缺，供應很少，但是你看到有很多人流落街頭，沒地方住嗎？顯然沒有，這說明什麼？說明市場具有自我調整的功能，多方面的供應在滿足整個城市人口的居住需求。租售同權後，也許會有一部分投機客藉機調漲租金，但是最終決定租金水平的仍是供需情況。
作為最能反映真實供需的租金一向都沒有售價那麼具有彈性，為什麼？租金更能反映城市住房供需、工資水平、消費能力的平衡。絕大部分租戶對於租金價格是很敏感的，因為城市平均工資擺在那裡，6000多的月薪，你平均租金能去到多高，怎麼漲？
設想一下，你在深圳拿6000的月薪，房租2000，吃飯交通雜七雜八加起來2000，你還可以餘下2000；而你在長沙可能是3500的工資，房租1000，吃飯交通雜七雜八加起來1000，你可以餘下1500.那如果深圳的房租漲了500，你是不是會覺得還不如回老家長沙，如果上漲了1000，你是不是就要考慮撤離了。租金上漲過快必然會動搖新移民在一個城市生活的信心。對於大多租戶來說，轉換城市的機會成本並不高，你只有真的通過租售同權將那部分人轉換為市民，他們才會有可能真的留下來。沒有新移民，城市就缺乏了活力，缺乏了活力就缺乏創新，缺乏創新就會慢慢失去產業優勢，沒有產業優勢就會影響經濟發展水平和居民收入，最終形成惡性循環。
現在大家基本上都能達成的共識就是房地產價格（售價和租金）的上漲最核心的支撐因素是人口（決定需求數量）和產業（決定需求的質量）。但是現在一個城市想要引入人口有多難，尤其是高素質人口，各大城市都在搶人才；增加平均工資就更難了，這需要城市產業升級來引領。畢竟你剛引入進來的人才，他們是沒能力買房的，尤其是目前的北上深，人家剛一進來，租房租金還要暴漲，那你還能吸引到人才留下來嗎？真的沒多少人留下來，房價和租金還能漲嗎？更不用妄圖暴漲。但市場往往在短時間是不理性的，總會有些投機者會來攪亂市場。目前國家對房地產銷售市場管控的比較嚴格，以後肯定同樣會對租賃市場進行管理，前不久住建部不是傳出消息，要讓各個城市儘快出臺租賃管理辦法。深圳也已經出臺相關的租賃管理辦法和成立租賃管理部門。當然，目前這些仍需要不斷完善。但可以看出來的時候，政府不會不管理租賃市場，讓你肆意妄為。那些手上握了大把房產的，還加了幾十倍槓桿的投機客，不要心存僥倖，以為未來房租上漲起來能夠覆蓋你的貸款利息和需要繳納的房產稅。
最後，從投資和資產定價的角度來看，資產價格一旦與租金回報率掛鉤，那麼就是房地產銷售價格下跌的開始。目前一線城市住宅租金回報率大概為2%左右，我們就按照市場無風險回報率4%（顯然房地產投資人的要求回報率肯定不止4%）來計算，要滿足這個回報水平，要不就是租金上漲一倍，要不就是房價暴跌一半。租金上漲一倍可能嗎？肯定不可能，城市經濟水平、產業發展階段和居民的收入都承受不起。房價暴跌一半，可能嗎？短時間也不可能，這樣會導致銀行破產的，會引發金融危機的。所以現在就是限售，以時間換空間，讓房價緩慢的、相對的下降；租金也緩慢的、隨著居民收入增長而上漲，最終達到動態平衡。但也不要指望租金能夠上漲到哪裡去，因為租賃用房有很大一部分政府供應的。
總之，如果沒有很強的外部環境作用的話，房價、租金及市場要求回報水平將會緩慢達成平衡。這在發達國家已經形成較為成熟的模式。