2019年泰安樓市表現搶眼，房價經過今年1月份和2月份的回調，從3月份開始已經連續上漲4個月。目前泰安均價過萬（10888元/平），房價已經超過煙臺（9999元/平），位列青島（18054元/平）、濟南（17425元/平）之後，排在全省第三位。近幾個月以來，省內大部分城市包括濟南、青島、煙臺等城市都進入回調盤整週期，泰安卻保持了幾個月連續上漲的勢頭，那麼房價上漲背後的原因是什麼，和大家分享下我的觀察與思考。
第一，2019年泰安從四線城市升級為三線城市，泰安進步了。
根據第一財經發布的2019城市商業魅力排行中，泰安從2019年的四線城市升級為三線城市，在70個三線城市中，位列67位，比2018年前進了5個名次。城市商業魅力排行主要是按照商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人口活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大維度指數來評估337箇中國地級及以上城市。泰安在本年度的城市商業聚集度、人口活躍度就未來可塑性等方面都有提升。
第二，泰安經濟增長與居民收入均位列全省中游水平，和位居前三的房價對比，居民收入和房價之間出現倒掛。
2018年，泰安經濟總量繼續呈增長態勢，2018年GDP總量為3651.5億元，位列全省第9位。GDP增速為5.7%，增速逐漸下滑，經濟增長壓力加大。泰安三次產業結構比為7.8：44.2：48.0，產業結構優化明顯，三產佔主導優勢，旅遊業發展對三產貢獻較大。泰安居民人均可支配收入27389元，比上年增長8.5%，全省排第9名。居民收入和房價出現明顯倒掛。
第三，近幾年大規模棚改提前釋放和刺激了購房需求，去庫存效果明顯。
2017全市改造棚戶區34039套，基本建成13053套；2018開工棚改項目57569套，基本建成21456套； 2019棚改計劃大幅度減量，但是泰安仍然還有13396套的開工計劃任務和8763套的基本建成計劃以及1300套的補貼計劃。近幾年的大規模棚改和貨幣化補貼，釋放了大量的購房需求，同時刺激了樓市的火爆。
另外，近年來泰安樓市去庫存非常明顯。2017年商品房待售面積158萬平方米，同比下降 1.2%。其中，商品住宅待售面積103.9萬平方米，同比下降8.7%。2018年末，商品房待售面積111萬平方米，比上年末下降 29.8%。其中，商品住宅待售面積78.8萬平方米，下降24.1%，去庫存效果非常明顯。
第四，穩步推進的城鎮化和人口市民化。泰安市域範圍內富裕起來的市民入城購房人口明顯增加，成為泰安城鎮購房的主要購買力之一。
人口規模基本穩定。近三年全市常住人口總量從2016年的563.74萬人到2018年的564.0萬人，人口基本維持穩定。
城鎮化水平穩步提高，城鎮化水平明顯高於全省平均水平。泰安城鎮化水平從2016年的59.06%提升到2017年的60.63%和2018年的61.87%，平均每年提升1.4個百分點。2018年城鎮化水平高於全省平均水平0.69個百分點。2018年全市實現17萬農業轉移人口市民化。
受城鎮化影響，城鎮人口增加較快。2018年城鎮人口348.95萬人，增長1.9%。2017年城鎮人口342.3萬人，增長2.8%。伴隨著城鎮人口的集聚，很多進城生活的人在縣城和泰安城區購房，增加了樓市購房需求。
第五，“國泰民安“的文化吸引力，增加了泰安的文化厚度和可持續發展的文化魅力。
泰山是我國山嶽文化的標誌性代表，泰山也是華北平原東部第一高峰，地處魯中山區的綠心，區域生態地位突出，具有較高的生態保護價值。泰山還具有“國泰民安”、“厚德載物”、人民群眾嚮往美好生活的祈願文化， “自強不息”、“責任擔當”和民族復興的進取文化，以及“天人合一”、“開放包容”、構建人類命運共同體的大同文化。泰安具備自然的山水格局，自古以來就是人居環境的典範，泰山也是具有國際影響力的旅遊勝地。
因此“國泰民安”的厚重文化成為泰安具有國際影響力的文化標籤，也成為很多信奉祈願文化的人心目中理想的養生福地。當然這其中也不乏外地投資客，成為泰安樓市購買力的外部推動力，這也是泰安樓市持續升溫的重要原因之一。
第六，泰安規劃建設山水宜居城市和國際旅遊勝地，未來預期看好。
泰安編制《城鄉一體空間發展戰略規劃》，規劃立足於泰安“生態和文化”兩大核心優勢，並落實到空間規劃體系，規劃充分凸顯“泰山世界文化遺產價值和國泰民安精神內涵”，體現了文化自信。
泰安規劃定位為“國泰民安象徵、綠色生態高地、國際旅遊勝地和山水宜居典範”，規劃突破行政區域因素，戰略性的提出了構建“四山、四水、四城”的中華文化樞軸。也就是以泰山為中心，濟南、泰安、曲阜共建一條文化內容豐富、文化地位重要、文化聯繫密切的中華文化樞軸。這條文化樞軸不僅很好的保護泰山的文化遺產資源和自然遺產資源，同時協調濟寧和濟南的文化發展空間，延續泰安千年發展文脈和弘揚泰山文化精神、彰顯民族文化自信。
因此，泰安樓市的持續升溫和房價上漲，有泰安經濟社會的進步因素；有人們對泰安未來發展戰略的美好預期因素；有城鎮化推進和市民化進城購房的因素；也不排除外地投資客的投機和炒房行為因素。我們希望通過看到樓市升溫的背後，對泰安的發展以及泰安的房地產市場發展有更加理性的認識，更希望房價早日迴歸理性區間，樓市得以更健康的發展。
泰安已經明確提出了建設山水宜居典範城市和國際旅遊勝地的美好構想，在宜居城市的道路上，泰安還有很多工作要做。比如環境治理問題，泰安的空氣汙染指數一直處在全國重點監控城市的比較靠後的位置。我想，中長期看，承載著泰山精神和國泰民安文化的泰安，山水宜居的理想家園一定會實現，但是需要大家共同的努力，任重而道遠。