'蘇州樓市的“拐點”？'

大部分統計數據反映的是過去，不是未來。做形勢分析，不要做馬後炮，要有前瞻性，要有框架和邏輯。

摘自澤平宏觀

01 壹

這兩天很多人問了我一個相同的問題

“園區二手房價和成交量猛跌，是不是樓市拐點到了？”

我很清楚你們的答案是什麼

“樓市步入下行市場，房價要跌”

看空者總想從別人口中聽到自己意淫的結論

但事實並不是這樣

02 貳

在6月13日的文章中

511調控政策出臺後一個月，蘇州樓市變化

我提到過園區二手房實際成交量下降80%的數據，並在文章中做出了預判，網籤數據的下滑會出現在8-9月

文章截圖

現在來看 預判還算準確

根據統計數據再結合市場實際走勢，可以推演出一些結論，於是7月9日，發佈了一篇文章

說真的，今年7月不建議你買房

提這些是為了告訴你們，除非人為造假，數據從來不會騙人，由於二手房網籤數據的滯後性，往往反映的是過去3個月的市場，而不是當前。

很多人隨便拿著一張低成交價的截圖說事，本身就是一種不負責任的表現

樓層、裝修、面積、戶型、市場行情等等對成交價都有很大的影響

做形勢分析，不要做馬後炮，要有前瞻性，要有框架和邏輯

03 叄

再回到上文那個問題

“蘇州樓市真的步入拐點了嗎？”

由於5月11日蘇州限售新政基本針對園區，隨後在7月24日限售加碼後蘇州其他區才執行限售，因此園區限售後二手市場對其他區二手市場具有借鑑意義。

先看園區幾個板塊熱門小區5月11日限售和5月16日9年一學位政策前後二手房成交數據，數據來源貝殼。

考慮假期因素，默認3/11—5/16為2個月，5/17—9/12為3個月

玲瓏板塊

玲瓏板塊這5個小區

月均成交量由31/2套→7/3套下跌84.9%，整體成交均價由62587→64996上浮3.8%

湖西板塊

湖西板塊這5個小區

月均成交量由32/2套→5/3套下跌89.6%，整體成交均價由48498→51898上浮7%

景城板塊

湖西板塊這5個小區

月均成交量由72/2套→19/3套下跌82.4%，整體成交均價由55742→58655上浮5.2%

景城板塊

奧體板塊這6個小區

月均成交量由92/2套→30/3套下跌78.3%，整體成交均價由42356→48063上浮13.5%

東沙湖板塊

東沙湖板塊這3個小區

月均成交量由47/2套→14/3套下跌80.1%，整體成交均價由41238→45571上浮10.5%

湖東鄰里中心板塊

湖東鄰里中心這4個小區

月均成交量由79/2套→31/3套下跌73.8%，整體成交均價由37566→42788上浮13.9%

從以上貝殼統計數據來看，5月11日新政後，園區月成交量大幅下跌，但整體價格並沒有猛跌，相反部分區域漲幅比較明顯。

受統計樣本參數較少，數據存在誤差，僅供參考

至於樓市是否進入“拐點”需要分兩方面來看

從成交量來說，是的，除了園區以外5個區，成交量會持續下跌，下跌幅度最終在60%—80%

從成交價來說，沒有，可以看到園區這樣的核心區域成交價依舊堅挺

做個最基本的預測，像園區這種核心區域二手房，房東拿房時間基本都在2年以上，並且有實力在園區置換的客群，資金現金流壓力往往不會太大，房價整體下跌的可能性很低

置換核心區域的，不要想著房價會跌，而應該想著哪裡適合自己

而非核心區域的如吳江運東、甪直等新房集中熱點炒作區域，高位接盤風險會比較大，往往降價第一波都來自這些地方，目前吳江蘇州灣板塊、吳中太湖新城、新區馬澗等區域都已經出現回落跡象。

這波行情房價走勢請參考16年上海迎來史上最嚴限購後的走勢

成交量低迷、郊區房價下跌、核心區堅挺

接下來的市場，個人還是認為比較適合剛需和置換的，投資客被大幅抑制，來跟你們搶房的人在減少，意向房源可以給更多觀察考慮時間

給出下行市場一些建議：

1、location、location、location 李超人無數年前說的話，依然是房地產最核心的要素，儘量選擇地鐵1KM以內的區域。

2、剛需以新房和二手房結合考慮，比如有人問我滸關現在的新房怎麼樣？你幹嘛非盯著新房看，同樣2.3-2.5萬的價格，南山檸檬城二手房位置難道不是更好一些？剛需多看看二手房，不要總想著限價房和撿漏！你又不是投資客，你需要確定好自己想要的區域！！！

3、置換先賣再買，尤其非核心區域，先賣，買完持幣待購，不用擔心接下來市場，有錢就有房。

4、珍惜每一次限價新房參與的機會

5、新房11月中下旬到12月會有年終指標衝刺期，按照園區成交量的滯後性，11月其他5區成交量會見底，這個時候珍惜機會。

6、不建議外地市場投資 有錢買核心區域 沒錢不要隨便浪費首套首貸的資格

最後，祝各位中秋節快樂，看在我中秋這麼辛苦碼字，還請轉發加點個在看