本報記者張曉玲實習生石鈺深圳、廣州報道
孫宏斌“我非常悲觀”話音剛落，時代地產便在廣州拍下了一幅地。
這成為調控背景下大小房企撕裂的鏡像。融創號稱併購之王，可以對拍地悠然作壁上觀，而時代這些小開發商，則只能冒險尋找生機。
在2017年的整個3月份，開發商們走馬燈似地召開業績會，除了萬科，所談無不是規模二字。在追逐互聯網浪潮兩三年之後，他們忽然發現，轉型殊為不易，還是自己的老本行——賣房子最賺錢，而要繼續在這個行業中生存，就必須做大規模。
3月29日，在廣州“3·17樓市新政”後的首場土地競拍中，時代地產以5.54萬/平的價格拿下廣州海珠地塊。未來兩三年，時代能破解地價魔咒，並衝進行業前列嗎？
分化的命運
過去兩三年，伴隨樓市的爆發，恆大、碧桂園、融創成為規模化的最大受益者。
2016年，房企第一陣營門檻已被提升至3000億，前十名都在千億以上，這讓所有的500、600億級房企充滿了焦慮，更不用說時代地產這種300億的小型房企。
超級房企們的根基首先來自於前幾年大規模吸納土地。截至2016年底，恆大土儲達到驚人的2.29億平方米，僅當年新增的土儲面積就達到1.02億平方米。
碧桂園的土儲也是億級。截至去年底，公司已摘牌或簽約的土地儲備約1.66億平方米；融創目前則擁有7912萬平方米的土儲，在2010年上市之初，融創土儲只有590萬平方米。
以上三家公司的土地儲備，均超過了萬科。
併購是這些公司獲取土儲的利器。如恆大2015、2016年通過收購新世界、華人置業等港資在內地項目，併入股廊坊發展、嘉凱城等公司，獲得大量地產和土地資源；而融創2016年至今新增土地儲備5394萬平方米，2/3為收併購所得。
全國房地產商會主席顧雲昌認為，相比招拍掛，通過併購獲得土地資源的價格會便宜許多。許多小型房企資金鍊斷、難以維持之時，會以合理的價格將土地或股權轉讓給大房企，但收併購的房企也需要有相當的實力。
數據顯示，恆大2016年新增土儲的平均成本僅為1990元/平方米，全部土儲的平均成本更低至1570元/平方米；2016年，碧桂園新取的413宗土地平均地價僅為2008元/平方米。
而在萬科長期觀測的14個重點城市中，去年招拍掛平均地價已經高達9445元/平米。地價占房價的比例繼續上升，達到56%。
沒有併購能力的小房企想要突出重圍殺出一片天，就要冒險去拍地。這也大有人在。3月24日，融信中國以36.46億元拿下杭州蕭山區一幅宅地，樓面價為3.08萬元/平方米。
3月29日，時代地產以20.4億元的總價拍下海珠區地塊，摺合樓面價達5.54萬/平。
“中小型房企看似奮不顧身，實際上他們非常糾結，他們想發展就必須拿地，沒有土地就等於沒有活幹”，顧雲昌表示。
他指出，中小型房企冒這樣的風險或是出於無奈，儘管有些對市場依然看好，但現在拍下的土地極易被套牢。
在房地產業內，流傳著這樣的說法，“每當小開發商去搶高價地時，市場基本就到階段性頂部了。”一些廣州開發商和業內人士對個別開發商的做法也表示不解。
在這一輪的樓市洗牌中，更多未逆流而上的中小型房企，或將只能接受被吞併或消失的命運。
規模依賴症？
即使在短時間規模已攀上3000億，超級房企們還在加大馬力往前衝。
3月28日，恆大總裁夏海鈞大膽預測，未來房企前十門檻將升至4000億。今年年底前，前十大開發商市場佔有率將會到20%，未來會到40%。截至2016年，恆大市場佔有率約為3.2%，萬科為3.1%，碧桂園約為2.6%。
參照美國房地產市場，據中信建投研究，美國住宅市場集中度，主要是通過併購融合的方式提升。在1995年至2009年期間，Lennar、PulteHomes和Horton三大開發商共進行了47次併購。
“按歐美經驗，以前說單個房企6%市佔率是上限，我認為完全可以突破這個上限。”萬科高級副總裁譚華傑曾對21世紀經濟報道記者表示。
按此速度，超級房企們銷售規模達到萬億，也將是幾年的事。
21世紀經濟報道注意到，進入2017年，一些規模在500、600億的房企也提出了新的規模化增長目標，比如富力、雅居樂等常年徘徊在幾百億的房企，已提出了千億目標。
地產商的互聯網轉型先鋒花樣年，在激進轉向輕資產幾年後，銷售僅逾百億，已在房企TOP100之外。今年花樣年選擇回調，加大房地產開發力度，力爭實現150億銷售。
而一向穩健、重利潤的央企中海外、華潤置地，也將規模化提升到了更重要的位置，規模與利潤並重成為新的口號。
所有的房企都“患”上了規模依賴症，而它們的轉型才剛剛開始。
事實上，規模從來都是一把雙刃劍。規模越大，收益越高，風險也可能越大。對於恆大、碧桂園、融創等公司來說，已經無法擺脫這一核心驅動力。
然而，規模急劇增加的背後，房地產風險潛藏，競爭白熱化、行業利潤率下跌。
顧雲昌對21世紀經濟報道記者表示，房地產行業已處於白銀時代，主要有競爭加劇、洗牌加快以及利薄三個特點。龍頭企業萬科過去的淨利潤率為12%至13%，而現在跌到百分之8點多。行業整體的淨利率也已跌至個位數。
他表示，“限購、限貸、限價”主要針對一線城市或二線熱點城市，而其他大部分城市以去庫存為主，供大於求，房企整體的開發風險正在變大。
顧雲昌還認為，現在對中國房地產市場的預判已呈現分化狀態，有人預期良好而有人持悲觀態度。“在我看來，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處於平穩或下行的週期中。”
（編輯：林虹）