最近一段時間是中報季，很多房企因此備受關注，朗詩就是其中一家。
8月19日，朗詩綠色集團發佈2019年中業績報告：今年上半年其淨利潤4.6億元，同比上漲25％，其中，實現核心淨利潤4.5億元，同比增幅39.1%，毛利率較去年同期相對穩定，22%的淨利率則比2018年同期上升3.8個百分點，業務經營延續了總體平穩、穩中向好、穩中有進的良好發展態勢。
然而，不少人卻將目光聚焦於114.8億元的銷售額上。當然，這也正常。畢竟，過去幾年大量房企都在衝千億甚至三千億，以規模論英雄是業內和輿論普遍認知。
其實，很多人看不懂的，恰恰是朗詩自己的選擇。今年上半年銷售額略低於預期（具體原因後面會講）只是這種選擇的一個結果。而且，在銷售額未增加的情況下，利潤仍然保持較高速的增長，正好說明了朗詩“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”的戰略正在彰顯成效。
相比之下，今年上半年一些銷售額大幅增長的公司，利潤卻斷崖式下跌。為何朗詩能保持規模和利潤的平衡，甚至利潤增長超過規模增長？下面，明源君來詳細剖析朗詩是怎麼實現的。
1
沒合適的地就寧願不拿
保證每個項目都有利潤
對房企來說，土地是最重要的生產資料——地拿對了，今天的土儲就是明天的銷售規模；可是，如果地拿錯了，那土儲就是定時炸彈。
拿錯的典型標誌就是拿貴了。前不久的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，金科地產聯席總裁方明富在演講中就指出，去年（2018年）30家上千億的房企，2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢的；2016年項目拿地後，則有41%是賺錢的，50%是平的；2017年賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的；2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。
由此可見，拿地的重要性。目前，一些房企雖然拿了很多地，但實際上很多是不賺錢，或者是效率比較低的。
朗詩的原則是不拿高價地。
由於限購限價等，現在整個市場的銷售情況不是太好，融資渠道又不斷收緊，這個時候，如果拿了很多高價地，就會有很大問題——無論企業規模大小，因為房企的負債率普遍偏高，如果一家大房企負債率很高，短期到期的償債壓力很大，拿了很多高價地，銷售比較差，新的融資又融不到，同樣會很麻煩。相反，即便是小房企，如果負債率不高，地也不貴，那就很難被淘汰掉。
"最近一段時間是中報季，很多房企因此備受關注，朗詩就是其中一家。
8月19日，朗詩綠色集團發佈2019年中業績報告：今年上半年其淨利潤4.6億元，同比上漲25％，其中，實現核心淨利潤4.5億元，同比增幅39.1%，毛利率較去年同期相對穩定，22%的淨利率則比2018年同期上升3.8個百分點，業務經營延續了總體平穩、穩中向好、穩中有進的良好發展態勢。
然而，不少人卻將目光聚焦於114.8億元的銷售額上。當然，這也正常。畢竟，過去幾年大量房企都在衝千億甚至三千億，以規模論英雄是業內和輿論普遍認知。
其實，很多人看不懂的，恰恰是朗詩自己的選擇。今年上半年銷售額略低於預期（具體原因後面會講）只是這種選擇的一個結果。而且，在銷售額未增加的情況下，利潤仍然保持較高速的增長，正好說明了朗詩“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”的戰略正在彰顯成效。
相比之下，今年上半年一些銷售額大幅增長的公司，利潤卻斷崖式下跌。為何朗詩能保持規模和利潤的平衡，甚至利潤增長超過規模增長？下面，明源君來詳細剖析朗詩是怎麼實現的。
1
沒合適的地就寧願不拿
保證每個項目都有利潤
對房企來說，土地是最重要的生產資料——地拿對了，今天的土儲就是明天的銷售規模；可是，如果地拿錯了，那土儲就是定時炸彈。
拿錯的典型標誌就是拿貴了。前不久的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，金科地產聯席總裁方明富在演講中就指出，去年（2018年）30家上千億的房企，2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢的；2016年項目拿地後，則有41%是賺錢的，50%是平的；2017年賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的；2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。
由此可見，拿地的重要性。目前，一些房企雖然拿了很多地，但實際上很多是不賺錢，或者是效率比較低的。
朗詩的原則是不拿高價地。
由於限購限價等，現在整個市場的銷售情況不是太好，融資渠道又不斷收緊，這個時候，如果拿了很多高價地，就會有很大問題——無論企業規模大小，因為房企的負債率普遍偏高，如果一家大房企負債率很高，短期到期的償債壓力很大，拿了很多高價地，銷售比較差，新的融資又融不到，同樣會很麻煩。相反，即便是小房企，如果負債率不高，地也不貴，那就很難被淘汰掉。
今年上半年，大家都在搶地，一塊地往往幾十家房企爭奪，導致地價較高。朗詩對此保持謹慎的態度，投資條線沒有完成計劃。田明卻說，這樣才好，因為當市場上價格非常高的時候，你非要把地拿回來，那極有可能拿回來的項目有問題。
730政治局會議，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，算是給下半年乃至更長一段時間的房地產政策定了調。調控不僅沒有放鬆，還在加碼，使得一些房企壓力山大。
這時候，朗詩卻開始活躍起來。據明源君瞭解，目前在杭州、南京、成都等地，朗詩都積極報名參加土拍，廣撒網，但依然不追高，性價比高的、有投資價值的才拿。
田明表示，如果為了開發量，為了簽約銷售，就犧牲利潤拼命的拿地，這是不夠理性的。經營企業，並不是過了今年明年就不過了，朗詩更看重的是長遠的發展，項目做了以後要有利潤，這樣才能活的更長一點。
由於2018年以及2019年上半年投資目標均沒有達成，對合約銷售產生一定的影響。不過，正因為如此，才使得朗詩能夠保持良好的盈利情況。
而且，朗詩2019年全年400億的銷售目標暫時維持不變。
一方面，朗詩方面曾表示，2019年預計將新增約500億元貨值的土地儲備，且土儲集中在長三角一二線城市，進入下半年以來，朗詩已經開始積極拓展土儲；另一方面，截至2019年6月，朗詩總土儲面積（可售部分）約670萬平米，其中委託開發項目約290萬平米，總可售貨值估計約1220億元。
安信國際分析師黃焯偉對此表示，“朗詩市場深度較為穩固， 2019年去化率若能夠保持在過往水平，估計約85%，銷售額相當於約425億元。”
2
綠色差異化產品
保證銷售的溢價
供不應求的市場環境下，快速複製產品是做大規模的不二法則。有些房企甚至一張圖紙全國複製。
朗詩很早就開始做差異化。自2004年起，朗詩提出“綠色地產”的概念，以綠色差異化作為自己多年來的發展策略。
因為房地產行業具有本地化和同質化的顯著特點，這使得具有一定產品差異性的房業，往往更具有發展潛力，“差異性”也成了一些中小房企用來進行市場營銷的一種競爭優勢或者突破口。
朗詩不像有些房企只是將差異化做噱頭，而是踏踏實實在做。
朗詩是全國所有開發商當中唯一一個提出氣密性控制標準的企業，沒有任何一箇中國房企在做，但朗詩現在就有這樣的企業內部標準。
朗詩有一個概念叫“朗詩出品”，朗詩出品的項目才能掛朗詩，才能打朗詩的標（因為朗詩有輕資產業務，下面還會提到）。為了保證品質，朗詩要求，能納入“朗詩出品”的項目最好是全程由朗詩負責，最低的標準，朗詩也要控制產品的打造和營銷——這兩條任何一條不在朗詩控制之下，朗詩都不會接。
當然，做綠色住宅，需要在保溫材料、門窗系統等上面花費更多的錢，但整體算下來是划算的——無論是對客戶還是對朗詩。
朗詩在南京地區做過一個實驗：拿朗詩一個差異化的房子模擬好幾種其他的運行模式，比如冬天採用地暖採暖，採用小型中央鍋爐或者開空調這種方式採暖，夏天則用分體機來製冷……這些模式跟朗詩設計的系統相比，能耗的消耗巨大。其他模式一個夏季的能耗，夠朗詩設計的系統用全年，既減少了能耗和碳排放，又幫客戶省了錢。
因此，客戶願意為此付費。朗詩以綠色節能、恆溫恆溼恆氧主打的差異化產品，售價與同地段的其它項目相比，溢價很明顯。
"最近一段時間是中報季，很多房企因此備受關注，朗詩就是其中一家。
8月19日，朗詩綠色集團發佈2019年中業績報告：今年上半年其淨利潤4.6億元，同比上漲25％，其中，實現核心淨利潤4.5億元，同比增幅39.1%，毛利率較去年同期相對穩定，22%的淨利率則比2018年同期上升3.8個百分點，業務經營延續了總體平穩、穩中向好、穩中有進的良好發展態勢。
然而，不少人卻將目光聚焦於114.8億元的銷售額上。當然，這也正常。畢竟，過去幾年大量房企都在衝千億甚至三千億，以規模論英雄是業內和輿論普遍認知。
其實，很多人看不懂的，恰恰是朗詩自己的選擇。今年上半年銷售額略低於預期（具體原因後面會講）只是這種選擇的一個結果。而且，在銷售額未增加的情況下，利潤仍然保持較高速的增長，正好說明了朗詩“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”的戰略正在彰顯成效。
相比之下，今年上半年一些銷售額大幅增長的公司，利潤卻斷崖式下跌。為何朗詩能保持規模和利潤的平衡，甚至利潤增長超過規模增長？下面，明源君來詳細剖析朗詩是怎麼實現的。
1
沒合適的地就寧願不拿
保證每個項目都有利潤
對房企來說，土地是最重要的生產資料——地拿對了，今天的土儲就是明天的銷售規模；可是，如果地拿錯了，那土儲就是定時炸彈。
拿錯的典型標誌就是拿貴了。前不久的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，金科地產聯席總裁方明富在演講中就指出，去年（2018年）30家上千億的房企，2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢的；2016年項目拿地後，則有41%是賺錢的，50%是平的；2017年賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的；2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。
由此可見，拿地的重要性。目前，一些房企雖然拿了很多地，但實際上很多是不賺錢，或者是效率比較低的。
朗詩的原則是不拿高價地。
由於限購限價等，現在整個市場的銷售情況不是太好，融資渠道又不斷收緊，這個時候，如果拿了很多高價地，就會有很大問題——無論企業規模大小，因為房企的負債率普遍偏高，如果一家大房企負債率很高，短期到期的償債壓力很大，拿了很多高價地，銷售比較差，新的融資又融不到，同樣會很麻煩。相反，即便是小房企，如果負債率不高，地也不貴，那就很難被淘汰掉。
今年上半年，大家都在搶地，一塊地往往幾十家房企爭奪，導致地價較高。朗詩對此保持謹慎的態度，投資條線沒有完成計劃。田明卻說，這樣才好，因為當市場上價格非常高的時候，你非要把地拿回來，那極有可能拿回來的項目有問題。
730政治局會議，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，算是給下半年乃至更長一段時間的房地產政策定了調。調控不僅沒有放鬆，還在加碼，使得一些房企壓力山大。
這時候，朗詩卻開始活躍起來。據明源君瞭解，目前在杭州、南京、成都等地，朗詩都積極報名參加土拍，廣撒網，但依然不追高，性價比高的、有投資價值的才拿。
田明表示，如果為了開發量，為了簽約銷售，就犧牲利潤拼命的拿地，這是不夠理性的。經營企業，並不是過了今年明年就不過了，朗詩更看重的是長遠的發展，項目做了以後要有利潤，這樣才能活的更長一點。
由於2018年以及2019年上半年投資目標均沒有達成，對合約銷售產生一定的影響。不過，正因為如此，才使得朗詩能夠保持良好的盈利情況。
而且，朗詩2019年全年400億的銷售目標暫時維持不變。
一方面，朗詩方面曾表示，2019年預計將新增約500億元貨值的土地儲備，且土儲集中在長三角一二線城市，進入下半年以來，朗詩已經開始積極拓展土儲；另一方面，截至2019年6月，朗詩總土儲面積（可售部分）約670萬平米，其中委託開發項目約290萬平米，總可售貨值估計約1220億元。
安信國際分析師黃焯偉對此表示，“朗詩市場深度較為穩固， 2019年去化率若能夠保持在過往水平，估計約85%，銷售額相當於約425億元。”
2
綠色差異化產品
保證銷售的溢價
供不應求的市場環境下，快速複製產品是做大規模的不二法則。有些房企甚至一張圖紙全國複製。
朗詩很早就開始做差異化。自2004年起，朗詩提出“綠色地產”的概念，以綠色差異化作為自己多年來的發展策略。
因為房地產行業具有本地化和同質化的顯著特點，這使得具有一定產品差異性的房業，往往更具有發展潛力，“差異性”也成了一些中小房企用來進行市場營銷的一種競爭優勢或者突破口。
朗詩不像有些房企只是將差異化做噱頭，而是踏踏實實在做。
朗詩是全國所有開發商當中唯一一個提出氣密性控制標準的企業，沒有任何一箇中國房企在做，但朗詩現在就有這樣的企業內部標準。
朗詩有一個概念叫“朗詩出品”，朗詩出品的項目才能掛朗詩，才能打朗詩的標（因為朗詩有輕資產業務，下面還會提到）。為了保證品質，朗詩要求，能納入“朗詩出品”的項目最好是全程由朗詩負責，最低的標準，朗詩也要控制產品的打造和營銷——這兩條任何一條不在朗詩控制之下，朗詩都不會接。
當然，做綠色住宅，需要在保溫材料、門窗系統等上面花費更多的錢，但整體算下來是划算的——無論是對客戶還是對朗詩。
朗詩在南京地區做過一個實驗：拿朗詩一個差異化的房子模擬好幾種其他的運行模式，比如冬天採用地暖採暖，採用小型中央鍋爐或者開空調這種方式採暖，夏天則用分體機來製冷……這些模式跟朗詩設計的系統相比，能耗的消耗巨大。其他模式一個夏季的能耗，夠朗詩設計的系統用全年，既減少了能耗和碳排放，又幫客戶省了錢。
因此，客戶願意為此付費。朗詩以綠色節能、恆溫恆溼恆氧主打的差異化產品，售價與同地段的其它項目相比，溢價很明顯。
目前，朗詩綠色住宅產品已升級發展至第四代，“樂府系”、“熙華府系”、 “未來街區系”等多條產品線進入標準化工作賽道。
雖然近年來越來越多的房企開始進駐“綠色住宅”的領域，但是根據標準研究院連續三年評選出的中國綠色房企排名顯示，朗詩均位列前五位。這也是朗詩盈利能力強的重要原因之一。
3
轉型輕資產模式，靠本事吃飯
既能穿越週期，又能保持盈利
在企業經營方面，田明曾直言：“我們是一個喜歡熊市的公司，因為我們靠本事吃飯，不靠資本吃飯。”過去幾年，在眾多房企以高負債、高週轉模式衝刺千億規模時，朗詩卻偏於保守，大力去槓桿，轉型輕資產。
截至2018年年底，朗詩淨負債16.2億元，淨負債率僅34%，遠低於房企70%的平均水平。截至2019年6月30日，朗詩的淨槓桿比率由去年同期的70.6%下降至50.4%！維持行業較低水平。現金對短債比約2.3倍，擁有較好的流動性。
轉型輕資產，是其能夠保持低負債率的重要原因之一。
朗詩轉型輕資產是基於對行業大勢的判斷。2014年，朗詩預判整個房地產行業將發生深刻變化——增量開發將逐步放緩以及見頂。
雖然由於去庫存、棚改貨幣化等刺激，此後三年又迎來了一輪樓市牛市，但是田明認為，行業的大趨勢並未改變。
輕資產至少給朗詩帶來了以下幾大好處：
一是穿越週期的能力。
如上所說，如果地買貴了，那一切就砸了。像朗詩這樣的公司，要求每個項目都要有利潤，地太貴了就不拿。如果全部都是重資產，拿高價地風險太大，不拿地團隊就沒事幹，人才就會流失。輕資產模式可以有效解決這一困境——地價貴、投資機會少的時候，可以做一些股權佔比小的合作項目。甚至有段時間，純粹是幫人家代建，雖然朗詩沒有任何股權，但是能夠算得過賬，養活團隊，維持公司正常運營和維護朗詩品牌。這使得朗詩可以更好地度過行業低谷期。
"最近一段時間是中報季，很多房企因此備受關注，朗詩就是其中一家。
8月19日，朗詩綠色集團發佈2019年中業績報告：今年上半年其淨利潤4.6億元，同比上漲25％，其中，實現核心淨利潤4.5億元，同比增幅39.1%，毛利率較去年同期相對穩定，22%的淨利率則比2018年同期上升3.8個百分點，業務經營延續了總體平穩、穩中向好、穩中有進的良好發展態勢。
然而，不少人卻將目光聚焦於114.8億元的銷售額上。當然，這也正常。畢竟，過去幾年大量房企都在衝千億甚至三千億，以規模論英雄是業內和輿論普遍認知。
其實，很多人看不懂的，恰恰是朗詩自己的選擇。今年上半年銷售額略低於預期（具體原因後面會講）只是這種選擇的一個結果。而且，在銷售額未增加的情況下，利潤仍然保持較高速的增長，正好說明了朗詩“產品差異化、資產輕型化、收益多樣化”的戰略正在彰顯成效。
相比之下，今年上半年一些銷售額大幅增長的公司，利潤卻斷崖式下跌。為何朗詩能保持規模和利潤的平衡，甚至利潤增長超過規模增長？下面，明源君來詳細剖析朗詩是怎麼實現的。
1
沒合適的地就寧願不拿
保證每個項目都有利潤
對房企來說，土地是最重要的生產資料——地拿對了，今天的土儲就是明天的銷售規模；可是，如果地拿錯了，那土儲就是定時炸彈。
拿錯的典型標誌就是拿貴了。前不久的博鰲·21世紀房地產論壇第19屆年會上，金科地產聯席總裁方明富在演講中就指出，去年（2018年）30家上千億的房企，2015年拿地的百分之九十的項目是賺錢的；2016年項目拿地後，則有41%是賺錢的，50%是平的；2017年賺錢的是31%，10%是平的，其他的是虧損的；2018年45%是賺錢，10%是平的，其他的是虧的。
由此可見，拿地的重要性。目前，一些房企雖然拿了很多地，但實際上很多是不賺錢，或者是效率比較低的。
朗詩的原則是不拿高價地。
由於限購限價等，現在整個市場的銷售情況不是太好，融資渠道又不斷收緊，這個時候，如果拿了很多高價地，就會有很大問題——無論企業規模大小，因為房企的負債率普遍偏高，如果一家大房企負債率很高，短期到期的償債壓力很大，拿了很多高價地，銷售比較差，新的融資又融不到，同樣會很麻煩。相反，即便是小房企，如果負債率不高，地也不貴，那就很難被淘汰掉。
今年上半年，大家都在搶地，一塊地往往幾十家房企爭奪，導致地價較高。朗詩對此保持謹慎的態度，投資條線沒有完成計劃。田明卻說，這樣才好，因為當市場上價格非常高的時候，你非要把地拿回來，那極有可能拿回來的項目有問題。
730政治局會議，首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，算是給下半年乃至更長一段時間的房地產政策定了調。調控不僅沒有放鬆，還在加碼，使得一些房企壓力山大。
這時候，朗詩卻開始活躍起來。據明源君瞭解，目前在杭州、南京、成都等地，朗詩都積極報名參加土拍，廣撒網，但依然不追高，性價比高的、有投資價值的才拿。
田明表示，如果為了開發量，為了簽約銷售，就犧牲利潤拼命的拿地，這是不夠理性的。經營企業，並不是過了今年明年就不過了，朗詩更看重的是長遠的發展，項目做了以後要有利潤，這樣才能活的更長一點。
由於2018年以及2019年上半年投資目標均沒有達成，對合約銷售產生一定的影響。不過，正因為如此，才使得朗詩能夠保持良好的盈利情況。
而且，朗詩2019年全年400億的銷售目標暫時維持不變。
一方面，朗詩方面曾表示，2019年預計將新增約500億元貨值的土地儲備，且土儲集中在長三角一二線城市，進入下半年以來，朗詩已經開始積極拓展土儲；另一方面，截至2019年6月，朗詩總土儲面積（可售部分）約670萬平米，其中委託開發項目約290萬平米，總可售貨值估計約1220億元。
安信國際分析師黃焯偉對此表示，“朗詩市場深度較為穩固， 2019年去化率若能夠保持在過往水平，估計約85%，銷售額相當於約425億元。”
2
綠色差異化產品
保證銷售的溢價
供不應求的市場環境下，快速複製產品是做大規模的不二法則。有些房企甚至一張圖紙全國複製。
朗詩很早就開始做差異化。自2004年起，朗詩提出“綠色地產”的概念，以綠色差異化作為自己多年來的發展策略。
因為房地產行業具有本地化和同質化的顯著特點，這使得具有一定產品差異性的房業，往往更具有發展潛力，“差異性”也成了一些中小房企用來進行市場營銷的一種競爭優勢或者突破口。
朗詩不像有些房企只是將差異化做噱頭，而是踏踏實實在做。
朗詩是全國所有開發商當中唯一一個提出氣密性控制標準的企業，沒有任何一箇中國房企在做，但朗詩現在就有這樣的企業內部標準。
朗詩有一個概念叫“朗詩出品”，朗詩出品的項目才能掛朗詩，才能打朗詩的標（因為朗詩有輕資產業務，下面還會提到）。為了保證品質，朗詩要求，能納入“朗詩出品”的項目最好是全程由朗詩負責，最低的標準，朗詩也要控制產品的打造和營銷——這兩條任何一條不在朗詩控制之下，朗詩都不會接。
當然，做綠色住宅，需要在保溫材料、門窗系統等上面花費更多的錢，但整體算下來是划算的——無論是對客戶還是對朗詩。
朗詩在南京地區做過一個實驗：拿朗詩一個差異化的房子模擬好幾種其他的運行模式，比如冬天採用地暖採暖，採用小型中央鍋爐或者開空調這種方式採暖，夏天則用分體機來製冷……這些模式跟朗詩設計的系統相比，能耗的消耗巨大。其他模式一個夏季的能耗，夠朗詩設計的系統用全年，既減少了能耗和碳排放，又幫客戶省了錢。
因此，客戶願意為此付費。朗詩以綠色節能、恆溫恆溼恆氧主打的差異化產品，售價與同地段的其它項目相比，溢價很明顯。
目前，朗詩綠色住宅產品已升級發展至第四代，“樂府系”、“熙華府系”、 “未來街區系”等多條產品線進入標準化工作賽道。
雖然近年來越來越多的房企開始進駐“綠色住宅”的領域，但是根據標準研究院連續三年評選出的中國綠色房企排名顯示，朗詩均位列前五位。這也是朗詩盈利能力強的重要原因之一。
3
轉型輕資產模式，靠本事吃飯
既能穿越週期，又能保持盈利
在企業經營方面，田明曾直言：“我們是一個喜歡熊市的公司，因為我們靠本事吃飯，不靠資本吃飯。”過去幾年，在眾多房企以高負債、高週轉模式衝刺千億規模時，朗詩卻偏於保守，大力去槓桿，轉型輕資產。
截至2018年年底，朗詩淨負債16.2億元，淨負債率僅34%，遠低於房企70%的平均水平。截至2019年6月30日，朗詩的淨槓桿比率由去年同期的70.6%下降至50.4%！維持行業較低水平。現金對短債比約2.3倍，擁有較好的流動性。
轉型輕資產，是其能夠保持低負債率的重要原因之一。
朗詩轉型輕資產是基於對行業大勢的判斷。2014年，朗詩預判整個房地產行業將發生深刻變化——增量開發將逐步放緩以及見頂。
雖然由於去庫存、棚改貨幣化等刺激，此後三年又迎來了一輪樓市牛市，但是田明認為，行業的大趨勢並未改變。
輕資產至少給朗詩帶來了以下幾大好處：
一是穿越週期的能力。
如上所說，如果地買貴了，那一切就砸了。像朗詩這樣的公司，要求每個項目都要有利潤，地太貴了就不拿。如果全部都是重資產，拿高價地風險太大，不拿地團隊就沒事幹，人才就會流失。輕資產模式可以有效解決這一困境——地價貴、投資機會少的時候，可以做一些股權佔比小的合作項目。甚至有段時間，純粹是幫人家代建，雖然朗詩沒有任何股權，但是能夠算得過賬，養活團隊，維持公司正常運營和維護朗詩品牌。這使得朗詩可以更好地度過行業低谷期。
來源：朗詩社會責任報告
二是良好的盈利能力。
今年上半年，朗詩剝離長租公寓業務，因而衍生的一次性開支引起行政開支同比上升51%至3.9億元，導致營業利潤約1.6億元，利潤率約7.4%，同比下降6.5個百分點。可是，扣除匯兌、投資性物業公允值收益、出售附屬公司收益等非核心項目，核心淨利潤同比上升6%至2.6億元。核心淨利增長高於營業利潤的主要原因是應占合聯營企業業績所致，有關收益同比上升115%至3.9億元。
因為在輕資產項目中，除了股權對應的投資回報，朗詩的收入還有開發服務費、操盤費、營銷費、管理費、產品整合費，以及超業績分成費。在操盤項目的時候，朗詩作為操盤方會跟幾個股東商量好，對項目的IRR、淨資產收益率或銷售利潤率，定義一個成功的標尺，如果超過這個成功標尺，超過的部分朗詩會獲得一定的獎勵，而且這個獎勵往往是超額累進的。
田明對輕資產這個說法其實不是很認同，因為朗詩也會投錢，最高的會達到五五開，一般會達到30%，只有少數是5%或者沒有股權的。因為錢太少，人家可能不信任你。其實本身也是重資產，只是將重資產變輕了一點。
2014年的時候，朗詩幾乎百分之百的重，所有的項目全朗詩自己的股東權益；到了2015年底的時候，已經降到70%；2016年底，降到了40%；到了2017年又降到30%，然後就基本上在這個區間波動。
4
在規模和利潤之間保持平衡
服務性收入將帶來估值提升
2014年底，朗詩的戰略轉型除了產品差異化、資產輕型化之外，還有一個收益多樣化的目標。
半年報顯示，2018年上半年朗詩房地產開發及銷售收入約為15.7億元，佔總收入20.45億元的76.8%，項目開發管理服務部分的收入2.4億，佔比12.1%。跟很多其他房企相比，朗詩的多元化戰略轉型算是成功，畢竟很多同時期轉型的房企，都不敢將非地產銷售的收入列入到報表裡面。
像朗詩這樣的房企，還有不少，當下很多人對此還不理解。然而，明源君認為，每一家企業選擇自己的道路，都不會是一時頭腦發熱。
今年8月7日，田明在三亞博鰲房地產論壇上就表示，高歌猛進20年的房地產的大發展時期已經過去了，因為在我們全國各地的成交裡面，投資性的比重佔得非常之大。
因此，相比一味地矇頭狂奔衝規模，朗詩更注重規模和利潤的平衡，同時堅持多元化的佈局和發展。類似朗詩這樣的企業，其價值在未來會慢慢凸顯出來。因為資本市場——尤其是境外資本對純粹的開發商估值普遍很低，對收入來源多元的企業，估值要高得多。
明源君注意到，朗詩綠色集團在公佈中期業績報告的同時，還宣佈擬由“朗詩綠色集團”更名為“朗詩綠色地產”。對於再度更名的原因，朗詩方面表示，更改公司名稱有利於凸顯及匹配公司聚焦綠色地產核心業務，有助更好地反映公司業務的新發展策略，亦有利於公司及其股東的整體利益。
這並非朗詩唱高調，因為朗詩當初是借殼上市的，業務是一點點滾起來的，而且公司包含的業務比較多，資本市場對自己看不太懂的東西，就容易給低估值。比如，雖然長租公寓長期是向好的，因為按照測算，租期12年的房子，前幾年就是虧損的，要到第五或第六年才開始盈利，但是放在上市公司體系內，就會拖累估值和股價。如今，長租公寓已剝離給朗詩集團，上市公司變得更加純粹了。
可是，朗詩綠色地產又跟其他很多房企不一樣，因為無論從哪個指標上看，朗詩都已轉型升級了——不僅在差異化產品上與眾不同，而且在商業模式、開發模式、收入的構成上也與眾不同。
朗詩的利潤裡面，既有傳統的房地產重資產的收入（股權的那部分投資回報），也有開發服務收入（前面提到的開發服務費、操盤費、營銷費、管理費、產品整合費，以及超業績分成費）。這部分利潤，現在都是按照土地變現產生的利潤去估值的，是開發-銷售的邏輯，市盈率只有3-7倍。相比之下，這幾年上市的物業公司普遍有30倍左右的市盈率。如果朗詩服務部分的收入能夠像物業公司那樣估值的話，市值會有相當大提升空間。
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