'憑什麼這裡成了中國房價最貴的地方？'

前 言

這幾天， 我被海岸城鹿角巷關門的消息刷了屏，這個曾經排隊五小時都難求一杯的網紅奶茶在開業一年後就匆匆關店，不禁讓人唏噓。

茶飲資本市場的競爭的確殘酷，但更殘酷的是，殺死鹿角巷的元凶不是市場，而是每個月高達25萬的租金。

鹿角巷所在的後海—深圳灣一帶，深圳人應該都不陌生。這裡是深圳也是中國房價最貴的地方之一：整體均價超過了12萬，高者甚至達到了30萬。

片區內不僅有深圳新地標華潤春筍和8000萬一套秒光的豪宅瑞府，還有頂級豪宅標杆深圳灣一號等，名副其實的深圳新貴豪宅區。

憑什麼這麼貴？今天我們走訪了後海、深圳灣一帶尋找答案。

市政規劃超前

後海近10年最大的動作就是規劃後海總部基地，作為深圳六大總部基地之一，後海承接的企業主要是金融、地產、科技等大型企業的總部。

上圖規劃的27塊總部用地，一共聚集了包括恆大、華潤、阿里、騰訊在內的80多家全國知名的大企業。

從後海地鐵口出來，能看到很多龐大的塔吊和挖機手臂在工地上飛舞，耳邊傳來的都是的機器轟鳴聲。後海總部基地的建設已經初見規模。

圖為騰訊旗下騰創未來項目，目前在做打樁、填坑等基礎工程。建成後做生物、科技、醫療、新材料等領域相關研究。

早上，阿里的員工在排隊等班車，背後工地是中國工行大廈，目前正在做地基階段，還沒有看到建築冒出地面。

不遠處即是華潤總部大廈春筍和旗下赫赫有名的豪宅公寓瑞府。

最開始圖中標號為5的地塊是上圖的卓越後海中心。目前已經建成並投入使用，恆大總部從廣州遷來於此辦公。

2010年深圳政府委託華潤代建的大運會場館春繭落成後，深圳灣的整體形象開始大幅提升，也極大地拉昇了片區的價值。

走在後海深圳灣，我們隨處可見華潤的身影：萬象城、木棉花酒店、春筍、春繭、Vango24小時便利店、人才公園等等。華潤對深圳灣的建設期卻起到了功不可沒的作用。

到現在，隨著後海總部基地規劃逐一落地，這一帶已經成為以華潤帶頭的深圳未來最重要的企業聚集地之一，也是中國總部企業最為密集的聚集地之一。

和深圳灣超級總部基地相比，後海總部基很多項目已經建成並投入使用。

這裡吸引了大量互聯網、金融、科技領域的精英，這些人收入頗豐，是一群社會新貴，有強勁的購買力，也順勢助推了後海深圳灣一帶的房價的上升。

地段核心 景觀稀缺

從地圖上看，後海位於南山蛇口半島東北部，隔著深圳灣大橋和香港元朗、屯門相望，又是深圳灣的西部起點。

後海以前是填海造陸而來的，地塊平整方正。後海西南側是蛇口山和招商局主導的蛇口半島，西部又是填海造陸的大前海金融區。

獨特的位置也決定了後海稀缺的海景資源和舒適的居住氛圍。

深圳灣的瑞府、悅府、深圳灣一號等豪宅以無邊際海景為基礎配置。

上圖是朋友圈一位姐姐在深圳灣一號窗邊拍攝的風景，可以看到與華潤總部基地對望，眼下是77萬平米的人才公園和無邊際的海岸線，在遠處能看到深圳灣全景。

深圳灣豪宅的接連面世，也順勢拉昇了後海房價的高度。

我發現，綠中介上後海片區目前在售的500多套二手房中，把「海」字作為賣點的樓盤也佔了不小比例。

不僅如此，後海這一帶城市界面也非常新。你走在其間，幾乎看不到老舊擁擠的農民房和汙水橫流的工業廠房，這裡環境非常乾淨，居住氛圍很純粹。

後海往南不到一公里，就是深圳最著名的15公里深圳灣濱海休閒帶以及新建的人才公園。

這裡空氣優美，生態景觀和人文氣息都非常濃郁，每到夜晚人才公園會上演流光溢彩的燈光秀。

後海獨特的地段決定了樓盤稀缺的海景、環境環境資源，居住體驗應該位列深圳前三。

但是相比老去的香蜜湖、華僑城和交通不便的鹽田，後海深圳灣才是深圳new money青睞的新寵，這裡更新、景觀更好、更豪。

這些都成為後海一帶房價居高不下的原因。

區域內配套成熟

除了後海的規劃和景觀佔了得天獨厚的優勢，後海一帶非常成熟、完善的生活配套也保證了房價的堅挺。

交通方面，後海片區內地鐵2號線、11號線和9號線交匯，設有深灣、紅樹灣、科苑、後海、登良、海月、灣廈7個地鐵站把後海全覆蓋，可以說，後海的每一個樓盤都是地鐵口物業。

此外，還有濱海大道、沿江高速等幾條主幹道與其他區域相聯，使得居民交通出行非常方便。

商業方面，後海的商業氛圍是我見過全深圳最好的。

（海岸城）

片區內有高端的深圳灣萬象城；有中端的茂業百貨、海雅繽紛城，還有稍微低端點的天虹商場。有12萬體量的開放式商業街區海岸城，也有無數住宅底商。

（海雅繽紛城）

不論是國際一線的大牌，還是幾塊錢的蔬菜，在後海能滿足不同層次的消費者的需求。

（“高配”版的天虹）

（深圳灣萬象城）

文化娛樂方面，南山是深圳文娛設施最多的地方，而後海又是南山文化娛樂最密集的區域，這裡不僅銅錢味十足，書卷氣也不差。

這裡有深圳最大的、舉辦過2011年亞運會的深圳灣體育中心春繭，平常想聽演唱會、看比賽，不過是步行的距離；

這裡有中國最頂尖的保利劇院，獨特的造型和頂級的歌舞劇演出是使它不僅輻射後海南山，更是吸引全深圳的人前來；

這裡還有深圳書城、現代藝術館等文化設施，週末總是人滿為患。可以說是整個深圳的文化養料供給地。

學校教育配套方面，目前後海片區的學位是育才四小、育才三中，還有後海小學、北師大附中、南山外國語濱海部，以及蛇口小學、蛇口中學。總體來說比較分散，好學校和普通學校都有。

其中，南二外、北師大附屬學校、育才等都是深圳升學率排名非常靠前的學校。本來優質教育就極其短缺的深圳，再加上配套如此完善的片區規劃，不漲也難。

學位、文化、商業、交通，任何一條放在深圳都是可圈可點的優質資源，這麼多利好組團襲來，打造了一個生活配套極齊完善、純粹的住宅。為什麼貴，一目瞭然。

最 後

在調研的一天中整體氛圍來看，後海一帶樓盤有以下幾個明顯的特點：

1.以大戶型為主。從目前掛盤情況來看，100以上的大戶型為主要待售房源，總價也至少千萬。片區內的豪宅通過價格過濾掉大部分的炒房客，保持了這裡居住的純粹性。這一點，在我走訪中感觸比較明顯。

2.樓盤品質較高。

（建於2002年的海印長城）

除了近深圳灣的一片有少量新房。後海整體都是十幾年樓齡的舊盤，但是外立面依舊整潔氣派、保養的非常好，綠化和社區環境不錯，依稀能看到當年豪宅的風範。

3.片區內整體價格比較一致。都是10萬上下十幾年樓鄰的二手房。除了個別景觀資源優質、戶型朝向更好的房源出價高點，沒有什麼分裂。集體優等生的既視感。

放眼全深圳，在近十年內，怕是也找不到這樣優質的片區。現在和未來，深圳都是屬於後海的時代。