01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
為什麼提二手房數據而不是新房的數據，其實大家應該也知道，新房因為受調控大棒影響，一個是限價，另外一個統計方式精炒，做到了一個出神入化的地步，所以指導意義並不大。
但二手房市場，是實實在在的自發買家交易，是用錢來投票的，所以，更能反映真實的深圳樓市。而且，在這張圖上，其實已經表明了2019年深圳樓市的最佳買房時間點：2月份。
所以，在這個時間點上，我們看到了很多樓市成交的火爆新聞，也有了後來5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因為在今年的2月份，所有的筍盤都被新入的買家消化殆盡了。
三年的時間說長不長，說短不短，但已經有足夠的時間讓創富能力超級的深圳人以及全國買家積蓄力量，發動下一輪的買樓攻勢。
但是，在這種的情況下，三年後的買家已經不像三年前的買家那麼急衝衝的追大勢而盲目的買了，我們來看下面這張圖——
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
為什麼提二手房數據而不是新房的數據，其實大家應該也知道，新房因為受調控大棒影響，一個是限價，另外一個統計方式精炒，做到了一個出神入化的地步，所以指導意義並不大。
但二手房市場，是實實在在的自發買家交易，是用錢來投票的，所以，更能反映真實的深圳樓市。而且，在這張圖上，其實已經表明了2019年深圳樓市的最佳買房時間點：2月份。
所以，在這個時間點上，我們看到了很多樓市成交的火爆新聞，也有了後來5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因為在今年的2月份，所有的筍盤都被新入的買家消化殆盡了。
三年的時間說長不長，說短不短，但已經有足夠的時間讓創富能力超級的深圳人以及全國買家積蓄力量，發動下一輪的買樓攻勢。
但是，在這種的情況下，三年後的買家已經不像三年前的買家那麼急衝衝的追大勢而盲目的買了，我們來看下面這張圖——
這是貝殼網今年6月份做的調查，從這張圖中，我們可以清晰的看到買家心態的變化：現在買房人是趨於謹慎的，但賣房人的負債越來越高。
以往，很多在深圳購房的人，會讓月供去到家庭月收入的70%以上，但是，到現在，只有6.3%的人會有這個打算。但是，正在賣房的人，有接近20%的人月供是超過家庭收入的70%的。
03.
為什麼會出現這種情況？其實深圳有很多手持房產的人這幾年開始”囤負債“。我們來看看這條曲線——
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
為什麼提二手房數據而不是新房的數據，其實大家應該也知道，新房因為受調控大棒影響，一個是限價，另外一個統計方式精炒，做到了一個出神入化的地步，所以指導意義並不大。
但二手房市場，是實實在在的自發買家交易，是用錢來投票的，所以，更能反映真實的深圳樓市。而且，在這張圖上，其實已經表明了2019年深圳樓市的最佳買房時間點：2月份。
所以，在這個時間點上，我們看到了很多樓市成交的火爆新聞，也有了後來5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因為在今年的2月份，所有的筍盤都被新入的買家消化殆盡了。
三年的時間說長不長，說短不短，但已經有足夠的時間讓創富能力超級的深圳人以及全國買家積蓄力量，發動下一輪的買樓攻勢。
但是，在這種的情況下，三年後的買家已經不像三年前的買家那麼急衝衝的追大勢而盲目的買了，我們來看下面這張圖——
這是貝殼網今年6月份做的調查，從這張圖中，我們可以清晰的看到買家心態的變化：現在買房人是趨於謹慎的，但賣房人的負債越來越高。
以往，很多在深圳購房的人，會讓月供去到家庭月收入的70%以上，但是，到現在，只有6.3%的人會有這個打算。但是，正在賣房的人，有接近20%的人月供是超過家庭收入的70%的。
03.
為什麼會出現這種情況？其實深圳有很多手持房產的人這幾年開始”囤負債“。我們來看看這條曲線——
這個圖的曲線幅度是被刻意放大的，意在讓大家更深刻的理解這幾年來深圳紅本在手的比例是下降的：從2016年的36.9%下降到了32%，下降的幅度高達13.2%。
多出來的13.2%的業主，紅本用來幹什麼了呢？把已經供完樓的房子去再次做了抵押貸款。所以，如果最近買二手房，會建議在大家沒有查業主徵信之前不要輕易交大定，就是大額的定金。
如果高負債的業主，往往在賣房的時候會有兩個特點：第一是會要求你付大定，因為本身已經很著急要用錢了；第二是價格會相對比較低，吸引你願意付大定。
但是，付大定的風險是什麼？如果付給他超過5%甚至是10%的定金，一旦查出負債高於房價交易價的七成，在贖樓市場上，沒辦法以市場價找到一個公司幫他贖樓。
因為大家定義業主資不抵債的含義很簡單，一旦負債超過資產的7成，就定義為資不抵債。資不抵債的業主有沒有公司願意幫他贖樓？有，但不是正常的公司，不是收費萬6、萬7的那種。
他們那些是5%起，這樣面臨的問題就是費用會大幅度的提升，同時業主被查封的概率也會大幅度提升，因為他的負債非常多。
年初的時候，我就遇到過一個交易案例，場面讓人心疼。
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
為什麼提二手房數據而不是新房的數據，其實大家應該也知道，新房因為受調控大棒影響，一個是限價，另外一個統計方式精炒，做到了一個出神入化的地步，所以指導意義並不大。
但二手房市場，是實實在在的自發買家交易，是用錢來投票的，所以，更能反映真實的深圳樓市。而且，在這張圖上，其實已經表明了2019年深圳樓市的最佳買房時間點：2月份。
所以，在這個時間點上，我們看到了很多樓市成交的火爆新聞，也有了後來5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因為在今年的2月份，所有的筍盤都被新入的買家消化殆盡了。
三年的時間說長不長，說短不短，但已經有足夠的時間讓創富能力超級的深圳人以及全國買家積蓄力量，發動下一輪的買樓攻勢。
但是，在這種的情況下，三年後的買家已經不像三年前的買家那麼急衝衝的追大勢而盲目的買了，我們來看下面這張圖——
這是貝殼網今年6月份做的調查，從這張圖中，我們可以清晰的看到買家心態的變化：現在買房人是趨於謹慎的，但賣房人的負債越來越高。
以往，很多在深圳購房的人，會讓月供去到家庭月收入的70%以上，但是，到現在，只有6.3%的人會有這個打算。但是，正在賣房的人，有接近20%的人月供是超過家庭收入的70%的。
03.
為什麼會出現這種情況？其實深圳有很多手持房產的人這幾年開始”囤負債“。我們來看看這條曲線——
這個圖的曲線幅度是被刻意放大的，意在讓大家更深刻的理解這幾年來深圳紅本在手的比例是下降的：從2016年的36.9%下降到了32%，下降的幅度高達13.2%。
多出來的13.2%的業主，紅本用來幹什麼了呢？把已經供完樓的房子去再次做了抵押貸款。所以，如果最近買二手房，會建議在大家沒有查業主徵信之前不要輕易交大定，就是大額的定金。
如果高負債的業主，往往在賣房的時候會有兩個特點：第一是會要求你付大定，因為本身已經很著急要用錢了；第二是價格會相對比較低，吸引你願意付大定。
但是，付大定的風險是什麼？如果付給他超過5%甚至是10%的定金，一旦查出負債高於房價交易價的七成，在贖樓市場上，沒辦法以市場價找到一個公司幫他贖樓。
因為大家定義業主資不抵債的含義很簡單，一旦負債超過資產的7成，就定義為資不抵債。資不抵債的業主有沒有公司願意幫他贖樓？有，但不是正常的公司，不是收費萬6、萬7的那種。
他們那些是5%起，這樣面臨的問題就是費用會大幅度的提升，同時業主被查封的概率也會大幅度提升，因為他的負債非常多。
年初的時候，我就遇到過一個交易案例，場面讓人心疼。
04.
在這樣的局面下，在深圳買房是不是好時機？其實還是一句話，放棄暴漲的幻想。短期市場有很多因素，比如說示範區、大灣區，以及各種傳言的調控。
但是，事實上在限售的大背景下，沒有幾個人能做短炒，我們要做的是中長期的走勢，我們要看一下深圳有哪些堡壘，可以保證房價是跑贏全國大多數城市，或者是至少保證房價是穩定的。
"01.
上個週末，深圳4個樓盤輪番轟炸，在淡市下均取得了不錯的成績，賣的最少的一個樓盤賣了5成，賣的最貴的一個樓盤賣了7成，最便宜的一個賣了近9成，這令很多人大呼：金九銀十真的來了。
講真，出現這樣的成績是在情理之中，又在意料之外的。道理很簡單，這4個樓盤的屬性其實並不是特別特別的優質，其中還有一些樓盤的推出，是公寓的性質，其實並不太受深圳人認可。
可是，即使是這樣，還是賣得還好。這說明了什麼？說明剛剛過去的時間段裡，”深圳先行示範區“所帶來的效應非常的強勁，強勁到出乎很多人的意料。
深圳是一個高度市場化、買房專業化的城市，一切都是用錢在投票，3天4天貨值超百億，已經不能簡單用產品屬性能解釋了，更多的因素是市場這股風的助推。
媒體披露，仁恆夢公園，有上海買家掃貨了105套；龍華恆大雲居開盤人山人海，去化約200套；佳兆業未來城賣了163套；福田中洲灣公寓，開盤賣800多套，現場北京、上海、香港等很多外地客來投資。
深圳的樓市買家是全國的買家，而全國的資金，都在繼續加速流入深圳。這裡面，有一個邏輯很重要：深圳已經取代香港，成為粵港澳大灣區的龍頭。
相信接下來的時間裡，很多樓盤的推盤速度會加快，以求趕上這股市場的熱浪。
在現在的情況下，深圳的房子到底應該怎麼買？又該如何選擇標的？8月最後一天，安靜同業內9位大V參加了@奶牛財經 組織的大V面對面活動。
活動現場，鏈家研究院的肖小平老師，分享了一份主題為《調低預期，保持樂觀》的2019年樓市年中報。
這些年中報有一些數據可能會刷新很多人對於樓市的想象，我根據自己的理解整理出了一篇文章，如果文字有出入，大概是我理解不對，大概是這樣。用數據來還原真實的市場，希望能夠幫到大家。
02.
深圳樓市三年橫盤，相信已很多業主對於房子失去信心。官方公佈的深圳房價數據大約是5.4萬/平左右，三年基本都沒有怎麼漲，但是，事實上，這個樓據信號已經嚴重失真了。
根據貝殼發佈的數據，深圳二手房的房價到今年的7月份，深圳二手房的成交價其實已經衝到了6.1萬/平左右。
為什麼提二手房數據而不是新房的數據，其實大家應該也知道，新房因為受調控大棒影響，一個是限價，另外一個統計方式精炒，做到了一個出神入化的地步，所以指導意義並不大。
但二手房市場，是實實在在的自發買家交易，是用錢來投票的，所以，更能反映真實的深圳樓市。而且，在這張圖上，其實已經表明了2019年深圳樓市的最佳買房時間點：2月份。
所以，在這個時間點上，我們看到了很多樓市成交的火爆新聞，也有了後來5月份、6月份的月度成交突破8000套的新房，因為在今年的2月份，所有的筍盤都被新入的買家消化殆盡了。
三年的時間說長不長，說短不短，但已經有足夠的時間讓創富能力超級的深圳人以及全國買家積蓄力量，發動下一輪的買樓攻勢。
但是，在這種的情況下，三年後的買家已經不像三年前的買家那麼急衝衝的追大勢而盲目的買了，我們來看下面這張圖——
這是貝殼網今年6月份做的調查，從這張圖中，我們可以清晰的看到買家心態的變化：現在買房人是趨於謹慎的，但賣房人的負債越來越高。
以往，很多在深圳購房的人，會讓月供去到家庭月收入的70%以上，但是，到現在，只有6.3%的人會有這個打算。但是，正在賣房的人，有接近20%的人月供是超過家庭收入的70%的。
03.
為什麼會出現這種情況？其實深圳有很多手持房產的人這幾年開始”囤負債“。我們來看看這條曲線——
這個圖的曲線幅度是被刻意放大的，意在讓大家更深刻的理解這幾年來深圳紅本在手的比例是下降的：從2016年的36.9%下降到了32%，下降的幅度高達13.2%。
多出來的13.2%的業主，紅本用來幹什麼了呢？把已經供完樓的房子去再次做了抵押貸款。所以，如果最近買二手房，會建議在大家沒有查業主徵信之前不要輕易交大定，就是大額的定金。
如果高負債的業主，往往在賣房的時候會有兩個特點：第一是會要求你付大定，因為本身已經很著急要用錢了；第二是價格會相對比較低，吸引你願意付大定。
但是，付大定的風險是什麼？如果付給他超過5%甚至是10%的定金，一旦查出負債高於房價交易價的七成，在贖樓市場上，沒辦法以市場價找到一個公司幫他贖樓。
因為大家定義業主資不抵債的含義很簡單，一旦負債超過資產的7成，就定義為資不抵債。資不抵債的業主有沒有公司願意幫他贖樓？有，但不是正常的公司，不是收費萬6、萬7的那種。
他們那些是5%起，這樣面臨的問題就是費用會大幅度的提升，同時業主被查封的概率也會大幅度提升，因為他的負債非常多。
年初的時候，我就遇到過一個交易案例，場面讓人心疼。
04.
在這樣的局面下，在深圳買房是不是好時機？其實還是一句話，放棄暴漲的幻想。短期市場有很多因素，比如說示範區、大灣區，以及各種傳言的調控。
但是，事實上在限售的大背景下，沒有幾個人能做短炒，我們要做的是中長期的走勢，我們要看一下深圳有哪些堡壘，可以保證房價是跑贏全國大多數城市，或者是至少保證房價是穩定的。
第一是人多。管理人口超過2千萬，常住人口1300多萬，第二是孩子多。深圳孩子多這件事情已經不能單單從每年的新生兒的數據看了，我們一直是排名全國前列。
現在關注的是兩個數字，一個是幼兒園在園人數，上面是2018年的數字。幼兒園在園人數是53萬，全國第一名。中小學生是全國第二名，現在是145萬。廣州比我們多，更重要的是增速，我們很快會第一名。
孩子多背後就是購房需求多，今年大家討論上學的事情特別多，因為以往關注的都是名校學區，名校學位。
但是到了今年，很多人只想要上一個公辦學位而已，在這樣的前提下，很多小學竟然還要提前5年買房才能上得了，還只是普通學校。很多家長被刺激了，就只能提前買房。
第三是房少。深圳可交易的商品房就是200萬套，有一部分還是從以往的福利房轉過來的，深圳有2000萬人，住房自有率只有34%，是非常低的水平。
大家可能不知道怎麼理解這個數字，全國住房自有率大概是接近80%，廣州住房自有率是80%，上海和北京是70%，所以我們的比例是非常低的。背後就意味著非常強烈的需求。
我認為這三個是深圳非常重要的，考慮未來幾年，比如說房價走勢的壁壘。不論短期內市場有怎樣的風吹草動，都沒有必要悲觀。
當然，更不宜太樂觀，因為現在的政策確實很嚴格，只要出現暴漲的勢頭，一定有相關的政策調控出來。
05.
結論相似，論據不同，操作思路也不一樣，這讓我想起一個公司——華為。在《華為公司財經管理綱要》中，有一章節專門介紹了華為競爭戰略的財富視角，其中有一章節中的大標題寫道——
在大機會主義時代，千萬不要機會主義，要有戰略耐性。
華為一直信奉馬拉松精神，就像一隻貓，弓縮著身子，直到市場成熟，才後發制人。力出一孔，有所為有所不為。將軍趕路，從來不追小兔。
華為追求的是有效擴張，而不是盲目擴張，集中優勢資源投入在主航道和戰略性機會點上，才能確立擴大優勢，而活下去，才能有未來。
對標房產投資，我們不僅要買的起，還要拿的住。縱觀房地產的發展史，無論香港百年樓市，還是深圳有商品房至今二十餘年，都是長持是金。
而大錢，都是在等待中賺到的。
------END------
深圳買房必看
▼
片區分析:
香蜜湖·光明·龍中 ·大運 ·布吉 · 南山 · 寶中片區名校 · 龍崗中心城· 龍崗二手房小區點評① ·龍崗二手房點評② · 深圳龍崗二手房點評③ ·龍崗二手房點評④ ·龍崗二手房點評⑤ · 豪宅二手房點評① ·曼谷樓市調研 · 珠海
買房案例:
鳳變冰 · 10年6套華為離職老司機 · 返鄉置業失敗案例 · 被套路月供10W · 不炒房 · 11年買7套 · 科技園碼農 · 燕郊投資客 · 滴滴老司機 ·美女工作10年買10套房· “套路”的中介 · 40套房的深圳女房東
實操：
深圳入戶攻略·深圳賣房攻略·深圳裝修攻略·深圳信貸攻略
PS：歷時兩年，“深圳買房ABC”個人小密圈終於升級改版完成。小密圈價格恢復668元/年，每天不到2元錢。
小密圈常駐深圳十餘年的實操嘉賓，筍盤、入戶、融資、金融、選籌、談判、裝修等，鏈條均為買方設計，解決深圳買房環節中買方的所有“痛點”，手把手帶你在深圳買房。
紙上談兵終覺淺，落地賺錢才是真。從數據分析到實地調研，再到落地實操，買房涉及的鏈條太多，踏錯一步就是數萬元甚至是數十萬元的損失，費心費力。
如何買好人生中的第一套房？首付不夠怎麼辦？如何找到最合適你的樓盤？沒名額想買公寓?外地人如何在深圳買房？.....這些，都可以在小密圈裡找到答案。裡面，完全是不一樣的畫風。
戲臺已搭好，團隊已備戰。新的一年，歡迎更多會員加入，買更多的房子。
"