'深圳年輕人，正在逐步拋棄羅湖'

越來越多年輕人不願意在羅湖買房了。

前兩天，貝殼研究院發佈了上半年樓市成交數據，賣得最好的二手房top20中，羅湖僅有一個，還排在了第17名，在購房預期上，最想置業的區域是南山和寶安，羅湖排在第六。

在各區住宅成交排名上，不管是新房還是二手房，羅湖都排在第六，跑不贏福田南山，更追不上龍崗寶安。

這些數據都在告訴我們一個事實：年輕置業者正在逐漸拋棄羅湖。

羅湖老了

40歲的羅湖確實已經邁向中年，不管是GDP還是城市界面。

2018年深圳各區的GDP排名中，羅湖以2300億元排在第六位，而南山則是5018億元。羅湖甚至達不到南山的一半。

要知道，在改革開放初期，羅湖曾經是深圳的代名詞，羅湖就是深圳。在這裡誕生了中國第一家證券交易所、中國第一期貨市場、中國第一家地方商業銀行以及內地第一家麥當勞。

（人民銀行和農業銀行）

這裡有代表深圳速度的國貿大廈，還有地王大廈、萬象城、天安大廈、東門老街等一系列代表著回憶的象徵。

（地王大廈）

這些曾是羅湖人的驕傲，甚至深圳的驕傲。但是40年了，當年如此優秀的深圳卻還是被高速發展的深圳“甩出了幾條街”。

當年第一家麥當勞開業，排隊的人圍著樓下不知道繞了多少圈，如今卻門可羅雀。

曾經深圳人最愛逛的東門老街，如今成為廉價和爆款的代名詞。

（東門老街）

1995年建成的地王大廈，曾是亞洲第一高樓，如今早已被超越。

曾經我們從唯一的羅湖口岸過香港，如今坐高鐵都能直達香港了。

羅湖的唯一性被逐步取代，也不再是大家最嚮往的地方。

現在的羅湖，有最窄和最擁擠的道路，有最少的停車位和最大的人口密度。

城中村斑駁的老舊牆皮，頭頂密佈的電線，20年以上的老破小比比皆是，羅湖的老寫字樓電梯老化、層高不夠、採光不夠。還有路網規劃落後，市政配套逐漸老化等等，都在昭示著：羅湖真的老了。

與羅湖日漸衰老相對應的是房價的漲幅變化。

2017年開始深圳房價開始進入橫盤期，但是在過去的10年裡，深圳房價經歷了飛速發展。

（寶安10年漲幅）

（南山10年漲幅）

（福田10年漲幅）

（龍崗10年漲幅）

（羅湖10年漲幅）

10年期間漲幅最猛的是寶安，憑藉著前海規劃和本身潛力，10年漲幅381%，排在首位，其次是南山，10年漲幅366%，排在第三的是福田，10年間漲幅313%，而龍崗也憑藉著房價窪地，10年漲幅也達到了285%，超越了羅湖261%的漲幅。

隨著城市中心西移以及羅湖老舊的城市界面，羅湖老城區的霸主已經發生了變化，成為“關內房價窪地”。

為什麼

原因一：羅湖老了，香港不香了

羅湖20年以上的老破小一抓一大把，不管是樓盤品質和社區環境遠不如關外的新房和次新房，現在的年輕人喜歡新房子，要有花園小區，停車位要足，還要是綜合體，所以除了部分有羅湖情結的購房者，大部分年輕人都不會想要買在羅湖。

對投資客而言，也寧可選擇關外，遠一點的區域，會有更大暴擊的機會，比如光明鳳凰城、龍崗大運或者坪山中心區。

這也是為什麼關外房價漲幅比關內還快的原因。

確實，羅湖開發時期早，開發強度大，最近這幾年面臨著城市面貌老舊、交通擁堵不堪、配套不足、樓盤品質差等種種不利因素，樓市已經站在邊緣化。

另外，不可否認的是，之所以選擇羅湖作為深圳最初的中心，很大程度因為香港的存在。

羅湖與香港只隔了一條深圳河，在羅湖口岸成立後的50多年裡，這裡都是大陸和香港連接的唯一陸路通道，這條通道成為深圳乃至全國人來往香港的必經之地。

（羅湖口岸）

羅湖也憑藉著這條通道，吸引了大量的港人前來投資、建廠、買房，迅速帶動了羅湖的發展。

但隨著皇崗口岸、福田口岸、蛇口口岸、深圳灣口岸等多個口岸的興起，羅湖口岸的唯一性被替代，而深圳香港兩地的經濟差距也逐漸在縮小，香港的地理位置優勢越發不明顯了。

原因二：羅湖缺地

羅湖缺地，這並不是說羅湖沒有地，而是沒有整片可用的空地，要想騰地，主要依靠舊改，但居民樓多，村子分佈廣泛，舊改成本太多。

羅湖不是沒有嘗試過，但木龍頭、華潤湖貝等項目很難推進，就連鹿丹村的舊改都是花了18年才完成的，而羅湖現在不過40歲。

所以這種短期看不到成績的事情，深圳暫時不想做。

沒有足夠的土地，目前的羅湖新房供應也有限，相較於寶安和龍崗扎堆的新房供應，羅湖選擇不多，自然容易被遺忘。

新房不夠，二手房太舊，剛需選擇的空間有限，所以羅湖的成交也跑輸其他區域。

原因三：單一的產業

雖然在別的地方落後，但是羅湖的消費能力依然驚人。

2018年羅湖社會消費品零售總額突破1300億元，超過全區GDP總量的一半，這主要得益於有萬象城、東門商圈以及大大小小的按摩和休閒會所。

但這種消費模式已經慢慢在改變，試問自己，不住在羅湖的你，有多久沒去羅湖逛街了？

深圳現在幾乎每個區域基本都有大型的商場，壹方城、萬象天地、海雅繽紛城、海岸城、星河cocopark、歡樂海岸、九方購物中心等等，家門口的商圈就夠逛了，為什麼還一定要去羅湖呢？

除此之外，比起福田的金融、南山的科技，羅湖的商貿不論是利潤率還是GDP創造上都處於劣勢。

而且，說起羅湖，你幾乎想不到羅湖有什麼產業，在深圳過去科技創新的浪潮中，羅湖也並沒有擔任什麼重要的角色。

在深圳五大超級總部基地的規劃裡，也沒有羅湖什麼事，沒有南山那樣聚集的高新技術產業，也沒有福田那樣扎堆的金融公司，現在的羅湖，除了商貿出色點外，也沒別的了。

羅湖還有機會嗎

瘦死的駱駝比馬大，用來形容羅湖也不為過。

羅湖的城市界面老舊、缺乏產業、老破小聚集、基礎設施老化等等確實是造成羅湖“落後”的原因，但羅湖的落後，也是因為其他區域發展實在太快了。

羅湖依然有別的區域無法比擬的優勢，經過那麼多年的發展，羅湖的商業、教育、文化、生活等配套都十分完善，羅湖是極具生活氣息的，這也是為什麼老一批羅湖人依然選擇定居在此的原因。

而羅湖的下一個機會，就在於2500億城市更新計劃的落地。

但舊改推進緩慢，未來5年裡，羅湖可能依舊跑輸大市，但如果把時間週期拉長到10年，誰主沉浮，還真就不一定了，等關外建設得差不多了，最終資金還是會迴歸關內。

我之前說過，羅湖的價值是被低估的，過多幾年，隨著舊改的強勢推進，羅湖房價肯定會進入快速通道。

相比福田、南山，羅湖已經出現了相對的房價窪地，而相比龍華寶中，羅湖還未迎來補漲，未來會有房價暴擊的機會。

如果你不懂羅湖老街舊巷、不懂糖水、不懂雞煲、不懂地道的早茶，就不能說來過深圳，羅湖裡仍藏著許多人的回憶。

比羅湖老的有很多，北京的朝陽區、海淀區，上海的黃浦區，廣州的越秀區等等，它們同樣有許多破舊的老房子，但卻仍然老而堅挺。

所以羅湖是有未來的。