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來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
作者：櫻桃
最近房地產宏觀新聞比較淡，大家都在關注華為和毛衣戰的。我都犯愁沒東西寫了，今天寫點房地產微觀的吧，別的城市老鐵們可以作為參考，在買房時要儘量避開那些有毒資產，因為房子都是相通的。
今天先談談海景房吧。
位於深圳最東部的鹽田區和大鵬半島的海景房，十多年前，曾經被炒作成深圳最稀缺的海景資源房，賣一套少一套，然後吸引了很多投資客湧入深圳東部各大樓盤搶房。
彼時，萬科和華僑城都因為看好東部發展而投入巨資，其中華僑城從2004年開始斥資35億打造東部華僑城旅遊景區，雖然萬科當時是地產一哥，華僑城一直是深圳豪宅的標杆製造商，但在城市發展規律面前，同樣一敗塗地。投資客們盲目跟著房企走的思路，卻是掉坑裡了。
2004年，萬科以為深圳是往東部發展，決定把總部從福田搬到鹽田大梅沙，新建了總部大樓。
同時還在東部建了三個豪宅盤，十七英里、東海岸和天琴灣。
以下這些信息的收集，大都是來自本地自媒體《買房之前》，我借用一下。
以萬科東海岸為例，該盤為萬科當年力壓幾大品牌開發商拍地拿來的，靠山面海，被外界一致看好。該樓盤2006年入市時，單價達15000元/㎡。2010年，萬科東海岸四期開盤，單價已經到了45000-50000元/㎡的區間價。
後來又深跌，然而，即便經歷了2015年以來房價暴漲，目前萬科東海岸的成交價在4萬左右，而且成交量非常低。如果是2010年買的新房絕對要虧損。
萬科史上第一個臨海豪宅萬科十七英里，曾被稱為萬科的驕傲，據說，王石自己也買了一套。在2005年十一黃金週開盤，吸引全國不少富豪坐飛機前來排隊，單價高達20000-25000元/㎡，且因當天即興漲價導致購房者把售樓處砸了。甚至，這個項目開啟了2005年的那波房價大漲。
2006年底，萬科十七英里已達到4-5萬/㎡。
但是，13年後，萬科十七英里在鏈家的報價便宜的只有5萬左右，漲幅為0，如果算上月供利息，業主要虧哭了。
反觀龍崗布吉，典型的深圳剛需區，2006年萬科東海岸以15000元/㎡開盤時，布吉新盤單價多在四五千塊，2010年前達到10000元/㎡，而目前布吉新盤價格達55000元/㎡，漲幅高達5.5倍。反差強烈而鮮明，草根區打敗了富人區！當然萬科並沒有輸，輸的是買萬科海邊房子並一直持有的人。
就連深圳全市均價，從2006年均價9230元/平米，到2018年的5.4萬元/平米，12年裡也漲了近500%。
最大的輸家是買了東部華僑城的投資者，近期，鹽田東部華僑城天麓某業主以原購價2854萬（2008年購得）出售別墅，算上裝修、稅費、月供（或一次性投入損失的利息），至少虧損幾百萬。
天麓一業主朋友圈原價賣房
由於東部華僑城是建在險峻山頂的別墅，交通不便、生活配套十分缺乏，一直沒什麼人氣，一套幾千萬的豪宅，想要找到買家真的不容易，兩三千萬為什麼不去買深圳灣、香蜜湖、華僑城呢？誰會買一個持續貶值的沒有流動性的有毒資產？
2008年，鹽田一些海景樓盤，單價破2萬元，可以與華僑城、香蜜湖豪宅比高低。十年前熱炒的海景房，除了華僑城天麓、萬科東海岸，萬科17英里之外，中海半山溪谷、依山花園等海景房，漲幅都很慢，有的甚至是虧的。就整個鹽田來說，十年僅漲了97%，年化收益率7%，略高於銀行理財產品5%的收益率。鹽田房價漲幅遠遠落後於深圳其他區域，並且這一差距還在加大。要知道福田香蜜湖06年房價，也只有一萬有餘，而現在香蜜湖二手房動輒十三四萬的價格，跟鹽田海景房相比，簡直是天壤之別。
下面從鹽田和南山區的走勢圖可以清晰的看出反差，南山區一路穩步上升，而鹽田區十年前房價比南山區還高，2010年甚至高出南山近50%，但誰能想到，十年後鹽田反而無法望南山項背了。
鹽田區房價為什麼跑輸全深圳，十多年了，有些海景房為什麼不漲反跌，究其原因，總結起來有幾點原因：
1、因為深圳的城市發展方向是一路往西走！往東是背道而馳！一座城市的發展前景，首先依靠的是規劃，決定一個樓盤價值的，首先是地段，距離市中心的遠近距離，以及交通便利程度，還有各種市政教育配套等，這些都需要政府投資，開發商能做的很有限，華僑城投資的旅遊項目也沒有帶動大梅沙發展。
所以大家在買房時首先要搞清方向，選擇板塊很重要，一定要跟著政府的投資規劃走。
2、最早的CBD在羅湖，後來到了福田，現在到了南山，設想一下，有錢人在南山上班，住到鹽田區豪宅，通勤時間有多長？開車堵車單程至少2個小時以上，對時間就是金錢的有錢人來說，這簡直無法接受，週一到週五只能住市裡。
而週末，十年前，車還不算多，去鹽田不太堵車，後來隨著去大梅沙海邊玩耍的人流也越來越多，交通也越來越堵塞，尤其是節假日必塞車，相當於一年就有一百多天不能正常通勤，週末去住也很痛苦。
因此鹽田海景豪宅就失去了居住屬性，平日裡只有保姆住，再好的海景資源房沒有人接盤，也沒有任何價值！
誰會願意花上千萬買個沒價值的房子呢？有兩三千萬，他們為什麼不去買深圳灣，不去買香蜜湖，不去買華僑城？
看看鹽田和大鵬的常住人口增量就知道，本區域的房價有多少潛力了，而這種豪宅，非常依賴於高端產業人口的購買力，而這種人群又集中在福田和南山區，要他們跨過羅湖過來接盤有毒資產實在是異想天開。
平常外地也有人問我，是買郊區的別墅，還是市區的普宅，我都建議還是市區的普宅，再慢慢升級，因為別墅總價高，一般人買不起，而有錢人一定是往好地段跑，所以像鹽田這種遠郊別墅只會越來越貶值。
3、海景相比地段來說只是附加值，如果是深圳灣的海景房，那看海可以賣20萬/平米，跟不看海的可以差5萬一平米，但是如果在鹽田，你看不看海，價值相差可能只有幾百塊，而且投資海景房相比剛需房還不值錢，以08年開盤的鹿港國際公寓為例，開盤8500元/平米，現在賣到4.1萬，漲幅380%，遠超海景豪宅。
因為剛需盤當時就賣的便宜啊，而且好歹還有剛需接盤，海景房起價太高，透支了利潤空間，而且很多都是戶型大，總價高，沒幾個剛需買得起。
4、5+2的生活方式並不現實，很多人在買房時想的很美好，週一至週五在市內住，週末到遠郊別墅，或到隔壁城市週末度假，現在很多旅遊地產都會打造出讓人憧憬的生活方式，激發大家的投資慾望，但實際居住起來一開始還有新鮮感，後面就會感到很疲勞，沒過多久你就會想拋盤了，隨著拋盤的多了，但是接盤的又少，那二手房自然就賣不起價，這就是旅遊地產的悲哀。
所以買旅遊地產的我一般是直接告訴大家，如果你父母現在就可以過來養老住的上就買，住不上就不用急著投旅遊地產，還是投剛需靠的住些，一定要記住，房子終歸是用來住的。
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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。